Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о коммерческой инфраструктуре для ЖК.

В рамках делового завтрака BestBreakfast эксперты обсудили, как трансформировались стратегии девелоперов при создании коммерческой инфраструктуры в проектах жилой застройки.

Для современных покупателей жилой недвижимости немаловажным фактором, влияющим на выбор, становится коммерческая инфраструктура. По данным аналитиков ГК «БестЪ», более 80% покупателей квартир отмечают наличие коммерческой инфраструктуры в составе жилого комплекса в топ-3 факторов, влияющих на принятие решения о покупке.

Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ») выделил несколько проблем функционирования коммерческой инфраструктуры в жилых проектах: «В первую очередь, это несоответствие проектных решений требованиям рынка, и как следствие — неликвидная и «неудобная» недвижимость. Например, часто в проектной документации под бытовое обслуживание закладывается порядка 25% коммерческих площадей, а по факту в построенном комплексе они занимают около 2%. Магазины — 15% в проекте, а в реальности 59% всей инфраструктуры ЖК. При этом грамотно спроектированная инфраструктура напрямую влияет на ликвидность квартир, а значит и на прибыль застройщиков. Поэтому девелоперам важно комплексно подходить к формированию коммерческой инфраструктуры и делать анализ наилучшего использования еще на этапе предпроекта, обращая внимание не только на эффективное приспособление социально-нормированных объектов, но и на значение общественно-деловых зон и актуальные форматы недвижимости, которые формируют добавленную стоимость проекта».

Важную роль в развитии жилой инфраструктуры играют технологии, которые позволяют объединять людей, полагает Максим Мишота, директор департамента продаж и обслуживания среднего и малого бизнеса «Ростелеком Бизнес». «Молодое поколение обращает пристальное внимание на уровень цифровизации объектов, обеспечивающий комфорт пользования недвижимостью. Застройщики сталкиваются с большим количеством решений, представленных на рынке, которые часто сложно собрать вместе и настроить их совместную бесперебойную работу. В данном случае мы выступаем технологическим партнером застройщиков и подсказываем на этапе проектирования объекта, как грамотно связать несколько цифровых продуктов, чтобы обеспечить их корректную работу».

Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест», рассказал про свой опыт: «Тренд последних лет в жилой недвижимости — это улучшение качественных характеристик продукта, и один из инструментов — продуманная коммерческая инфраструктура. Мы понимаем, что сейчас не получится, как несколько лет назад, продать все коммерческие помещения и отпустить развитие инфраструктуры «на самотек», в итоге это будет хаос. Поэтому, создавая проекты комплексной застройки, мы стараемся грамотно планировать будущую инфраструктуру, в том числе и общественные пространства, а также не продавать коммерческие помещения на стадии проектирования. И самое главное — мы стараемся выдерживать концепцию, несмотря на финансовые моменты. Т.е. мы оставляем часть коммерческих площадей за собой, ищем на них правильных с точки зрения концепции арендаторов и продаем в дальнейшем как готовый бизнес».

Подходы к управлению

Эксперты поделились своим опытом работы с разными форматами коммерческой недвижимости в составе жилых проектов.

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт»: «В условиях изменения спроса, выбора и доступности ипотечных программ, а также роста конкуренции, застройщики все чаще начинают смотреть на рынок коммерческой недвижимости с точки зрения диверсификации своего портфеля проектов. Самым понятным для них на сегодняшний день, конечно, являются апарт-отели. Кроме того, что такой формат может стать для застройщика источником доходного девелопмента, он хорошо интегрируется в жилую застройку, дополняя общую экосистему коммерческой и жилой недвижимости».

Будущее за теми ЖК, которые смогут сделать соседскую инфраструктуру прибыльной, полагает соучредитель компании KidsForce Юлия Метелкина. «Важно создать ценностное предложение и закрыть потребность жителей в качественном и удобном досуге для себя и детей. Исходя из своего опыта, мы видим это как комбинацию качественного детского досуга и еды. Для такого результата важна локация, возвратность, лояльность посетителей и привязанность их к месту. Создать такое пространство не сложно. Сложнее сделать его жизнеспособным в перспективе 10 лет. Стабильность коммерческой модели может обеспечить сам продукт, устойчивый состав персонала, удобное приложение и пользовательский интерфейс с системой лояльности, создание «клубности» места. Инвестируя в такие помещения, застройщик получает прибыль, окупаемость в горизонте 5 лет и выполняет обещание качественной инфраструктуры, данное жильцам».

Добавляя в жилой проект коворкинг, застройщик может получить добавленную стоимость к продаваемому квадратному метру жилья, а также выделиться на фоне конкурентов, напоминает Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов Page. «Коворкинг может стать одним из драйверов эволюции соседских центров, ведь он способен не только закрыть потребности жильцов, но и потенциально приносить доход, покрывая затраты на содержание востребованного инфраструктурного объекта. Особенно это важно для встроенных помещений, которые по расположению, планировочным и конструктивным особенностям неудобны и сложны для продажи и аренды».

Застройщики все чаще и чаще оставляют за собой помещения коммерческого назначения в жилых проектах, это тенденция нашего времени, говорит Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры». «Кто-то таким образом формирует свой «пенсионный фонд», некоторые предпочитают найти арендатора после ввода ЖК в эксплуатацию и продать помещение дороже. В любом случае, девелоперу важно помнить о рисках и минимизировать возможность претензий со стороны дольщиков, подрядчиков или кредиторов к таким активам, так как такие риски непредсказуемы. Именно поэтому мы рекомендуем выводить коммерческие помещения из собственности девелопера в отдельную структуру. И вторая наша рекомендация касается как раз оформления: решение о виде данной структуры надо принимать в самом начале строительства, это позволит в дальнейшем снизить налоговую нагрузку и сделать бизнес более управляемым».

Материал опубликован на сайте «РБК+» 24.10.2024