Комментарии в СМИ

Газета «Кто строит в Петербурге» цитирует выступление Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» на круглом столе, организованном «Качкин и Партнеры» и посвященном приспособлению зданий-памятников к современному использованию.

Петербургские девелоперы признались, чего ждут от власти в отношении проектов приспособления исторических зданий под современные функции. Схемы, которые они предлагают использовать в развитии данного направления, должны помочь не только при сохранении памятников, но и для извлечения прибыли.

Проекты, предусматривающие восстановление охраняемых зданий, инвесторы изначально рассматривают как убыточные. На них уходит гораздо больше времени, чем на проекты нового строительства, и в большинстве случаев – больше инвестиций. Все зависит от объекта реставрации. Основная проблема заключается в длительном согласовании документации. Речь идет прежде всего о процедуре историко-культурной экспертизы, оформлении охранных обязательств и утверждении проектов приспособления исторических зданий под современные функции.

«Бюрократическая схема в этой области фантастическая! Сколько ни берись за памятники, все равно будешь в убытке»,– говорит архитектор, руководитель бюро «Студия 44» Никита Явейн. По его словам, в комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) нужно пройти 38 согласований, из них более 20 нужно параллельно утвердить в госэкспертизе. Заказчик сначала готовит историко-культурную экспертизу, затем предпроектные предложения и сам проект. Каждый этап требует согласования.

Как говорит коммерческий директор компании «Центр согласований» Ольга Морозова, только на подготовку историко-культурной экспертизы комплекса особняка М.А.Новинской и В.А.Засецкой на Песочной набережной, 10 ушло пять месяцев. Компания готовит проект приспособления зданий под нужды Математического института Эйлера Российской академии наук. Он предусматривает воссоздание утраченного здания дачи Тарасова для размещения лекционных залов. Проект реализуется по государственному заказу. По словам Ольги Морозовой, госконтракт на проектирование воссоздаваемого объекта истекает 1 апреля 2013 года. Проектировщики обеспокоены тем, что из-за длительного согласования документации в КГИОП срок будет сорван.

Одним из наиболее удачных примеров приспособления памятника архитектуры под современные функции считается проект реконструкции дома компании «Зингер» (Дом книги) на Невском проспекте, 28. В нем совмещены книжный магазин и офисные помещения. Проект высоко оценен в профессиональном сообществе, но инвестору он дался непросто. Реконструкция длилась с 2001 по 2008 год. Она в целом обошлась в 40 млн EUR, хотя, как говорит руководитель отдела аренды холдинга «ПАН» Наталья Макушева, в договоре аренды объекта обозначена иная сумма – 9,8 млн USD. Наталья Макушева признает, что с точки зрения финансовой прибыли это «не совсем разумное вложение инвестиций».

В КГИОП объясняют, что у каждого проекта своя история, однако не отрицают, что согласование действительно занимает много времени. Начальник Управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП Алексей Михайлов пояснил, что КГИОП сейчас вынужден отвечать «на огромное количество жалоб». В основном поступают обращения от градозащитников, депутатов, а также письма от прокуратуры. Г-н Михайлов говорит, что, отвечая на них, комитет не успевает заниматься рассмотрением и оформлением документов, в частности касающихся охранных обязательств.

Такая ситуация задерживает реализацию девелоперских проектов. Чтобы ее исправить, чиновники сформировали казенную структуру при КГИОП, которая будет отвечать за все вопросы, связанные с обязательствами по охране объектов культурного наследия. Как полагают в комитете, с ее появлением сроки согласования документации должны сократиться.

Осенью 2012 года глава КГИОП Александр Макаров говорил, что создание казенного предприятия необходимо для того, чтобы заключение охранных обязательств «проходило не на стороне, а под контролем государственного учреждения». Таким образом комитет сможет «избежать лукавства со стороны инвестора». По информации г-на Макарова, казенное предприятие открывается «за счет внутренних ресурсов», на это выделяется 20 млн рублей.

Между тем проблема исходит отнюдь не только из занятости чиновников «другими делами». Никита Явейн обращает внимание на путаницу в законодательной терминологии, из-за которой заказчики проектов, предусматривающих восстановление объектов, вынуждены согласовывать документацию со словом «приспособление» в охранном органе, затем для того, чтобы согласовать его в надзорном органе, заменяют в той же документации «приспособление» на «реконструкцию». По сути же заказчику все равно приходится действовать, опираясь на строительное законодательство.

Никита Явейн считает, что было бы целесообразно создание органов, которые параллельно вели бы работу, связанную именно с приспособлением исторических объектов под новые функции,– например, Госстройнадзор по памятникам архитектуры.

Инвесторы, приобретающие объект на торгах Фонда имущества, не всегда догадываются о том, какие обременения их могут ждать. По словам руководителя практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова, до покупки объекта у инвестора нет юридических механизмов, чтобы выяснить в КГИОП, возможна ли реконструкция здания под те или иные функции. Приобретая исторический объект, инвестор идет на риск.

Компании, занимающиеся демонтажем, не раз сталкивались со скандальными ситуациями, когда охранные органы запрещали снос объектов. Коммерческий директор ГК «Размах» Сергей Ефремов убежден, что корень зла кроется в отсутствии полной информации об объекте, выставляемом на торги. Выходит, что инвестор покупает кота в мешке. В основном это касается выявленных объектов культурного наследия, статус которых заказчику еще предстоит определить на основе историко-культурной экспертизы.

Инвесторы говорят, что готовы даже заплатить больше, если объект будет продаваться уже с определенным статусом и конкретными обременениями. «Неопределенность – самый больной вопрос для инвестора. Сегодня, работая в центре Петербурга, мы не можем прогнозировать ни время, ни деньги»,– сетует директор по девелопменту Jensen Group Дмитрий Гершон.

Участники рынка были бы рады пообщаться на эту тему с представителями власти, но диалог пока не клеится. Все вопросы, связанные с приспособлением исторических зданий под новые функции, чиновники сегодня сводят к программе развития исторического центра, детали которой до сих пор не раскрыты.

Марина Голокова

Ссылка на источник