Комментарии в СМИ

«Джентльмены у дачи»

01.11.2010 Недвижимость и строительство

Управляющий партнер юридической компании «Качкин и Партнеры» Денис Качкин, перечисли те причины, по которым на его взгляд, у инвесторов при малоэтажном строительстве возникают риски получения административных претензий.

«В числе участников я банкиров не увидел. Я не знаю ни одного банка, который целенаправленно работал бы с этим рынком, — сказал на саммите по малоэтажке Сергей Евдокимов, директор Управления инвестиционного кредитования Северо-Западного филиала Сбербанка РФ.

Он, конечно, имел ввиду не ипотечные программы (тут все не так печально: кредиты на покупку коттеджей выдают Альфа-банк и БСЖВ, Газпромбанк и HSBC; да и тот же Сбер розничного кредитования загородного жилья отнюдь не чурается). Речь шла о проектном финансировании. При покупке в кредит жилья в городских новостройках это нередко обязательное условие: банкиры охотнее предоставят кредит покупателю, если они изучили проект, просчитали ликвидность, убедились, что он окупится, и частично профинансировали.

Но для крупных проектов развития загородной территории – это действительно экзотика. «В 2006-2007-м – мы интересовались массовым жильем, мы понимали как этот рынок работает и как будут возвращаться кредита. В малоэтажке мы ничего не понимали, это было для нас как китайская грамота. И когда этим сам не занимаешься, тяжело принимать решение о выдаче денег в долг. — говорит Сергей Евдокимов.- Мы не понимали, как и в каких объемах это продается. Тем не менее, было ясно, что городская уплотнительная застройка подходит к концу. И мы профинансировали ряд проектов, связанных с приобретением участков в пригороде. Если бы не кризис, мы двинулись бы дальше. В 2008 все остановилось».

Единичные прецеденты есть. Рядом с Воейково строится коттеджный комплекс «Альпино». Организаторам удалось привлечь кредитную линию Ханты-Мансийского банка. (Основные договоренности, правда, были достигнуты еще до кризиса). Соответственно, банк помогает ввести удобные схемы оплаты (в том числе – через накопительный счет), а до конца года по этому проекту заработает и классическая ипотека.

Еще один вариант: в 12 км от КАД строится коттеджный поселок «Петровские сады». В числе партнеров проекта организаторы называют Мастер-банк. Здесь реализуют относительно недорогие дома, произведенные, что неудивительно, в Подмосковье, на комбинате «Мастер-дом». Руководитель проекта «Петровские сады» Юрий Жилин говорит: «Эти панельно-каркасные дома по цене и логистике практически не отличаются от аналогичных предложений в Петербурге. Зато мы имеем возможность — в отличие от подавляющего большинства загородных проектов — продавать дома в кредит, с привлечением ипотеки».

Действительно, предложение под 12% (в рублях) и с 10% первым взносом выглядит привлекательно и, несомненно, способствует продажам. (Дом с участком здесь стоит от 4-4,5 млн рублей). Тем более, что условия кредита распространяются не только на домовладения от «Мастер-дома», но и на соседние участки без подряда.

На мой взгляд, это классический пример «игры с ненулевой суммой»: каждый из участников, включая конечного покупателя, преследует свои интересы, но проигравших нет, все в плюсе. Тогда отчего же такие примеры – не через один, а не более трех-четырех на весь рынок из 200 с лишним поселков? «Мы хотели бы понимать доходную и расходную часть,- комментирует Сергей Евдокимов. — Мы разберемся со сметой, но с доходной частью, с графиком продаж – это сложно. Скорее всего, мы подойдем очень пессимистично».

Полагаю, любой из пригородных застройщиков дорого бы дал за то, чтобы уверенно прогнозировать продажи. Пока не очень получается: спрос капризен, его колебания непредсказуемы. По данным аналитиков компании Knight Frank, уровень спроса на протяжении 2009 и первой половины 2010 года в среднем составлял 6-8% в квартал. Но распределение этого спроса по конкретным проектам было весьма неравномерным: один застройщик полгода сидит без сделок вообще, другой реализует по 10-12 участков в месяц.

Ценовая конкуренция уже стала жесткой реальностью: из нескольких аналогичных по основным параметрам проектов больше шансов у того, кто сумел снизить издержки. Параллельно разворачивается «война концепций»: спрос падает, но при этом растет интерес к услугам грамотных маркетологов и консультантов.

В Подмосковье, насколько мы можем судить, эти процессы уже развернулись в полном объеме. Председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко говорит: «Весной на рынок могут выйти сразу несколько мультиформатных поселков, объединяющих апартаменты, таунхаусы, коттеджи. Это проекты с высокой скоростью ввода в эксплуатацию жилья, поэтому конкурентная среда ужесточится. Наверняка начнется ценовая война, война концепций. Затем ликвидность проектов будет определяться степенью готовности, финансовой устойчивостью девелоперов, доступностью инфраструктуры». (Привожу цитату по очень толковому интервью, опубликованному в «Эксперте»).

Выход на этот сложный рынок крупных банков, инвестиционные отделы которых способны просчитать риски и взвесить шансы, мог бы сильно оздоровить ситуацию.
Но они пока не спешат – именно потому, что взвешивают риски. И если бы все упиралось только в неуверенность покупателей и капризы спроса.

«В регионе (имеется ввиду Северо-Запад – прим. редакции) в принципе отсутствует нормальная градостроительная документация, которая позволяет инвестору прогнозировать сроки и затраты при реализации проекта,- говорит глава компании «Качкин и Партнеры» Денис Качкин. — На инвестора «навешивают» разработку документов по смежным территориям, что сдвигает сроки. На это накладывается риск несогласования документации. В результате инвестор начинает строить, не дожидаясь, пока будет готов и согласован полный комплект документов. И тут возникают риски административных претензий …

Инвесторов отпугивает информационная закрытость. Система власти многоуровневая, так же по уровням распределены права на землю, сложно перепутаны полномочия, отсутствует в свободном доступе информация о правах и ограничениях по конкретным территориям. В разных районах существуют разные подходы к решению одних и тех же вопросов…»

Вот и получается: у девелоперов, работающих в малоэтажном сегменте – своя тусовка, у банкиров – своя. Их маршруты пересекаются редко. И удачные альянсы встречаются не чаще, чем счастливые семьи.

Дмитрий Синочкин

Ссылка на источник