Комментарии в СМИ

«Когда не нужно разрешение на строительство»

Екатерина Дятлова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об том, в каких случаях не нужно разрешение на строительство.

А вы знали, что для постройки спортивного комплекса или склада разрешение на строительство требуются не всегда?

В каких случаях можно строить без разрешения?

Обычно строительство ассоциируется у граждан и застройщиков с бюрократической волокитой: необходимо разработать проектную документацию, провести экспертизу (и порой не одну), получить разрешительную документацию, направить уведомления или извещения о начале строительных работ и т.д. На самом же деле далеко не всегда требуется проходить стандартную процедуру, в том числе получать разрешение на строительство (далее – РнС).

В п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) определен ряд объектов, для возведения которых не нужна разрешительная документация. Но учитывайте, что эта норма регламентирует законное строительство без разрешительных документов, а не легализацию самовольной постройки в порядке ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Среди объектов, для строительства которых не требуется РнС, можно найти жилой и садовый дома, объекты ИЖС, газопроводы и т.д. Указано там и на «иные случаи», предусмотренные федеральными нормативными правовыми актами и законодательством субъектов РФ, когда получать РнС не понадобится (подп. 5 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Что за «иные случаи», когда разрешение на строительство не потребуется?

Во-первых, это случаи, установленные федеральным законодательством. Так, Постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2020 г. № 1816 определен перечень объектов, для которых получать РнС не надо. К ним относятся, например, трамвайные пути, тепловые сети с рабочим давлением до 1,6 Мпа или транспортировкой воды до 150 °C, водопроводы и водоводы всех видов диаметром до 500 мм, солнечные батареи и др.

Во-вторых, это случаи, установленные законодательством субъектов РФ. Чаще региональное регулирование почти не отличается от федерального. И все же в законах некоторых субъектов есть весьма интересные случаи.

В Ленинградской области в упрощенном порядке можно осуществить строительство, в частности, трех видов объектов.

  1. Объекты, не являющиеся объектами капитального строительства (ОКС): не более двух этажей, общая площадь – не более 1500 кв. м, вид разрешенного использования (ВРИ) участка – отдых (рекреация), предназначение – оказание услуг по организации спорта, отдыха и развлечений1.До 2021 г. без РнС позволялось строить спортивные комплексы, стадионы и ледовые дворцы площадью до 1500 кв. м. Теперь ОКС с такими характеристиками разрешается возводить в упрощенном порядке, только если они не подпадают под категорию объектов массового пребывания граждан (далее – ОМП), т.е. если одновременно в таком здании могут находиться не более 50 человек.
  2. Отдельно стоящие объекты дорожного сервиса: не более двух этажей, общая площадь – не более 1500 кв. м, расположение – в границах придорожных полос. Согласно судебной практике объектами дорожного сервиса могут признаваться кафе, магазины, отели, автомойки, мастерские и т.д. С 2021 г. возможность строительства таких объектов без РнС ограничивается их «пропускной способностью» – они не должны относиться к ОМП.
  3. Отдельно стоящие ОКС: не более двух этажей, общая площадь – не более 1500 кв. м, предназначение – для производственной деятельности. То есть это небольшие производственные объекты.

В Москве в упрощенном порядке можно строить производственные, складские и вспомогательные сооружения без устройства фундаментов, «офисы» продажи квартир с определенными характеристиками и т.д.2

В Красноярском крае не нужно получать РнС для возведения мелиоративных систем, отдельно стоящих зданий и сооружений с определенными характеристиками (один этаж, общая площадь – не более 1500 кв. м и т.д.)3.

Таким образом, чтобы понять, можно ли обойтись без РнС, требуется определить, подпадает ли объект под действие федерального или регионального законодательства, которое допускает строительство в упрощенном порядке. Если объект в списке исключений, то можно строить без РнС и, как следствие, без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (далее – РнВ) и некоторых других документов. Это значительно ускоряет процесс создания объекта.

В чем заключается упрощенная процедура строительства?

При упрощенной процедуре застройщик пропускает несколько этапов обычного строительства и оформляет право собственности на созданный объект на основе меньшего количества документов.

Однако даже если РнС не требуется, застройщик обязан разработать проектную документацию, как и при стандартной процедуре. А вот проводить ее экспертизу не нужно (п. 3 ст. 49 ГрК РФ). В случае если планируется строить объект ИЖС или садовый дом, проектная документация не требуется, но застройщик может подготовить ее добровольно.

Если объект строится без РнС, застройщику не надо уведомлять уполномоченные органы о начале работ. Исключение – объект ИЖС и садовый дом, поскольку необходимость сообщить об их возведении определена в ст. 51.1 ГрК РФ.

Упрощается и этап завершения строительства. Cоздание объекта оканчивается регистрацией права на него. При стандартном строительстве застройщик должен получить РнВ. На основании этого документа объект ставится на государственный кадастровый учет и регистрируется право собственности.

Упрощенная процедура не требует получения РнВ. Строительство завершается по факту окончания строительных работ, а государственный учет и регистрация права на объект осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок4.

Со случаями, когда не нужно РнС, можно подробнее ознакомиться в Юридическом справочнике застройщика.


1 Областной закон Ленинградской области от 18 мая 2012 г. № 38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области».

2 Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 г. № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется».

3 Закон Красноярского края от 8 июня 2017 г. № 3-714 «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории края».

4 Пункт 10 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Екатерина Дятлова

Адвокат
Юрист практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Екатерина Дятлова

Адвокат
Юрист практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ