Статья

«Закон года. Земельное право: новый этап»

12.12.2014 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», поясняет, почему, на его взгляд, поправки в Земельный кодекс РФ стали самым главным законом уходящего года.

С 1 марта 2015 г. начинает действовать (за исключением отдельных положений) Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

Самые значительные изменения коснулись процедуры формирования и предоставления земельных участков в аренду либо в собственность. При этом нельзя не отметить, что в Законе № 171-ФЗ законодатель исправил существующую сейчас ошибку и наконец сделал взаимосвязанными нормы градостроительного и земельного законодательства. В частности, он предусмотрел норму о том, что при наличии утвержденного проекта межевания формирование земельных участков осуществляется только в рамках такого проекта. Помимо этого, в случае наличия в отношении земельного участка утвержденного градостроительного регламента при его формировании указывается не конкретный вид разрешенного использования, а делается ссылка на соответствующую территориальную зону.

Если же проект межевания отсутствует, то формирование земельного участка осуществляется через утверждение схемы его размещения на кадастровом плане территории.

По общему правилу, земельные участки по-прежнему будут предоставляться в собственность либо в аренду на торгах. Сохранены и основания для целевого предоставления. Большинство из них распространяются на граждан и некоммерческие организации, однако в отношении всех категорий по-прежнему действуют такие безусловно важные основания, как предоставление земельного участка в собственность владельцу здания или строения, а также его предоставление под комплексное освоение территории.

Пунктом 2 ст. 39.1 ЗК РФ в редакции Закона № 171-ФЗ предусмотрено, что продажа земельных участков для целей строительства не допускается. Исключение сделано только для ситуаций, когда есть основания для предоставления земельного участка в собственность без торгов и аукционов по продаже земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства и осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В аренду земельные участки также будут предоставляться, как правило, на торгах. В пункте 2 ст. 39.6 ЗК РФ в редакции Закона № 171-ФЗ закреплено 32 основания для предоставления земельного участка в аренду целевым способом. В частности, без торгов предоставляются земельные участки:

• в соответствии с решениями высших органов исполнительной власти РФ и субъектов РФ, в т. ч. Для размещения объектов социально-культурного назначения (для субъектов РФ – для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения), реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством РФ либо законами субъекта РФ соответственно;

• для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;

• необходимые для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным, охотхозяйственным и иным подобным соглашением.

Принятые поправки, безусловно, облегчат реализацию инфраструктурных проектов и решение социальных задач, хотя и вызывают вопросы в части излишней «широты» предоставления земельных участков без торгов.

Законодатель также уделил внимание некоторым аспектам регулирования договора аренды. Например, ограничен максимальный срок аренды земельного участка в зависимости от цели его предоставления (ст. 39.6 ЗК РФ в редакции Закона № 171-ФЗ). Так, земельный участок для строительства может предоставляться в аренду на срок от трех до десяти лет.

Существенно изменен подход к пролонгации договоров аренды: по общему правилу, она осуществляется исключительно на торгах. Право на пролонгацию без торгов имеют только добросовестные арендаторы, получившие земельный участок в аренду первично без торгов.

Скачать PDF