Комментарии в СМИ

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», комментирует законодательные изменения в сфере предоставления гостиничных услуг.

Редакция «НП» провела «круглый стол» на тему: «Сертификация апартаментов: новые затраты, новые риски?». В дискуссии приняли участие представители компаний: Docklands, VALO, УК «Зенит», «Строительный трест», Knight Frank SPb и другие.

С начала года, как уверяют юристы, все апартамент-отели должны иметь сертификат на гостиничные услуги и определенное число «звезд». Нарушителей будут штрафовать — для начала.

Участники дискуссии:

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg

Майя Петрова, партнер, руководитель практики «Недвижимость, строительство и девелопмент» компании «Борениус»

Марина Сторожева, руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен-Строй» (генподрядчик комплекса VALO), председатель Экспертного совета по апартаментам РГУД

Константин Сторожев, генеральный директор компании «VALO-сервис»

Илья Андреев, управляющий партнер компании Zenith

Наталья Скаландис, генеральный директор компании Docklands Rent

Ирина Ражева, руководитель группы коммерческой недвижимости АО «Строительный трест»

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор компании Docklands

Евгения Гиль, руководитель дивизиона управления апарт-отелями NAI Becar

Сергей Ногай, руководитель проекта Salut!

Дмитрий Синочкин, модератор, шеф-редактор «НП»

Чтобы получить сертификат, апарт-отель должен пройти проверку классификационной комиссии на соответствие требованиям для гостиниц. Включая, например, меблировку, наличие обученного персонала и т. д. В Петербурге такие примеры есть, но скорее это исключение, чем правило.
Эта непростая ситуация потребовала все-стороннего обсуждения. Дискуссия, организованная «НП» при поддержке РГУД, прошла в конференц-зале РАД.

Светлана Московченко:

– За прошлый год число апарт-проектов увеличилось на 44%. Строится около 600 000 кв.м, предложение составляет примерно 300 000 кв.м. Сейчас апартаменты занимают 7% рынка жилья.

Каждый год объем предложения и спрос практически удваиваются. За 2017-й в Петербурге было продано около 2500 апартаментов — плюс 40% к 2016-му.

В Москве объем предложения составляет около 660 000 кв.м. (Два года назад в Москве апартаменты занимали около 40% рынка, сейчас — 20%.) Но в столице рынок развивался по другой схеме: с началом кризиса офисы стали переделывать в апартаменты.

В 2016 году цены на петербургские апартаменты росли, сейчас стабилизировались. Потому что выходят новые проекты, они дешевле. Сегодня средняя цена — около 120 000 за 1 кв. м (в элитном сегменте — 470 000). Она включает полную отделку помещений. Как правило, меблировка входит в дополнительные затраты. В среднем — от 300 000 до 600 000 рублей. При этом из 36 апарт-отелей, находящихся в продаже, номера с полной отделкой предлагают 15. И только в семи предусмотрена меблировка.

Многие инвесторы переключаются с жилья на апартаменты и встроенные коммерческие помещения. Поэтому мы полагаем, что в 2018-м продажи вырастут.

Екатерина Запорожченко:

– У нас включены как отделка под ключ, так и пакет арендатора, в который входят и текстиль, и ложки-кружки, — для сдачи в аренду. Номера делятся на buy to let и buy to live. Те, кто приобретает юнит для соб-ственного проживания, опционно могут приобрести меблировку.

В программе с гарантированной доходностью она обязательна, поскольку подразумевается стандартное оснащение для номера-студии. Фото на booking.com должно соответствовать, и условия должны быть равные. У арендатора должен быть выбор между несколькими одинаковыми вариантами.

Евгения Гиль:

– Мы продаем номера в проекте Vertical только с мебелью. Иначе, так как собственников много, это будет разрозненный объект и совсем не отельная история.

Марина Сторожева:

– Давайте сразу править статистику: в отеле VALO две центральные секции не продаются без меблировки. Они оформлены отдельным договором.

Сергей Ногай:

– Сейчас на первый план выходят инвестиционные характеристики продукта, который предлагают девелоперы. И в составе покупателей инвесторы (те, кто приобретает номера для последующей сдачи в аренду) преобладают, их 60–80%.

На этот сегмент будут действовать два фактора. Первый — реформа (вплоть до отмены) «долевки» вынуждает застройщиков выводить на рынок много новых проектов. Не исключено, что это приведет к демпингу, нивелирует ценовые преимущества апартов. С другой стороны, низкая инфляция побуждает банки снижать ставки по депозитам. Это дает апартам как инвестиционному продукту дополнительные преимущества. Полагаю, в этом году спрос будет расти вместе с предложением, цены останутся на прежнем уровне.

Майя Петрова:

– В соответствии с приказом Минкульта № 1215 от 2014 года у нас добровольная сертификация гостиниц. Однако закон, регулирующий подготовку к ЧМ-2018, делает исключение для Москвы и Петербурга. С 1 января 2018-го оказывать гостиничные услуги или услуги по предоставлению средств размещения для временного проживания можно только при наличии сертификата.

Сейчас у нас переходный этап, установленный законом от 5 февраля 2018 года. Мы постепенно переходим к обязательной сертификации гостиниц. Но для Москвы и Петербурга срок уже наступил. В приказе Минкульта расписаны требования к гостиницам в зависимости от числа звезд.

И отдельно указаны требования для апарт-отелей. Уже сейчас Роспотребнадзор может прийти в апарт-отель по заявлению потребителя или просто со ссылкой на закон. Если сертификата нет — в соответствии с КоАП сначала штраф, потом приостановка деятельности. Закон от 5 февраля предусматривает расширенную (повышенную) ответственность, он будет применяться уже в 2019 году. Увеличены штрафы для должностных лиц, а для юридических они будут исчисляться в зависимости от размера годовой выручки — от 1/40 до 1/25. Это весьма приличная сумма, существенная часть прибыли.

Наталья Скаландис:

– К кому придут (если мы говорим о множестве собственников помещений) — к управляющей организации или к собственнику? И как будут считать выручку?

Майя Петрова:

– Контролирующие органы ведут себя достаточно профессионально. Есть, например, судебное решение по сдаче квартиры. У гражданина был договор с вузом. В деле были копии материалов, характеристики квартиры, цена — все, что было в Интернете. То есть собирают всю доступную информацию.

Скорее всего, попросят документы у тех, кто встречает арендаторов, то есть в УК. Затем выяснят собственников. Ответственность может быть наложена и на УК, и на собственников. А дальше — идите в суд и доказывайте, что вы ни при чем.

Бюджету нужны деньги. Контролеры Роспотребнадзора, как налоговики, будут ходить ко всем. И параллельно с делами в арбитражном суде будут возбуждать уголовные дела. Например, за незаконное предпринимательство. Просто чтобы собрать деньги.

Константин Сторожев:

– А могу ли я как собственник просто сдавать помещение в аренду? Без договора об оказании гостиничных услуг?

Илья Андреев:

– Если помещение по документам является гостиницей — нет. А вот RBI на 2-й Советской — может. Там апарт. Есть проектная документация, в ней указан тип объекта. Есть кадастровый паспорт.

Дмитрий Синочкин:

– Если по документам — гостиница и есть договор с гостиничным оператором на все помещения, вопросов нет. Но сертификат необходим. А вот если часть помещений прошла сертификацию, а часть нет — как быть? Комплексы, которые работают в режиме апарт-отелей, но не имеют сертификата, — как им быть? Таких много…

Илья Андреев:

– 15 000 номеров в Петербурге не прошли сертификацию!

Майя Петрова:

– Пока у нас нет законодательно закрепленного определения апартаментов, есть две крайности. Одна — признать апартаменты жилыми помещениями и все регулировать ЖК. Другая — гостиница. Наши госорганы середины не воспринимают! Если граждане живут, причем временно, все это подтягивается под оказание услуг по временному размещению граждан, под туристическую деятельность.

Константин Сторожев:

– Есть еще один важный момент. 14 апреля 2017 года Дмитрий Медведев подписал постановление № 447 — требования к безопасности гостиниц и мест размещения. Есть несколько категорий в зависимости от числа людей. И такие объекты должны получить паспорт безопасности. Паспорт выписывает комиссия, куда входят МВД, силовики, местная администрация. Без этого документа нельзя пройти классификацию и получить сертификат.

Дмитрий Синочкин:

– Если будет принят закон, по которому апартаменты приравняют к жилью, не нужно будет проходить сертификацию?

Майя Петрова:

– Тогда начнутся другие трудности. Будут предъявлять требования по инсоляции, наличию парковок, социальных объектов, озеленения и т. д. В большинстве проектов их невозможно выполнить.

Евгения Гиль:

– Апарт-отель «Vertical на Московском». Проходили классификацию в прошлом году. Сложно собрать все документы по каждому номеру. Трудности бюрократического плана. 126 номеров, 70 собственников… Но мы считаем, что затраты на получение классификации «три звезды» окупились. Повысились узнаваемость и показатели бронирования, мы попали во все списки туроператоров.

Дмитрий Синочкин:

– Кстати, реклама апарт-отеля, не прошедшего классификацию, незаконна?

Майя Петрова:

– Это нарушение закона о рекламе — сообщение недостоверной информации. Интернет-площадки, на которых идет бронирование, тоже несут ответственность. Они обязаны проверять.
У нас были такие судебные дела. Законность рекламы проверяет УФАС.

Наталья Скаландис:

– Мы в самом начале пути, мы запускаем процедуру классификации, выходим на получение «четырех звезд». Мы уже присутствуем на 35 площадках. Мы есть и на «букинге», благополучно проводим все необходимые бронирования. Пока у нас нет «звезд»…

Константин Сторожев:

– То есть дело не в отсутствии законов, а в недостатке администрирования.

Дмитрий Синочкин:

– Законные возможности, чтобы усложнить жизнь УК и собственникам апарт-отелей, у контролирующих органов есть. Мы пытаемся оценить риски и объем возможных неприятностей. С апарт-отелями, которые имеют статус гостиниц, более-менее понятно.

Но как быть, когда бизнес поделен на блоки? Как будут вести себя собственники? Может ли ИП получить сертификат на свой один номер? Или на три номера?

Майя Петрова:

– Апарт-отели воспринимаются как единый имущественный комплекс. Число собственников, мне кажется, не влияет на сертификацию.

Наталья Скаландис:

– Именно по такому пути сейчас идем мы. Проект делится на блоки в рамках различных доходных программ и программ управления. Из 386 апартаментов в двух блоках мы подаем на сертификацию по 150. Остальные юниты приобретались для самостоятельного проживания. Если их владельцы примут решение о сдаче — будем пополнять номерной фонд.

Константин Сторожев:

– В процедуре несколько этапов. На заявленные звезды проверяется весь комплекс: инженерные системы, вывески, лобби. Следующий этап — персонал. Дальше — номера. Каждый номер рассматривается отдельно. Насколько я понимаю, каждый номер может получить определенную категорию. Вы можете оставить часть помещений и не считать их номерным фондом. А потом включить.

Евгения Гиль:

– Контролирующие органы нам поясняли: возможно расширение номерного фонда в рамках одного сертификата. Есть пример, когда в одном корпусе с общей входной группой находятся номера разных категорий.

Дмитрий Синочкин:

– Сдача номеров в аренду без сертификата — нарушение, реклама таких услуг — тоже. Проходить классификацию блоками — вероятно, можно. Процедура не прописана. Затраты — примерно от 70 000 до 120 000 рублей. В списке Комитета по туризму семь фирм, которые занимаются классификацией, четыре из них в Петербурге.

Главную проблему представляют объекты, которые сейчас продают под отделку без меблировки, — как они будут проходить сертификацию? И как УК будет договариваться с тысячей собственников о прохождении этой процедуры?

Ирина Ражева:

– Мы продаем, главным образом, конечным собственникам. Но инвесторы тоже есть. По документам у нас гостиничные проекты. Классификацией придется заниматься.

Илья Андреев:

– Мы изначально были настроены на то, что будем проходить классификацию. И если мы заходим в проекты на финальной стадии, мы их тоже приводим в соответствие. Мы, наоборот, рады этому ограничению, потому что оно отделяет апартаменты от псевдожилья. То, что происходит сегодня, — беспредел: апартаментами называют все, что не является квартирой.

Наталья Скаландис:

– В квартале Docklands планируется возведение второй очереди, и сейчас УК вводит некоторые дополнения к проекту, чтобы подвести их к гостиничным требованиям и потом без проблем получить сертификат.

Константин Сторожев:

– У нас классифицирование заложено изначально, учтено в проекте. Первые две очереди — 1500 апартаментов. Всего будет 3500, самый большой комплекс в Петербурге.
К тому, что происходит, мы относимся позитивно.

Марина Сторожева:

– Это положительно скажется на рынке, на таких проектах, как наш. Мы заложили гостиничные технологии, у нас 900 номеров (из 1500) будут получать сертификат, это центральная часть.
С остальными покупателями мы ведем просветительскую работу.

Сергей Ногай:

– В новых корпусах проекта Salut!, которые сдаются в этом году, компания подготовит номера к прохождению классификации (на три или две «звезды»). Требования пока не утверждены, мы будем ориентироваться на предыдущие правила, которые действовали для добровольной классификации.

В нашем комплексе участок изначально предназначался под гостиницу. И все основные требования к помещениям общего пользования, к безопасности были заложены уже на стадии проекта. Так что процедура сертификации (мы работаем с компанией «Тест-СПб») нам знакома, и она не представляется ни сложной, ни дорогой. В уже сданных корпусах проблемой будет заниматься управляющая компания.

Дмитрий Синочкин:

– Дополнительное регулирование, возможные риски и штрафы — не сократят ли они число дольщиков?

Екатерина Запорожченко:

– Нет. Мы продаем и объект, и услуги УК.

Константин Сторожев:

– Застройщики начнут задумываться. Если псевдожилье, купили — и живите, как хотите. Если для инвесторов — должны быть соблюдены все требования сертификации, УК и инфраструктура.

Наталья Скаландис:

– Это воспитает наш рынок. Изменится подход отделов продаж. Девелоперу нужно понимать, какой продукт он строит.

Илья Андреев:

– По нашим сведениям, уже в этом году на рынок выйдет в полтора раза больше апартаментов, чем есть сейчас. Почти все заявленные проекты — это не гостиницы и не апарт-отели, это способ застроить участки в деловой зоне…

Мнение эксперта

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»:

– Действующее законодательство не предполагает существования технического регламента, устанавливающего обязательные требования, в том числе о сертификации, в сфере туристской деятельности (индустрии). Действующая редакция закона о туристской деятельности 132-ФЗ, а также приказ Минкультуры № 1215 от 11.07.2014 предусматривают добровольную классификацию гостиниц.

Однако Федеральный закон № 16-ФЗ, принятый 2 февраля 2018-го и вступающий в силу 01.01.2019 (за исключением отдельных положений), вводит обязательную классификацию гостиниц.
Под угрозой привлечения к административной ответственности необходимо будет обеспечить классификацию с присвоением определенной категории («звезд»): до 01.07.2019 — отелям с номерным фондом более 50 номеров, до 01.01.2020 — с фондом более 15 номеров,
до 01.01.2021 — всем гостиницам.

Положение о классификации отелей и правила предоставления гостиничных услуг должно утвердить Правительство РФ.

Исходя из норм действующего законодательства апарт-отели (апартаменты) признаются нежилыми помещениями. Для определения кадастровой стоимости приказ Минэкономразвития России относит апарт-отели к объектам временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения. Предоставление апартаментов вне зависимости
от типа (гостиничный, квартирный) квалифицируется как оказание услуг в рамках туристской деятельности, а апартаменты признаются ее объектом.

Предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении гостинице определенной категории повлечет за собой административную ответственность. Кроме того, действие свидетельства может быть приостановлено на срок до 90 дней. К административной
ответственности могут быть привлечены как управляющая компания, так и владелец апартаментов, предоставляющий их для проживания третьим лицам.

В настоящий момент есть возможность исключить апартаменты из сферы действия новых требований, если в соответствующем постановлении Правительства РФ они будут выделены в специальную категорию, не подпадающую под действие закона (т. е. не подлежащую обязательной классификации).

Дмитрий Синочкин

Материал опубликован на сайте KOMNED.RU 15.03.2018