Комментарии в СМИ

«Каникулы с изъяном»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», поясняет, как должен действовать ипотечный заемщик в условиях падения доходов, вызванного пандемией, чтобы получить отсрочку по выплатам.

Вступил в силу закон о кредитных каникулах. Отсрочку по выплатам получат не все. Размер ипотечного кредита, подпадающего под льготу — 1,5 млн рублей.

Прежний порядок, действовавший с 31 июля 2019 года (76-ФЗ) не отменён, но дополнен. Льготы, ранее предусмотренные для ипотечных заёмщиков, стали более определёнными; они также будут действовать и в сфере потребительских кредитов.

В закон о ЦБ и ещё несколько актов внесены изменения; кроме того, в новом 106-ФЗ они дополнены двумя обширными статьями. Основания и порядок предоставления отсрочки расписаны весьма подробно. Но остались и неясности.

Обратиться за отсрочкой до 30 сентября 2020 года могут «физики», ИП, малые и средние предприятия. Срок действия льготы – полгода. Начало льготного периода по умолчанию – момент обращения с обоснованным заявлением. Заёмщик может попросить начать отсчёт и позже, но не более чем на месяц. Может не прекращать выплаты вовсе, а лишь снизить их до комфортного уровня.

Главное условие: за временным прекращением выплат по ипотечному (или потребительскому) кредиту могут обращаться граждане, у которых доход упал на 30% и более. (Тем, кто уже пользуется льготным периодом по 76-ФЗ, новой отсрочки не дадут.)

Факт снижения доходов может быть подтверждён справкой из ФНС, справкой о нетрудоспособности или о регистрации в качестве безработного. А также – «иными документами». Какими – не уточняется. Банк должен рассмотреть заявление заёмщика (его можно отправить через Интернет) за 5 дней. Если в течение 10 дней ответа нет – по умолчанию начинается отсчёт льготного периода. Причём справки не обязательно сразу прикладывать к заявлению: у заёмщика есть 90 дней, чтобы подтвердить неплатёжеспособность.

«Надо направлять уведомление банку, как только возникает реальный риск падения дохода в ближайшее время, и потом уже собирать документы, – советует юрист Дмитрий Некрестьянов, партнёр АБ «Качкин и Партнёры». – Закон содержит достаточно подробный механизм реализации права на льготный период. Должник защищён от бездействия банка либо необоснованного требования  дополнительных документов, однако сохраняется необходимость документального подтверждения падения доходов, если банк потребует этого, хоть и постфактум».

Как всегда, введение новых льгот сопровождается волной «липы»: финансисты и СМИ отмечают, что в Интернете появилось множество фирм, продающих поддельные справки 2-НДФЛ, фальшивые больничные листы с отметками о COVID-19, справки об «работодателей» об увольнении и пр.

В прежнем порядке было предусмотрено, что пропуск платежей в предыдущий период может быть основанием для отказа в каникулах. В новом такого условия нет; прежние пени и штрафы (если они были начислены) придётся уплачивать, но – по окончании льготного периода. Вместе с накопившимися процентами. Но окончательный срок уплаты задолженности отодвигается на те же полгода.

В предыдущей версии порядок предоставления ипотечных каникул фактически оставался на усмотрение банков. ЦБ мог рекомендовать кредиторам, но не мог заставить. А должники (в случае отказа), как правило, не рисковали судиться. Впрочем, нередко и официального отказа не было – менеджеры на словах объясняли, что не получится.

Новая схема выглядит более жёсткой. Но и в ней есть непрояснённые моменты. Максимальный размер кредита, по которому можно получить отсрочку, определен постановлением правительство № 435. Для потребкредитов, выданных «физикам» — 250 000рублей, то же, но ИП — 300 000; по кредитным картам — 100 000. По автокредитам — 600 000. Наконец, «для кредитов (займов), выданных в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой, — 1,5 млн рублей». В 76-ФЗ была указана максимальная сумма 15 млн. Но к новому порядку она применяться не может. По словам Дмитрия Некрестьянова, логичнее было бы, если бы речь шла о размере остатка ссудной задолженности. Но в текст постановления говорится именно о сумме кредита. На неясность этой формудировки указывает и Татьяна Хоботова из банка «Открытие»: «Ждем разъяснений от головного офиса…»

Цифра странная: этот критерий отсекает от «каникул» три четверти заемщиков в крупных городах. В среднем по России размер ипотечного кредита на покупку новостроек, по данным ЦИАН, на данный момент составляет 2,24 млн рублей, в Петербурге – 2,7 млн. На вторичном рынке суммы ещё выше: по России – 2,68 млн (сведения «Эквифакс»), в Москве – 4,8 млн, в Московской области – 3,6 млн рублей. В целом кредиты до 3 млн рублей составляют 57% в общей структуре займов (данные «Эксперт РА»), сведения о том, какова доля кредитов до 1,5 млн, в открытых источниках мы не нашли.

Банки не хотят терять доходы – это понятно. Хотя Центробанк уже снизил коэффициенты риска по жилищным займам, что высвобождает банковские капиталы на общую сумму 110 млрд рублей. При этом глава ЦБ Эльвира Набиуллина рассчитывает, что «свободные ресурсы банки направят на продолжение кредитования, а не на бонусы и дивиденды…»

Также постановлением правительства № 4236 утвержден порядок расчёта доходов гражданина за период, предшествующий подаче заявления. Здесь ничего революционного: сведения от ФНС, Пенсионного фонда и пр.

Теперь банки не могут отказывать в «каникулах», если заемщик подал заявление. С другой стороны, массовые дефолты им тоже неинтересны.

По приблизительным расчётам NSP, в Петербурге около 230 000 граждан выплачивают ипотеку. Вместе с семьями – 610 000… Сейчас большинство из них сидит в кредитных квартирах, в самоизоляции и тратит небольшие накопления. А банковский счётчик тикает.

Почти те же условия, с небольшими отклонениями, предложены и заёмщикам из числа ИП, а также малых и средних предприятий.

Чиновники и законодатели исходят из предположения, что через полгода жизнь у нас совсем наладится. Хотелось бы разделять их оптимизм.

Дмитрий Синочкин

Материал опубликован на сайте NSP.ru 06.04.2020

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ