Комментарии в СМИ

Павел Остапчук, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об изъятии имущества у добросовестных приобретателей.

Гражданка купила квартиру в Крыму у иностранного гражданина. После сделки власти Крыма включили квартиру в перечень имущества Республики Крым и изъяли ее. Поводом стала связь продавца с недружественной страной. Гражданка попыталась оспорить изъятие квартиры. Все инстанции отказали. Она обратилась в Конституционный суд, который указал, что недопустимо изымать имущество у добросовестных покупателей.

В 2014 году Госсовет Республики Крым сформировал перечень имущества, которое считается собственностью Республики Крым. Включение имущества в этот перечень являлось основанием для прекращения права собственности прежнего владельца.

В июне 2022 года гражданка России купила квартиру в Ялте у иностранного гражданина. Договор был нотариально удостоверен. На момент совершения сделки квартира не была включена в перечень Госсовета Республики Крым.

В октябре 2022 года было установлено, что в перечень также будут вносить имущество, которое по состоянию на 24 февраля 2022 года принадлежало недружественным иностранным государствам или юридическим и физическим лицам, связанным с ними.

В декабре 2022 года на внеочередном заседании Антитеррористическая комиссия в Республике Крым признала, что продавец квартиры связан с недружественным иностранным государством.

В мае 2023 года Госсовет Республики Крым включил в перечень имущество продавца, в том числе спорную квартиру. В итоге право собственности гражданки на квартиру было прекращено. Квартира перешла в собственность Республики Крым.

Гражданка обратилась в суд с иском к Госсовету Республики Крым и потребовала:

• признать пункт перечня в части своей квартиры недействительным,
• истребовать квартиру из чужого незаконного владения,
• признать право собственности на квартиру за ней.

Она указала, что является добросовестным приобретателем, на момент сделки не было никаких ограничений в отношении квартиры, имущество продавца отсутствовало в перечне.

Гражданка также подала административный иск о признании незаконным абз. 2 п. 1 Постановления Госсовета Республики Крым от 30.04.2014 № 2085-6/14 в редакции от октября 2022 года (о включении в перечень).

Позиция судов

Все судебные инстанции отказали в гражданском иске. Они посчитали, что довод гражданки о ее добросовестности и об отсутствии квартиры в перечне на момент покупки не имеет значения для разрешения дела (Постановление 4КСОЮ от 06.06.2024 по делу № 2-3914/2023, Определение судьи ВС от 02.10.2024).

Суды также отказали в административном иске (Решение Центрального районного суда города Симферополя Республики Крым от 16.05.2024 по делу № 2а-1581/2024, Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС Республики Крым от 03.10.2024).

Жалоба в КС

Гражданка обратилась в КС. Она попросила проверить конституционность норм, регулирующих формирование перечня, а именно:

• ч. 1.1 ст. 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в РФ Республики Крым и образовании в составе РФ новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя»,
• абз. 3 ч. 1 ст. 2-1 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым»,
  подп. 1 п. 1 Постановления Госсовета Республики Крым от 18.10.2022 № 1417-2/22.

По ее мнению, эти нормы позволяют лишать имущества добросовестного приобретателя во внесудебном порядке, придают обратную силу нормам, ухудшающим положение участников гражданского оборота.

Позиция КС

КС посчитал, что нормы абз. 3 ч. 1 ст. 2-1 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК и подп. 1 п. 1 Постановления Госсовета Республики Крым от 18.10.2022 № 1417-2/22 не противоречат Конституции, но уточнил следующее.

У гражданина нельзя изъять жилое помещение лишь на основании включения этого помещения в перечень имущества Республики Крым, если:

• это включение произошло после добросовестного приобретения помещения гражданином;
• гражданин сам не является лицом, связанным с недружественным иностранным государством.

Добросовестность участников гражданского оборота презюмируется. В этой связи только суд может признать покупателя жилого помещения, впоследствии включенного в перечень, недобросовестным с учетом всех фактических обстоятельств дела. Бремя доказывания недобросовестности лежит на органах государственной власти Республики Крым.

Дело заявительницы должны пересмотреть с учетом указанной позиции КС.

КС также указал, что ч. 1.1 ст. 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ не может рассматриваться как нарушающая права заявительницы и прекратил производство по делу в отношении этой нормы.

Постановление КС от 02.10.2025 № 32-П

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Павел Остапчук, юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнeры»

Правовая коллизия, нашедшая решение в Постановлении № 32-П, возникла не по причине столкновения интересов Республики Крым и недружественного государства, а в связи с необходимостью защиты прав добросовестного приобретателя жилого помещения — гражданки РФ. На момент покупки она не знала и не могла знать о том, что жилое помещение, приобретенное у иностранного гражданина, уже после покупки и регистрации ее прав будет включено в Перечень на основании нового положения законодательства, принятого после совершения сделки, при этом действие такого положения будет распространено на правоотношения по сделке.

Руководствуясь добросовестностью гражданки, КС хоть и не признал положения регионального законодательства Республики Крым противоречащими Конституции, но указал на необходимость пересмотра принятых по делу судебных актов.

При этом КС дал очень важные разъяснения для дальнейшей правоприменительной практики, в частности, указав, в каких случаях точно не может идти речь о добросовестности приобретателя.

К случаям очевидной неосмотрительности, лишающей права на защиту, можно отнести:

• приобретение объекта, уже включенного в Перечень имущества на момент сделки при условии, что информация о включении в Перечень общедоступна;
• приобретение объекта у прежнего собственника (отчуждателя), чьи недружественные действия, направленные против интересов РФ, были широко известны, и при этом отсутствуют причины, по которым о них не мог знать приобретатель (в частности, от негативных последствий не освобождает незнание приобретателем таких сведений по причине того, что ранее он не жил на территории республики);
• приобретатель не может рассматриваться как добросовестный, если сделка состоялась с целью избежать потенциального применения к отчуждателю мер по изъятию, а приобретатель знал или должен был знать о цели отчуждения (здесь в качестве примеров КС приводит случаи, когда покупатель выступает подставным или является аффилированным лицом).

Приведенный перечень неосмотрительности не является исчерпывающим. Эти примеры приведены как очевидные и не требующие дополнительных разъяснений. Однако суды не ограничены в вопросе интерпретации добросовестности или неосмотрительности приобретателя при изучении доказательств по делу.

К тому же следует учитывать, что в этом деле речь все-таки шла о жилом помещении, о защите права на жилище, предусмотренного ст. 40 Конституции. Будут ли приведенные в Постановлении КС № 32-П разъяснения распространяться на иные объекты недвижимости, на данный момент остается загадкой. Не исключено (и вероятнее всего), что суды в дальнейшем будут руководствоваться логикой «КС рассматривал дело, но написал только о жилых помещениях, значит, только к ним и применяется».

Таким образом, Постановление КС № 32-П хоть и вносит относительную ясность в вопрос о том, в каких случаях жилое помещение точно подлежит и точно не подлежит изъятию у граждан РФ, но с точки зрения содержания вопроса о добросовестности приобретения в целом не является исчерпывающим. А его действие, скорее всего, не будет распространено на иные объекты недвижимости, пока до КС не дойдет очередной, «новый» спор с иными обстоятельствами.

Александра Никитченко

Материал опубликован на сайте «Шортрид» 14.10.2025