Комментарии в СМИ
«Евроград» теряет этажи»
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», подчеркивает, что у Ленинградской области существует опыт оспаривания градостроительной документации, выданной муниципальными образованиями.
Власти Ленобласти велели городу-спутнику в Буграх снизить плотность застройки.
Администрация Ленобласти потребовала от муниципальных чиновников Бугровского поселения пересмотреть проект планировки территории города-спутника «Евроград», инвестиции в который оцениваются в 120 млрд рублей. Региональные власти считают необходимым снизить высотность и плотность застройки. В противном случае правительство Ленобласти обещает оспаривать проект планировки в суде. По оценкам экспертов, в результате внесения поправок девелопер может потерять до 30% от запланированного дохода.
Администрация Ленобласти потребовала от Бугровского поселения пересмотреть проект планировки территории (ППТ) города-спутника «Евроград». Ранее муниципальные власти утвердили ППТ, в котором под жилую застройку выделено 52 гектаров — это территория севернее КАД между Приозерским и Выборгским шоссе. Специалисты комитета по архитектуре обнаружили, что жилая часть противоречит региональным нормативам Ленобласти, а также не соответствует утвержденным в самом поселении правилам землепользования и застройки и генеральному плану муниципалитета. В частности, проект предусматривает возведение 16-этажных домов, тогда как максимальное количество этажей по нормативам не должно превышать 12. Кроме того, согласно проекту планировки, на 52 гектарах планируется построить 596 тыс. кв. м жилого фонда плотностью 11,4 тыс. кв. м на гектар, что также превышает региональные нормативы, которыми этот показатель установлен на уровне 9 тыс. кв. м на гектар, в отдельных случаях — до 11 тыс. кв. м на гектар.
Вице-губернатор Георгий Богачев отметил, что, если нормативы не будут выдержаны, комитет по архитектуре и градостроительству будет оспаривать весь ППТ в судебном порядке.
Проект «Евроград» был анонсирован около десяти лет назад. Девелопером является компания «Пантикапей». По данным СПАРК, группа «Пантикапей» создана 15 лет назад выходцами из Крыма и включает около 40 юрлиц. У компании в собственности и управлении около 1 тыс. гектаров в Ленобласти, а также 50 гектаров в Бугровском сельском поселении, где появится «Евроград».
Город-спутник займет 700 гектаров. Эта территория находится в собственности 10 крупных застройщиков, в числе которых ГК «Норманн», «Ханса СПб», «ИПС». Совокупные инвестиции в создание района превысят 120 млрд рублей.
«Безответственные действия Бугровского поселения по утверждению проекта планировки для «Еврограда», значительно нарушающего региональные нормативы, еще раз подтверждает правильность решения о передаче градостроительных полномочий на областной уровень. Подобные проекты должны тщательным образом оцениваться специалистами, в том числе и на градостроительном совете, и должны быть безупречными с точки зрения закона», — говорит Георгий Богачев.
Партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что у Ленинградской области уже есть опыт оспаривания градостроительной документации, выданной муниципальными образованиями. «На практике ситуация будет развиваться, скорее, по-другому: если муниципальное образование под давлением Ленобласти не отменит данную градостроительную документацию, то после 1 января Ленобласть, получив соответствующие полномочия, сделает это самостоятельно. И тогда уже застройщик пойдет оспаривать действия государственного органа — и шансы на победу, увы, малы, либо будет договариваться с администрацией о возможности отклонения от РНГП и ПЗЗ, или корректировать параметры застройки», — рассуждает господин Некрестьянов.
Дмитрий Яковенко, председатель совета директоров компании «Пантикапей», отметил, что знаком с предписанием администрации Ленобласти, но считает его «удивительным» и «непонятным». По его словам, администрация Всеволожска и главный архитектор города заявляли о том, что, если проект будет создавать гармоничную среду, параметры высотности можно скорректировать.
В компании «Норманн», которая в рамках города-спутника «Евроград» планирует построить на участке 8 гектаров жилой комплекс «Норманндия», говорят, что корректировки не затронут их проект, поскольку компания «не нарушила никакие нормы». «Бизнес-составляющей также вряд ли что-то грозит, поскольку мы, будучи первым застройщиком на этой территории, уже учли риски, связанные с таким нашим статусом», — комментируют ситуацию в компании.
Директор департамента новостроек Becar Полина Яковлева полагает, что «Евроград» станет более привлекательным, если девелопер пересмотрит проект застройки в сторону снижения плотности. В то же время, в связи с необходимостью вносить изменения в проектную документацию и существенно сокращать объемы строительства жилых площадей, девелопер может потерять до 30% от запланированного дохода.
Руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский полагает, что для девелопера может вырасти себестоимость строительства, так как издержки будут распределяться на значительно меньшее количество квадратных метров.
Кристина Наумова, Елена Большакова
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям