Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отметил важнейшие изменения законодательства о недвижимости в 2011 году.

Чтобы наглядно представить качество нашего законодательства, можно просто посмотреть телерепортаж из Думы. Даже без звука. Вот когда камера не спеша проезжает по лицам депутатов. Какие персонажи! Какие типажи! «Эти глаза не солгут», как сказал классик. «Им все божья роса».

Новый состав, правда, чуть попестрее предыдущего. Но давно замечено: когда человек попадает во власть, лицо у него (независимо от исходных убеждений) меняется: начинает полнеть в периметре и постепенно растекается к плечам, как у космонавта в перегрузку. И то сказать: ведь придумывают законопроекты обычно не в Охотном ряду, а на Краснопресненской набережной, в правительстве или в администрации президента.

И вот представьте: попадает в Думу проект, к примеру, масштабных поправок в Гражданский кодекс. И там шалые президентские юристы много чего напридумывали в сфере имущественных отношений. В частности, они полагают совершенно необходимым ввести в нашу жизнь понятие «узуфрукт». Это из римского права. Означает сие хитрое слово – право пользования чужим имуществом, с извлечением доходов, но без причинения ущерба оному. (Зачем это понадобилось – отдельная тема). Картина маслом: новый спикер Сергей Нарышкин проводит голосование: «Кто за узуфрукт? Против? Воздержался? Принято!». И телекамера, скользя по законотворцам, фиксирует бешеную работу мысли. Хотя то же самое, но в исполнении Грызлова, было бы еще эффектнее. Но в начале 2012 года предпринимателям и просто гражданам еще предстоит разобраться с наследием предыдущего состава. Там под занавес столько всякого напринимали…

В конце 2011-го парламент утвердил, а президент подписал поправки в закон «О введении в действие Земельного кодекса» и несколько других актов. Это довольно забавный документ. За основу взят проект 2007 года. Но тогда весь текст умещался на одной странице. Теперь — на 16. Причем в одном документе объединены поправки в самые разные законы. Например, до 2015-го продлен срок, в который граждане и юрлица могут получать участки из земель лесного фонда без проведения кадастрового учета. Рядом – положение о том, что военнослужащие и уволенные в запас (нуждающиеся в жилье) могут получить жилье большей площади, чем предусмотрено нормативами. Разумеется, если доплатят.

Кстати, как только приняли эту поправку – тут же началось заселение военных в коттеджи комплекса «Новая Ижора» под Петербургом. А то совсем странно получалось: Минобороны купило 350 домов, а селить некого: по нормативам, такая площадь полагалась разве что отставным полковникам и генералам с правом на дополнительный кабинет и с пятью детьми.

Этот же документ дает право властям двух столиц расторгать инвестиционные договоры досрочно и в одностороннем порядке.

Собственники объектов недвижимости смогут выкупить участки под ними по льготным ценам до 1 июля 2012 года — прежние нормы предусматривали прекращение «халявы» с 1 января 2012-го. Еще полгода добавили и гражданам, у которых участки числятся в постоянном (бессрочном) пользовании.

По мнению юриста компании «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова, особого внимания заслуживает пункт, где описан порядок приобретения первичного права собственности субъектов РФ и инвесторов на доли в совместно созданном объекте (например, земля — государственная, деньги на стройку — частные). Проблема в том, что это положение прямо противоречит недавнему постановлению Пленума ВАС РФ о приобретении прав на «будущие вещи».

То есть оптом принято несколько важных решений; некоторые из них разумны, другие – нет.

Важнейшие для пользователей и владельцев земли положения упрятываются в обезличенные формулы: «О внесении поправок в…». Ну, к примеру, кому из мелких арендаторов встроенных помещений придет в голову изучать «третий пакет поправок» к закону о конкуренции? А там, между прочим, заложены нормы, которые позволяют добросовестным арендаторам продлевать договор без торгов. И они вступают в силу с 6 января.

Только за последние полгода мы несколько раз мы сталкивались с тем, что чиновники профильных ведомств (я уж не говорю о представителях бизнеса) узнают об изменениях в законодательстве от журналистов! И это не чья-то злая воля – это уровень работы системы в целом.

«На местах» юридические нестыковки приводят к затяжным разборкам вокруг земли. В Токсово продолжается конфликт: участки вокруг озер и вплотную к заповеднику с зубробизонами переданы в аренду коммерческим фирмам. По данным активистов, в новом генплане леса включены в границы населенного пункта. Генплан охраняется, как план «Барбаросса» последнюю версию никто из жителей не видел.

Говорит Ирина Андрианова (она в Ленобласти играет примерно ту же роль, что Евгения Чирикова – в Подмосковье): «Растаскивание заповедного Гослесфонда в Ленинградской области – это не асоциальное деяние каких-то отдельных преступных чиновников, а вполне осознанная стратегия региональной власти. Свободные земли поселений, особенно с лесом и берегами озер, заканчиваются. Богатым застройщикам теперь нужен лесной фонд (согласно Лесному кодексу — не подлежащий приватизации, застройке и огораживанию). Дела о незаконной застройке лесов в Ленобласти не рассматриваются».

В Рощино на берегах Нахимовского озера между поселками Цвелодубово и Овсяное застраивались и огораживались береговые участки. При этом руководители Рощинского лесничества считают это побережье территорией Гослесфонда. А представители Росреестра и областной администрации уверены, что дома построены на землях поселений.

В «Агалатово», в садоводстве «Гранит» десятки домов и домиков построены на территории, отнесенной к категории «земли промышленности». Когда-то этим участком распоряжалось Минобороны. Право собственности на дом зарегистрировать можно, на участок – нет! Организаторы садоводства достучались до Минэкономразвития; мэр не возражает против изменения категории, но нужны визы областных руководителей.

Сотни поселков, тысячи построек, десятки тысяч участков попали в «правовой промежуток»: права их владельцев или сомнительны, или могут быть оспорены. В конце 2011-го массовым явлением стало изменение границ населенного пункта с включением новых земель.

Александр Окунев, начальник отдела законодательства в сфере недвижимости Департамента недвижимости МЭР, считает, что происходит подмена понятий: «Есть повод задуматься, насколько легитимны некоторые коттеджные поселки. По Лесному кодексу такие земли находятся в федеральной собственности. Но зачастую лесная земля на основании изменения черты включается в границы населенного пункта. Если изменилась граница – это не значит, что изменяются виды прав публичной собственности. Права РФ остаются в силе. Сейчас есть запрет и отсутствует основание для предоставления федеральных земель под жилищную и под дачную застройку. Но самый большой камень преткновения – нормативные акты уровня правительства. Критерии перевода земель лесного фонда будут совершенствоваться. И застройка таких земель будет остановлена или ограничена».

А есть еще такая больная тема, как возведение многоквартирных домов и таунхаусов на участках ИЖС, и т.д.

Складывается ощущение, что имущественное законодательство становится не более прозрачным, а все более мутным. Заработать на этом могут разве что юристы. Заботы мелких собственников «верхний эшелон» пока вообще не волнуют. Хотя вслух они в этом ни за что не признаются.

Дмитрий Синочкин

Ссылка на источник