Блог

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», анализирует предоставленные арендаторам объектов недвижимости меры поддержки в рамках борьбы с коронавирусной инфекцией.

01 апреля 2020 года вступил в силу федеральный закон № 98-ФЗ, принятый в рамках принимаемых мер по борьбе с коронавирусной инфекцией, который предусматривает ряд мер поддержки арендаторам по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Следует обратить внимание, что обязательным условием для использования арендных каникул является принятие решения субъектом РФ о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В рамках принятого закона арендатор вправе требовать от арендодателя, а арендодатель обязан в течение 30 дней заключить с таким арендатором дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.

При этом в данном постановлении Правительства прямо указано, что оно распространяется только на арендаторов, которые относятся к отраслям, наиболее пострадавшим от ситуации с коронавирусом (в настоящее время такой перечень отраслей установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434).

Этим постановлением арендодателям недвижимого имущества рекомендовано уменьшить размер арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ, и при этом субъектам РФ рекомендовано для таких арендодателей предоставление мер поддержки, касающихся соразмерного снижения либо отсрочки уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю за период, на который предоставлена отсрочка.

В соответствии с установленными требованиями отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений, на срок до 1 октября 2020 года на следующих условиях:

• задолженность по уплате арендной платы подлежит уплате в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 не чаще одного раза в месяц равными платежами, размер которых не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору;
• отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы со дня прекращения действия режима и до 01.10.2020;
• штрафы, проценты за пользование денежными средствами и иные меры ответственности за просрочку уплаты арендной платы в связи с отсрочкой не применяются;
• установление арендодателем платы за предоставление отсрочки не допускается;
• размер арендной платы по соглашению сторон может быть снижен;
• отсрочка не предоставляется в отношении платежей за пользование коммунальными услугами и / или расходов на содержание арендуемого имущества, если соответствующие платежи включены в состав арендной платы, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации сам арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и / или расходов.

Предусмотрено, что Правительство РФ, региональные власти и органы местного самоуправления могут устанавливать иные условия предоставления отсрочки арендаторам недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии что они не ставят арендаторов в худшие условия по сравнению с тем, которые предусмотрены Постановлением № 439. Такое же право предоставлено и самим сторонам договора аренды.

В качестве дополнительных мер поддержки арендаторов законом предусматривается возможность требовать от арендодателя уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, а сами стороны вправе в любое время в течение 2020 года своим соглашением изменять размер арендной платы.

Положения данного закона распространяются на арендаторов независимо от вида арендованного имущества, а также независимо от формы собственности, и распространяются в отношении договоров аренды, заключенных в тех регионах, в которых были приняты соответствующие решения в связи с борьбой с коронавирусной инфекцией.

Закон четко не разъясняет порядок, условия реализации возможности по пересмотру (изменению) размера арендной платы, что в ситуации отсутствия закрепленной законом обязанности арендодателей по заключению соответствующих соглашений с арендаторами не позволяет точно определить действенность принимаемых мер.

Напомним, что ранее Правительство РФ своим распоряжением от 19.03.2020 № 670-р уже приняло меры по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства, предоставив им возможность получить отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в отношении арендуемого федерального имущества. Росимуществу, федеральным органам исполнительной власти и находящимся в их ведении государственным предприятиям и государственным учреждениям было поручено обеспечить информирование субъектов малого и среднего предпринимательства о возможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающему отсрочку уплаты арендной платы, а также обеспечить заключение такого дополнительного соглашения в течение 3 рабочих дней со дня обращения субъекта малого и среднего предпринимательства за такой мерой господдержки. Региональным властям также было рекомендовано подготовить основу для реализации данной меры поддержки на местах.

В Санкт-Петербурге получить отсрочку по уплате арендой платы за второй и третий кварталы 2020 года субъекты малого и среднего предпринимательства могут в соответствии с Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 03.04.2020 № 60-П «О предоставлении отсрочки по уплате платежей по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов». С учетом требований постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 данное распоряжение подлежит доработке, так как предоставляет меньшие гарантии, чем предусмотрено Правительством РФ.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 – скачать PDF

Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 – скачать PDF

Приказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 03.04.2020 № 60-П – скачать PDF

Сравнительный анализ Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 и Приказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 03.04.2020 № 60-П — скачать PDF