Комментарии в СМИ

«Как нарушают закон о зонах охраны: инструкция по применению» 

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», пояснил порядок изменения года постройки дома в технических документах.

Почти год прошел с тех пор, как прокурор Петербурга Сергей Литвиенко потребовал от закса внести изменения в закон о зонах охраны, чтобы исключить из него «коррупциогенный фактор». Однако этого до сих пор не произошло. И юристы продолжают изобретать все новые способы, как обойти требования документа. «Карповка» решила собрать их вместе.

Основной, на взгляд градозащитников, пункт касается исторических, то есть дореволюционных, домов. Их де-юре запрещено сносить. Исключение — если будет доказана «невозможность ликвидации аварийности». Что это за понятие, нигде не прописано, и юристы девелоперских компаний, чиновники, органы прокуратуры понимают его по-разному.

Всем, кто не первый день занимается градозащитой, известен ответ бывшего начальника службы строительного надзора Александра Орта. «Понятие „невозможность ликвидации аварийности“, — писал он, — бессмысленно с технической позиции при современном уровне развития строительных технологий. В данном случае под невозможностью может пониматься выраженная экономическая или иная нецелесообразность».

Евгений Гостев, член гильдии инженеров-строителей, согласен: нынешний уровень технологий позволяет спасти постройку в любом техническом состоянии. «Снос предпочитают те, кому выгоднее использовать топорные методы, или те, кто хочет в рамках нового строительства пропускать через свои руки как можно большие суммы», — полагает эксперт. Господин Гостев отметил в комментарии «Карповке», что самая трудноустранимая проблема у исторических построек в центре города — это фундаменты, однако и их можно укрепить при использовании современных технологий. «„Необратимая аварийность“ — это экономическая, а не техническая категория», — считает инженер.

Однако застройщики с этим не соглашаются и проводят технические экспертизы, в выводах которых присутствует необходимая фраза о «невозможности ликвидации аварийности». Так, группа компаний Springald создала целую систему для удобства заказчиков: сперва ООО «Славстройинвест» или ООО «Амальгама-проект» (одна входит в группу, другая близка к ней) проводят техэкспертизу, а затем ООО «Славстройинвест» или ООО «Спрингалд» на основании этой экспертизы сносят исторический дом. По такому принципу, в частности, разрушили дом Рогова на Загородном и Чесменскую богадельню на улице Гастелло, 16.

Имеют место и случаи, когда никаких дополнительных экспертиз собственнику дореволюционного здания вообще проводить не надо. Так, в 2011 году по заказу собственника ООО «Юнимар» был снесен дом № 62, корпус 2, на Обводном канале. Он был признан аварийным актом межведомственной комиссией Фрунзенского района, процент износа здания составлял 70%. В акте о «невозможности ликвидации аварийности» ни слова. Но прокуратура, проведя по инициативе «Карповки» проверку, пришла к выводу: «документы, свидетельствующие как о возможности, так и о невозможности ликвидации аварийности здания, отсутствуют», однако при этом«достаточных оснований для применения мер прокурорского реагирования не имеется».

По таким схемам с карты Петербурга пропали несколько старинных построек. Единственное, что заставляет застройщиков притормозить, — пункт закона о зонах охраны, который требует «восстановить их внешний облик». Но и его понимают по-разному. По мнению архитекторов, согласовавших с властями проекты, в законе нет речи о «воссоздании по обмерным чертежам», а потому фасад можно существенно изменить, добавив побольше стекла, расширив арку, добавив новые этажи.

По словам архитектора Рафаэля Даянова, нынешний закон о зонах охраны нуждается в развитии, дабы соответствовать реальной ситуации в городе. «Мы имеем некое сооружение, аварийное, которое пришлось снести по объективным причинам. Возникает ряд вопросов. Есть понятие культурного слоя, который в некоторых местах доходит в Петербурге до трех метров. И за годы существования здание могло врасти. Вопрос: поднимать его высотную отметку и восстанавливать его в первоначальном размере? Или уничтожаем культурный слой?» — задается вопросом господин Даянов.

Архитектор обращает внимание и на еще один немаловажный аспект воссоздания: «У каждого здания есть история. В процессе существования оно что-то теряло и что-то приобретало, изменялся декор, этажность». Исходя из этого, проектировщикам приходится отвечать на вопрос, облик на какую эпоху придать воссоздаваемым постройкам. При этом решения девелоперов не всегда выглядят логичными. «На одном из заметных исторических зданий снесенных и воссозданных появилась мансарда. Но, если обратится к истории, то в начале ХХ века на постройке была историческая двухуровневая мансарда!» — рассказал «Карповке» господин Даянов.

А структуры, по всей видимости близкие к холдингу «Форум» Дмитрия Михальченко, оказались еще более изобретательными. Они внесли в технические паспорта изменения года постройки исторических зданий на улице Короленко, 5 и 5а, и с апреля те в одночасье стали советскими корпусами. Таким образом, компания-владелец участков ООО «Домус рент» не только обосновала законность сноса прежде дореволюционных домов, но и сняла с себя необходимость восстанавливать внешний облик.

Александр Зленко, гендиректор Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, пояснил «Карповке», что, по закону, дата постройки зданий может быть изменена на основании одного из шести документов. В частности, «Домус рент» предоставил «справки владельца». На предложение нашего издания проверить достоверность этих справок, например в комитете по охране памятников, господин Зленко заявил, что согласование справок с иными органами госвласти, в том числе с КГИОПом, «действующими нормативно-правовыми актами не предусмотрено».

«Изменение года постройки здания должно осуществляться на основании документов, определяющих дату. Для определения года завершения строительства могут быть использованы различные архивные данные, назначена экспертиза. Содержащиеся в ГУИОН сведения о годах постройки отдельных объектов могут быть не обоснованы документарно и указаны приблизительно, поэтому, если правообладателем здания предоставлены уточняющие документы, год постройки может быть изменен», — пояснил «Карповке» старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов. Тем не менее ГУИОН отказалось предоставить нашему изданию копию тех самых «справок владельца», а потому удостовериться, что это именно документ, а не просто написанная от руки записка, не представляется возможным.

Не установлено юридически и еще одно понятие, указанное в законе о зонах охраны. Согласно ему, в центре Петербурга запрещается менять архитектурное решение исторических фасадов, «за исключением локальных изменений». Так, в Кузнечном переулке, 6, исторический деревянный тамбур был заменен тамбуром-аквариумом из стеклопакетов. Прокуратура Центрального района нарушений, по-видимому, не нашла и даже не стала проверять законность, переправив обращение «Карповки» в КГИОП и администрацию Центрального района. Район указал местному жилкомсервису «согласовать переоборудование входных дверей в комитете по градостроительству и архитектуре», и на этом ограничился. КГИОП вообще не ответил, хотя в законе требуется согласовывать «локальные изменения» с этим комитетом.

Как полагает член Всероссийского общества охраны памятников Людмила Семыкина, согласно духу закона о зонах охраны, в работе с историческими зданиями допустимы лишь изменения, не затрагивающие общую композицию исторических построек, пропорции фасадов, не изменяющие высотные отметки и не искажающие планировку построек. При этом строители не редко выходят за эти рамки. В качестве негативных примеров госпожа Семыкина привела дом Шорохова на Большой Пушкарской, 32, где небольшое двухэтажное здание будет увенчано мансардой. Не кажется ей соответствующим нормам и новый облик домов в Зоологическом переулке, 2–4, облик которых в рамках реконструкции был существенно изменен.

Дмитрий Ратников, Алексей Шишкин

 

Ссылка на источник

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ