Комментарии в СМИ

«Парковка по правильной цене»

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева подчеркивает, что на практике кадастровый учет и регистрация права собственности на машиноместа пока не получили массового распространения.

Хотя места в паркингах получили статус объектов недвижимости, владельцы довольно часто сталкиваются с завышенной оценкой стоимости этих объектов – иногда в разы, – которую приходится оспаривать.

Статус самостоятельного объекта недвижимости места в паркингах получили с 1 января 2017 года – до этого времени машиноместо было долей в общем имуществе. «Это дает собственникам широкие возможности распоряжения подобным имуществом и делает его более привлекательным объектом покупки», – полагает Алексей Васильченко, генеральный директор ОАО «Региональное управление оценки». Соответственно, объект подлежит государственной регистрации. По словам заместителя руководителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Сергея Никитина, до 1 января 2017-го машиноместа не ставились на кадастровый учет и не проходили регистрацию; сведения о них отсутствовали в кадастре недвижимости, но сведения о паркингах вносились как о нежилых помещениях.

По мнению старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероники Перфильевой, на практике кадастровый учет и регистрация права собственности на машиноместа пока не получили массового распространения.

«Применительно к строящимся объектам недвижимости можно отметить, что постановка на учет не отдельных машиномест, а помещения паркинга в целом может быть более удобным вариантом для застройщика, в том числе с точки зрения расположения и организации парковочных мест (например, так называемых сдвоенных или семейных)», – рассуждает она.

Подсчитали – прослезились

Профессиональные оценщики, работающие на петербургском рынке, указывают: зачастую кадастровая оценка машиномест существенно завышена.

Заместитель директора Ассоциации СРО «БОКИ» Мария Наседкина полагает, что причина завышенной оценки связана с допущением, прописанным в документах: «В отчетах об определении кадастровой стоимости помещений площадью менее 3000 кв. метров, выполненной в 2015 году по требованию заказчика, кадастровая стоимость нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, рассчитывалась как среднее значение кадастровой стоимости квартир в этом доме».

По ее словам, в Перечне объектов оценки, выгруженных из ГКН по состоянию на 1 декабря 2014 года, не содержалась информация о назначении объектов и технических характеристиках помещений. Поэтому использован такой подход, который может повлиять на существенное отклонение кадастровой стоимости от рыночной. «В первую очередь это касается оценки машиномест и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах. При этом завышение кадастровой стоимости могло составлять от двух до четырех раз», – подчеркнула Наседкина.

Перфильева полагает, что причина кроется в коммерческом интересе оценщиков. По ее словам, оценщик сам вправе выбрать метод оценки (затратный, сравнительный или доходный) и чаще всего выбирает доходный, который позволяет получить наиболее высокую стоимость объекта.

Кроме того, по ее словам, кадастровая стоимость всего паркинга может быть выше, чем «сумма кадастровых стоимостей» машиномест, которые могли бы разместиться в этом паркинге.

«Основная причина заключается в том, что цена квадратного метра на парковки в кадастровой оценке приравнивается к стоимости квадратного метра квартир в соответствующих домах, и единственный путь устранить данное несоответствие – реализовать процедуру оспаривания кадастровой стоимости, предусмотренную законом», – считает Васильченко.

Пересмотр на законных основаниях

Если гражданин или юридическое лицо не согласны с кадастровой оценкой имущества, законодательно предусмотрено оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, при этом для граждан предварительное обращение в комиссию не обязательно, указывает Никитин.

Он также напоминает, что оспорить результаты можно по двум основаниям: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Но, отмечает Никитин, заявлений о пересмотре результатов кадастровой оценки машиномест в жилых комплексах в комиссию не поступало. По его словам, это связано с тем, что статус самостоятельного объекта машиноместа получили с 1 января 2017 года.

Мнение

Сергей Никитин, заместитель руководителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу:

– Вне зависимости от того, принадлежат права на объект недвижимости одному лицу или группе лиц, пересмотру подлежит кадастровая стоимость объекта недвижимости в целом. Например, паркинги в нежилых помещениях жилых домов, как правило, оформлены на праве общей долевой собственности. В таком случае заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости целесообразно подавать одновременно от всех сособственников, что позволит сократить возможные издержки по пересмотру для каждого из заявителей (например, в случае если заявитель обращается по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в отношении проведения оценки рыночной стоимости такого объекта недвижимости).

В связи с переходом в Санкт-Петербурге с 1 января 2016 года на налогообложение физических лиц от кадастровой стоимости увеличилось количество обращений в комиссию физических лиц, основную долю которых составляют собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.

Наибольшая величина снижения кадастровой стоимости по результатам деятельности комиссии осуществляется в отношении нежилых помещений, расположенных в подвалах жилых домов, к которым в том числе относятся паркинги. Величина снижения кадастровой стоимости в отношении указанных объектов недвижимости в среднем составляет 70–75 %.

Справка

С 01.01.2017 вступил в силу (за исключением отдельных положений) Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В настоящее время в соответствии с названным законом на территории Санкт-Петербурга проводится очередная ГКО в отношении всех объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга (по состоянию на 01.01.2018).

При подготовке к проведению ГКО филиалом формировались списки машиномест, сведения ЕГРН о которых содержали соответствующую информацию.

При этом после вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с очередной государственной кадастровой оценкой предыдущая кадастровая стоимость больше не подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Источник: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу

Елена Строева

Материал опубликован в газете «Кто строит в Петербурге» № 09 (647) от 03.12.2018

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ