Комментарии в СМИ

«Иностранные инвесторы смотрят в сторону Петербурга»

02.04.2012 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», выделил риски, которые мешают привлечению иностранных инвесторов в Санкт-Петербург.

Год на инвестиционном рынке Петербурга начался довольно активно, и брокеры надеются, что покупка «Галереи» – это лишь первый шаг к будущему петербургских инвестиций. Эксперты прогнозируют рост интереса к торговой и складской недвижимости.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин рассказывает, что, несмотря на опасения и скепсис многих международных инвесторов по отношению к российским проектам и активам в области недвижимости, покупка «Галереи» показала, что инвестиционно привлекательный объект может быть продан крупной зарубежной компании за высокую цену.

По мнению участников международного форума MIPIM, зарубежные компании начинают более внимательно рассматривать российский рынок недвижимости. «В Петербурге разработаны все основные правила и приняты необходимые законы в области градостроительства, что способствует развитию бизнеса и создает законодательную основу для прихода инвестиций в город», – подчеркнул генеральный директор, председатель правления «Группы ЛСР» Александр Вахмистров.

Что возьмете?

По мнению руководителя филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрея Розова, инвесторы проявляют наибольший интерес к офисам и ретейлу. До 2011 года объектом особого внимания была офисная недвижимость, но в прошлом году значительно вырос интерес к торговому сегменту. Так, в прошлом году по России инвестиции в офисный и торговый сегменты составили примерно по 40 % в каждый.

«В Санкт-Петербурге, в зависимости от методики подсчета, инвестиции в торговую недвижимость составили 80–90 процентов от общего объема сделок с недвижимостью», – сообщает эксперт.

Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков добавляет, что по-прежнему ажиотажным спросом пользуются земельные участки от 5 тыс. кв. м. Также инвесторам интересны объекты действующего арендного бизнеса (офисные, торговые, складские объекты), которые имеют высокую степень заполняемости арендаторами и приносят постоянный стабильный доход.

На практике получается, что интерес инвесторов есть, но подобрать недвижимость довольно непросто. Обусловлено это некоторым дисбалансом в ожиданиях продавца и покупателя. Так, директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец рассказывает, что потенциальные инвесторы при оценке офисных зданий практически не могут предложить собственнику адекватную стоимость проекта, которая компенсировала бы его затраты и давала хотя бы минимальную прибыль. Это, в частности, обусловлено объемом затрат на строительство бизнес-центров и тем, что ставки еще не достигли докризисного уровня. Что касается торговых центров, здесь ставки уже к концу 2010 года повысились, к тому же, наметился дефицит торговых помещений.

Страшно, но хочется

Среди рисков, которые больше всего пугают иностранных инвесторов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает нестабильность законодательства (сложно прогнозировать уровень затрат на его соблюдение), подверженность проекта политическим рискам (например, смена губернатора), прозрачность статуса объекта (не должно быть «темных» пятен с рисками, которые сложно оценить), bankability проекта (готовность банков финансировать сделку).

Но если есть качественный проект с соответствующим местоположением, то продать его западному фонду не составит большого труда. Проблема в том, что такой объект нужно готовить начиная с первых штрихов на бумаге, так как он должен быть концептуальным и «белым», говорит Екатерина Марковец. Исходя из своего опыта работы с инвесторами, Андрей Бойков соглашается, что проект нужно тщательно упаковать: создать грамотный бизнес-план, просчитать доходность, сделать маркетинговый анализ; если говорить о девелоперском проекте, то здесь целесообразно привлечь архитектора, который нарисует конечный проект, и согласовать его с администрацией города.

Мне вон тот и упакуйте

Если сделка оформляется как продажа юридического лица, то предпочтительно, если объект продается с «хорошим» долгом (длинные и дешевые деньги), таким образом, единовременно инвестор должен будет заплатить меньшую сумму. За последний год предпочтения практически не изменились. Однако если раньше инвесторы рассматривали только готовые объекты, то в последнее время они начали интересоваться и девелоперскими проектами, делится своими наблюдениями Андрей Розов.

«Иностранные инвесторы более требовательно подходят к прозрачности проекта и его юридической истории. Они ожидают от застройщика понятного и знакомого комплекта документов, которые позволяют сделать экономический анализ и понять целесообразность участия в проекте», – рассказывает Дмитрий Некрестьянов.

Помимо общих требований по проверке юридического титула на недвижимость и права на объект инвестиций обращают особое внимание на финансовые гарантии, которые могут быть представлены продавцом проекта, а также на отсутствие корпоративных рисков оспаривания сделки.

Помимо этого, с учетом крупного размера иностранных инвесторов для них особое значение приобретает проверка сделки на соответствие антимонопольному законодательству.

Анастасия Лепехина