Комментарии в СМИ

Алексей Калинкин, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал ситуацию с повышением требований к страховым компаниям, вызвавшую проблемы у застройщиков со страхованием гражданской ответственности и заключением договоров долевого участия в целом.

Строительные компании, работающие по 214-ФЗ, лишились дешевого способа получения финансовых гарантий и, как следствие, возможности привлекать деньги дольщиков. Теперь застройщикам предстоит выбрать новую схему работы: через банк или путем страхования. Участники рынка грозят ростом цен на жилье минимум на 10%.

С 1 октября 2015 года Центробанк повысил требования к компаниям, которые имеют право страховать гражданскую ответственность застройщиков. Однако соответствовать им удалось не всем. Если в 2014 году подобные договоры заключали 69 страховщиков, то сейчас формально это могут сделать лишь 20 компаний, а по факту их еще меньше.

По словам Надежды Семенович, финансового директора ГК «КВС», лишь треть из согласованных Центробанком компаний страхуют ответственность застройщиков. Среди них «Региональная страховая компания», «ВСК», «Международная страховая компания профсоюзов «Меско», «Верна»», «Респект-Полис» и НКО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».

Все участники рынка считают проблему достаточно серьезной. «Застройщики попали в ситуацию, когда им обязательно нужно получить либо страховой полис, либо банковское поручительство, но ни страховые компании, ни банки не хотят оказывать такие услуги, поскольку не могут адекватно оценить свои риски, – поясняет Алексей Калинкин, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры». – А без полиса или страхования невозможно заключение договоров долевого участия, а значит, и финансирование строительства за счет средств дольщиков».

«На календаре начало ноября. Весь строительный рынок в состоянии шока до сих пор. Банки не согласовывают ипотеку, особенно военную ипотеку, без указания страховой компании. Застройщики, даже отправив во все страховые компании пакеты документов, не понимают, кто согласится заключить с ними договор, – говорит г‑жа Семенович. – На текущий момент заключены первые договоры, но они единичные».

Ранее до 85 % застройщиков России получали фингарантии через страховщиков. «Банк берет гораздо больше (в сравнении со страховой компанией) за свои услуги – около 10 % от суммы каждой сделки. Естественно, если застройщики будут вынуждены обращаться за банковской гарантией, данные расходы будут заложены в стоимость квартиры. Думаю, от подорожания квартир на 10 % не выиграют ни застройщики, ни покупатели», – говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». Но в ближайшее время бизнес может лишиться и этого способа. По словам Александра Хинштейна, зампреда Комитета по безопасности и противодействию коррупции Госдумы, ЦБ планирует сократить и перечень банков, которые могут выдавать фингарантии застройщикам, работающим с дольщиками.

Но и продолжение работы со страховщиками может привести к росту цен на первичном рынке недвижимости. «Во‑первых, выросли страховые ставки с 0,45 % до 1,5 %, и их рост продолжится. Во‑вторых, компании сегодня страхуют не каждый договор в отдельности, а объект целиком. Это значит, что расходы застройщика увеличиваются так же, как и стоимость жилья», – рассуждает Елена Беседина, генеральный директор «О2 Недвижимость». «Это меняет экономику проекта, – соглашается Владимир Трекин. – Компаниям необходимо будет изыскивать резервы, чтобы не уйти в минус. Как это все отразится на строительной отрасли в части стоимости квадратного метра? Вряд ли позитивно».

В качестве альтернативы законодатели предлагают вступить в «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Ожидается, что такой путь выберут около 1 тысячи строительных организаций. «В настоящее время в общество входит 170 застройщиков России, работающих в этом сегменте. Еще 440 организаций подали заявление на вступление в члены ОВС после введения повышенных законодательных требований по защите интересов дольщиков», – указывает г‑н Хинштейн. Из них 85 % – региональные организации.

Однако, по словам юристов, участие в схеме интересно не для всех представителей бизнеса. «Использование конструкции невыгодно добросовестным застройщикам, которые будут принимать на себя риски недобросовестных, что негативно скажется на стоимости жилья», – поясняет Алексей Калинкин. В свою очередь руководство НКО «ПОВС застройщиков» обещает усилить мониторинг финансовой устойчивости своих строительных компаний. По их оценке, в зоне повышенного риска от 10 до 15 % организаций.

Есть и еще один вариант развития событий. Так, эксперты не исключают, что часть застройщиков начнет привлекать денежные средства ЖСК.

Пока застройщики думают, какую схему работы выбрать, остановлена регистрация договоров долевого участия. «Строительные объекты, в том числе с привлеченными дольщиками, остаются без текущего финансирования. Ради чего? Ради очередного перераспределения финансовых поборов в сторону «правильных» кошельков? Ставить под удар целую системообразующую отрасль с сотнями тысяч работников и сотнями тысяч клиентов‑дольщиков в кризисное время, когда компании борются не за прибыль, а за выживание и сохранение работоспособности – это путь решения проблем или их создания?», – недоумевает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

В ближайшее время кризисную ситуацию обсудят в комитетах Государственной Думы по земельным отношениям и строительству и по финансовому рынку. Руководство НОСТРОЙ ожидает, что парламентарии выработают правоприменительную практику.

Справка

Требования ЦБ о повышенном капитале выполнили «Региональная страховая компания», «ВСК», «Пари», «Ингосстрах», «УралСиб», «Зетта страхование», «МАКС», «Международная страховая компания профсоюзов», «Меско», «Гута-страхование», «Энергогарант», «АльфаСтрахование», «ИСК Евро-Полис», «РСХБ-Стахование», «Национальная страхова компания «Татарстан», «Верна», «ВТБ Страхование», «БИН Страхование», «Респект-Полис», «ССГ» и НКО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (НКО ПОВС застройщиков»). Остальные не имеют права заключать новые договоры страхования рисков застройщиков.

Светлана Лянгасова