Комментарии в СМИ

«Притворная долевка привела к реальному ущербу»

01.06.2015 Недвижимость и строительство

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева рассказывает о противозаконных схемах реализации застройщиками объектов жилой недвижимости и ответственности, которая им может грозить за подобные нарушения.

Компания, привлекавшая деньги в жилищный проект в обход 214‑го закона, не сумела построить дом из-за позиции властей. Проявив социальную ответственность, она вернула деньги инвесторам, но все равно наказана, так как компенсирует большую часть ущерба из собственного кармана.

В городе Всеволожске на Почтовой ул., участок 16, планировалась реконструкция магазина с возможностью сноса и строительства нового комплекса, включающего жилые и коммерческие помещения. В октябре 2012 года ООО «Оникс», ООО «Одежда» и Всеволожское потребительское общество получили разрешение на строительство (срок действия до 01.08.2015) от местной администрации МО «Город Всеволожск».

В октябре 2012 года Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти провел проверку соответствия разрешения требованиям законодательства и выдал администрации города предписание об отмене документа. Муниципалы выполнили требование. «Оникс» в ответ подал в суд и выиграл — предписание комитета и отзыв разрешения были признаны незаконными.

Однако чиновники продолжили борьбу. В июне 2013 года по результатам проведенной уже Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградской области проверки горадминистрации Всеволожска было выдано предписание об отмене постановления, утверждающего градостроительный план земельного участка. Муниципалы выполнили предписание региональных властей и вновь отменили разрешение на строительство уже в «в связи с отсутствием градплана».

«Оникс» обратился в суд и опять выиграл. Ненормативные правовые акты были признаны недействительными. Между тем застройщик начал еще один процесс и пытался взыскать ущерб с МО «Город Всеволожск» в размере 6 387 700 рублей. С рядом юридических и физических лиц были заключены договоры целевого займа. Договорами было предусмотрено, что если проект реконструкции не реализуется, то договор автоматически расторгается, а кредитор получает всю сумму займа, проценты, а также штраф в размере 20 % (по договорам с физическими лицами) или 10 % (по договорам с юридическими лицами) от суммы займа.

Муниципальная администрация утверждала, что договоры займа инвесторов с «Ониксом» являются притворными, поскольку по своему содержанию являются договорами участия в долевом строительстве. Суд признал этот аргумент обоснованным.

Однако суд признал, что договоры займа, которые по своему содержанию могут быть квалифицированы как договоры участия в долевом строительстве, могут быть признаны судом недействительными только по иску граждан, заключивших такие сделки. Таких исков нет, поэтому суд первой инстанции признал эти договоры действительными.

Суд также учел, что договорами займа между «Ониксом» и физическими лицами, признанными прикрывающими договоры долевого участия в строительстве, установлена повышенная по сравнению с Законом № 214‑ФЗ ответственность застройщика, что закону не противоречит.

Наконец, суд принял во внимание, что ущерб фирмы «Оникс» действительно возник, причем именно по вине муниципальных властей.

В итоге решением Арбитражного суда СПб и Ленобласти, оставленным в силе 13‑м Арбитражным апелляционным судом, требования «Оникса» удовлетворены лишь частично. С муниципального образования в лице местной администрации взыскано 2 400 000 рублей убытков.

Юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Вероника Перфильева говорит: «С учетом того, что действие закона № 214‑ФЗ распространяется только на объекты, разрешение по которым выдано после вступления в силу этого закона, большая часть обходных схем характерна для старых строек».

В отношении новых строек, если застройщик не хочет исполнять жесткие требования к договорам долевого участия, как правило, используется схема продаж через ЖСК, что является допустимым способом привлечения денежных средств.

«Встречаются, конечно, и откровенно «кривые» схемы – предварительные договоры купли-продажи, инвестиционные договоры, займы или векселя, которые для привлечения средств граждан на жилье законом не допускаются (стоит помнить, что для нежилых объектов, в том числе апартаментов, таких ограничений нет, и эти схемы продажи абсолютно законны)», – отмечает она. Применительно к ответственности за такие схемы есть существенные административные штрафы (ст. 14.28 КоАП) за нарушение требований закона № 214‑ФЗ (привлечение денег в обход карается штрафом для юрлиц – до 1 млн рублей за каждого дольщика). Кроме того, при грубых и неоднократных нарушениях возможны иски от властей о приостановке деятельности застройщика или даже о его принудительной ликвидации.

Алексей Галушкин