Комментарии в СМИ

«»Самоволка» под судом»

10.11.2010 Недвижимость и строительство

Денис Качкин, управляющий партнер компании «Качкин и Партнеры», пояснил, как обзор судебной практики Высшего арбитражного суда РФ отразится на самовольных постройках.

С середины ноября многочисленные владельцы самовольных построек окажутся в новой правовой реальности — вступит в силу обзор судебной практики Высшего арбитражного суда. ВАС проанализировал десятки дел, связанных с «самоволкой», сделал выводы и указал на ошибки. Административного произвола станет меньше. Зато расширен круг лиц, которые имеют право обратиться в суд за решением о сносе. Проект обзора опубликован на сайте ВАС.

Обзор практики ВАС – документ, который нижестоящие суды в своей работе обязаны учитывать. Более того, как указывает руководитель юридической фирмы «Качкин и Партнеры» Денис Качкин, не менее важно, что уже вынесенные решения могут быть пересмотрены «по вновь открывшимся обстоятельствам».

Первый пункт обзора гласит: «Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда». В одном из регионов рассматривалось показательное дело: кооператив самовольно построил ангар; местная администрация возмутилась и велела его снести. Кооператоры обратились в суд, упирая на Конституцию: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Власти и суд первой инстанции решили: раз постройка самовольная (чего кооператоры, кстати, и не отрицали) – значит, о праве собственности заикаться нечего. Но апелляционная инстанция, а за ней и Высший арбитраж, постановили иначе: у административных органов нет права решать вопросы собственности – это исключительная компетенция суда.

Правда, в арбитраж попадают дела, если конфликт возникает между юридическими лицами. История с самовольной постройкой «от гражданина», скорее всего, будет рассматриваться судом общей юрисдикции. А тут, как говорится, возможны варианты – особенно на местном уровне. Депутат петербургского законодательного собрания Алексей Ковалев считает обзор практики ВАС важным и прогрессивным документом, который «поможет гражданам отстаивать свои права в борьбе с местной властью и недобросовестными инвесторами». Однако, по мнению Алексея Ковалева, необходима координация действий между ВАС и Верховным судом РФ – «чтобы привести в чувство суды общей юрисдикции».

Но и в гражданских судах у «самовольщиков» появились новые, и весьма серьезные аргументы. При этом позиции граждан и компаний, которые строят где ни попадя то, что им кажется необходимым, вовсе не выглядят незыблемыми. Высший арбитраж высказал свою точку зрения на то, кто вправе обращаться в суд с исками о сносе. Во-первых, прокурор — для защиты интересов «неопределенного круга лиц». (В арбитражно-процессуальном кодексе перечень прокурорских полномочий весьма ограничен, и про снос «самоволки» там вообще не сказано. Не сказано прямо — не значит «запрещено» — решили судьи.).

Во-вторых, органы Госстройнадзора, «если в результате проверки могут быть установлены факты нарушения строительных и градостроительных норм и правил». И кстати: уже сами нарушения могут служить основанием для того, чтобы постройку отнесли к самовольным. Эти положения открывают новые перспективы перед противниками застройки общественных или охраняемых зон. Или перед теми, кому решительно не нравятся многоэтажные постройки на участках ИЖС. (В Подмосковье – более 20 таких случаев, в петербургском регионе – полтора десятка).

Надо только добиться, чтобы Госстройнадзор исправно выполнял предписанные ему функции. На этот случай ВАС, похоже, догадываясь о том, что «надзиратели» к таким ситуациям относятся без энтузиазма, напомнил: «Предметом… надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов … требованиям технических регламентов и проектной документации». До сих пор сотрудники надзорной службы нередко уклонялись от неприятной задачи: проверять постройки в частном секторе «на соответствие». (Разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию в таких случаях дает районная администрация или ОМСУ). Теперь им придется этим заняться.

В-третьих, развивает тему ВАС, «правом требовать сноса самовольной постройки… обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых» она нарушает. Что-то мне подсказывает, что среди «третьих лиц» непременно окажутся активисты «Гринписа», «Зеленого патруля» или петербургского «Движения в защиту озер». Они же, кстати, выступая от имени своих организаций, смогут перевести дела в арбитраж.

При этом даже наличие госрегистрации – не препятствие для сноса нелегально построенного. Если постройка представляет угрозу жизни и здоровью граждан – на такие дела не распространяется срок исковой давности.

И наконец: если объект возведен «с существенным нарушением строительных или градостроительных норм и правил», право собственности на него не может быть признано судом. Правда, решать, существенные нарушения допущены или не очень, будет опять-таки суд. Вероятно, с привлечением специальной экспертизы. Пока совершенно неясная тема: как стыкуется позиция ВАС с положениями «дачной амнистии». Об этом – в одной из следующих колонок.

Дмитрий Синочкин

Ссылка на источник