Комментарии в СМИ

«Какой будет жизнь Петербурга по новым правилам землепользования и застройки?»

18.06.2025 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о новых ПЗЗ.

Новых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) петербургские девелоперы ждут уже несколько лет. Сроки их утверждения раз от раза откладываются. Очередной дедлайн назначен на конец года, а пока комиссии предстоит рассмотреть около 3 000 поправок, поданных в ходе общественных обсуждений документа. Влияние новых ПЗЗ, а также крупных транспортных проектов на развитие города и инвестиционные перспективы стало главной темой конференции «Именины Петербурга», по традиции организованной «Недвижкой» к Дню города.

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:

Первый – КИТ. Идеальный вариант, который хотелось бы видеть при разработке ПЗЗ, – это учет экономических реалий. Разработка проекта планировки территории занимает минимум год. Девелоперам, которые приобретают землю на кредитные средства, приходится работать над ППТ, рассчитываясь с банками не по ставке проектного финансирования, а по актуальной рыночной – 25–27%. То есть еще до разработки ППТ застройщик серьезно вкладывается и хотел бы заранее понимать, какая у него будет экономическая выгода.

Мы считали с Объединением строителей, что для незастроенных территорий, условно, для пустых полей КИТ, установленный в ПЗЗ, реализуем, а для застроенных кварталов этот параметр в любом случае недостижим. Из-за ограничений по высоте мы не можем строить вверх, а из-за того, что у нас есть КИТ, – вширь.

Размещать машино-места не в многоярусных паркингах, а на открытых стоянках – значит, автоматически терять возможности по размещению жилых объектов на участке. Хотелось бы все же какого-то баланса.

Например, предусмотреть для застроенных территорий возможность не соблюдать КИТ. Или в таких случаях не учитывать дополнительное озеленение. Чтобы от застройщика не требовалось компенсировать дефицит озеленения во всем квартале, а обеспечить только норму озеленения на том участке, который он будет застраивать.

В противном случае городу нужно изымать участок и делать там парк, чтобы восполнить недостаток озеленения. Но город вряд ли так поступит, потому что бюджета на это нет.

В результате мы либо создаем ситуацию, когда на участке девелопмент становится в принципе невозможен, либо там возводят весьма компактные объекты.

Нужно дать возможность отклоняться по КИТ за пределами исторического поселения и зон охраны на больший процент, чем сейчас, а также на большие параметры по высоте. Естественно, с соблюдением ограничений по приаэродромным территориям и пр. Тогда – за счет отклонений по высотности – мы получим дополнительные площади, которые позволят «вытянуть» КИТ. Соответственно, будет и смысл тратить год на разработку ППТ при текущих банковских ставках. Сейчас же у застройщика нет экономической возможности платить банку проценты в надежде, что он получит требуемые параметры КИТ.

То же самое по срокам. Все процессы, с моей точки зрения, нужно ускорять максимально, а мы, к сожалению, имеем ситуацию, когда застройщики, готовые исполнять все требования по «социалке», стоят в очереди на градостроительную комиссию или два года ждут новых ПЗЗ.

Раньше разговоры шли про конец июня, теперь – про конец года. А там уже и начало 2026-го не за горами. Переводя сроки на язык денег, получаем печальную картину.

Несомненно, корректировка ПЗЗ – это очень сложная работа. Но городу нужно приложить усилия для ее ускорения. Потому что в какой-то степени застройщикам уже без разницы, какие именно ПЗЗ в итоге утвердят. Главное, чтобы их наконец приняли, потому что ряд проектов давно стоит на паузе.

Недавно читал в новостях, что паркинг на улице Казакова, построенный, кстати, за бюджетный счет, так по прямому назначению и не использовался, а теперь продан под фитнес-клуб или что-то в этом роде. Людям дорого покупать машино-места. Сдавать же их в аренду посторонним – тоже не выход. Если лифт из паркинга идет к квартирам, а вы в паркинг пускаете кого попало, это может породить проблемы.

Возможно, городу стоит создать предприятие, которое станет этими парковками заниматься, будет выкупать их и сдавать гражданам, параллельно запрещая парковку на улице.

Запаркованность ведь у нас не только у жилых домов. Возле «Лахта-центра» она ничуть не меньше. Там просто нет паркингов. Ты встаешь на Приморском шоссе, а потом с детьми идешь в пыли среди летящих по дороге машин, чтобы погулять в Парке 300-летия Петербурга.

Но у этого инвестора просто есть другие возможности по рассмотрению его поправок в нормативные документы, как мне кажется.

Вопрос с паркингами давно назрел, и действительно надо учитывать все виды транспорта. Иначе не получится единой транспортной концепции развития города: общественный транспорт у нас существует самостоятельно, личный – отдельно. Мы же в итоге не можем их соотнести, чтобы понять: стимулируем мы граждан обзаводиться машинами или наоборот.

Я надеюсь, заявки о поправках в проект ПЗЗ будут рассмотрены с учетом экономических последствий. Это лучше, чем потом прямыми вливаниями за счет субсидий или льготных ипотек добиваться того, чтобы застройщики могли экономически окупать свои проекты. Как только у них сложится экономическая модель, они будут готовы нести затраты.

Ольга Мягченко

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 16.06.2025