Комментарии в СМИ

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева отмечает, что какого-либо специального регулирования в случае передачи апарт-отеля в управление операторам традиционных гостиниц действующее законодательство не содержит.

Бренды

Рынок апартаментов продолжает свое развитие самыми активными темпами. В этом сегменте недвижимости не только растут объемы предложения и продаж, но и появляются новые форматы проектов и трансформируются характеристики. Намечающийся тренд — коллаборация с операторами традиционных отельных сетей. Таким образом, форматы, которые еще совсем недавно воспринимались скорее как конкуренты, сближаются, трансформируя сам продукт. Однако не все так однозначно, отмечают эксперты. В таком сотрудничестве есть как существенные плюсы для обеих сторон, так и весомые риски.

Очень интенсивно развиваясь, апартаменты быстро оттянули на себя часть спроса на рынке средств временного размещения. По прогнозам, к 2021 году по номерному фонду в Петербурге традиционные гостиницы и апарт-отели будут находиться примерно в одной весовой категории. Более того, как считают аналитики, гостиницы конкуренцию будут проигрывать, так как путешественники все чаще предпочитают жить в отдельных квартирах или в юнитах в апарт-отелях.

«Раньше доля апартаментов в общей структуре бронирований для краткосрочного проживания составляла десятые доли процента, но за последние годы она достигла около 3% по Петербургу, а в целом по России — около 1%. Это связано с поиском туристами, в том числе российскими, более бюджетных средств размещения. Апартаменты на краткосрочный период не только обойдутся дешевле традиционных гостиниц, но будут более удобными при размещении от трех дней за счет наличия полноценной кухонной зоны»,— отмечает коммерческий директор сети апарт-отелей YE’S Анна Вааль.

Объединяя усилия

Однако уже несколько девелоперов, работающих в сегменте апарт-отелей, заявили о привлечении к управлению объектами операторов международных отельных сетей. Так, в прошлом году часть площадей в комплексе Status by Salut! на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе была передана на десять лет в управление сети Accor для размещения гостиницы «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт». Представители застройщика в качестве причин такого сотрудничества отмечали, что таким образом удастся достичь синергии для дополнительных преимуществ покупателям юнитов. В начале этого года стало известно, что один из корпусов третьей очереди комплекса апарт-отелей Valo во Фрунзенском районе города будет реализован под брендом международной сети отелей Mercure (сеть Accor). Под управлением международного оператора ING в Петербурге также находится апарт-отель Stay Bridge Suites.

«Международным отельным операторам интересно участие именно в проектах сервисных апартаментов, которые изначально сильно тяготеют к гостиницам. Юниты в таких объектах продаются частным инвесторам для последующей сдачи в аренду, а значит, будут выходить на рынок кратко- и среднесрочной аренды», — отмечает генеральный директор Accor New East Europe (Россия, СНГ, Грузия, Украина, Турция и Израиль) Алексис Деларофф.

Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова говорит, что сейчас многие девелоперы присматриваются к возможности привлечения крупных международных операторов к управлению апарт-отелями. Были разговоры о том, что к такому сотрудничеству склоняются, в частности, Wyndham и Hilton. Однако пока конкретными сделками переговоры не увенчались. «В ближайшее время можно ожидать анонсирования новых проектов с участием международных операторов. Бренд гостиничной сети обеспечивает гарантию высокого качества и стандартов сервиса, повышает лояльность гостей и усиливает канал продаж. Развитие совместных проектов способно в хорошем смысле перевернуть рынок Петербурга и повысить привлекательность сервисных апартаментов как инвестиционного продукта», — считает госпожа Тучкова.

«Для нас участие в таких проектах — понятная и эффективная схема. Мы имеем аналогичный опыт в других странах, к примеру, в Бразилии. Мы работали, работаем и будем работать в этом сегменте. Применительно к российскому рынку мы пока рассматриваем проекты в крупных городах», — рассказал господин Деларофф.

По словам старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Вероники Перфильевой, какого-либо специального регулирования в случае передачи апарт-отеля в управление операторам традиционных гостиниц действующее законодательство не содержит. Однако пока большинство петербургских апарт-отелей управляется собственными компаниями.

Вникнуть в детали

Управление апарт-отелями действительно имеет свою специфику, которая чужда гостиничным сетям. По словам управляющего партнера Cronwell Hotels & Resorts Алексея Мусакина, управляющие компании на рынке апартаментов занимаются скорее техническим обслуживанием здания, в то время как деятельность гостиничных операторов сосредоточена на предоставлении сервиса и услуг. Еще один аспект — сбор коммунальной платы, а это уже скорее относится к сфере ЖКХ.

В частности, по словам генерального директора компании «Вало Сервис» Константина Сторожева, опасения международных гостиничных операторов вызывает тот факт, что в российской практике юниты в апарт-отелях продаются частным инвесторам. То есть один объект может иметь несколько собственников, а это дополнительные риски, на которые далеко не все готовы. «Международные операторы готовы работать, согласовывать все условия договоров, если второй стороной будет выступать управляющая компания апарт-отеля. В противном случае они воспринимают проект как слишком рискованный из-за большого числа собственников. К примеру, никто не может запретить собственникам апартаментов расторгнуть договор. То есть если масштабировать, то нельзя исключать ситуацию, когда собственники разбегутся и процесс управления выйдет из-под контроля. Именно поэтому собственные управляющие компании для таких проектов просто необходимы», — рассуждает господин Сторожев. По его словам, для того чтобы компания готова была принять подобные риски, кроме надежного партнера в лице управляющей компании апарт-комплекса, у нее должна быть и определенная стратегия развития в сегменте апарт-отелей, и интересы на российском рынке. Такая стратегия, к примеру, есть у Accor. «Одновременно с этим есть западные операторы, которые опасаются и России как региона для развития бизнеса в целом, и санкционного законодательства. В таком случае риски слишком велики, и вряд ли кто-то станет всерьез выходить на российский рынок апартаментов со всей его спецификой», — отмечает господин Сторожев.

По мнению Вероники Перфильевой, с большим числом собственников действительно проще работать при наличии положительного опыта по организации подобных процессов управления в целом.

По мнению генерального директора Центра классификации ООО «Звезды отелям» Лилии Биткуловой, привлечение к управлению гостиничных операторов имеет больше плюсов, чем минусов. «У сетевых отелей есть большой опыт, отлаженные  операционные стандарты, сложившаяся практика получения «звезд». Все это, безусловно, окажет влияние на качество сервиса в новых апарт-отелях: приходит понимание того, как нужно организовывать рабочее пространство,  служебные зоны, гостевую зону, комплектацию номеров, позиционировать себя на рынке гостиничных услуг, занять свою нишу для получения возвратного гостя»,— рассуждает она.

Агата Маринина

Материал опубликован в приложении «Недвижимость комфорт-класса» № 66 к газете «Коммерсантъ – Санкт-Петербург» от 15.04.2019