Комментарии в СМИ

«Ржевка» идет на понижение»

04.09.2017 Недвижимость и строительство

Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», оценила судебное решение о понижении выкупной цены здания рынка «Ржевка» в Санкт-Петербурге.

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти принял решение понизить выкупную цену здания рынка «Ржевка», которое намеревается приватизировать одноименная компания, занимающаяся его эксплуатацией, примерно на 40 %. По данным экспертов, предпринимателям достаточно часто удается оспорить оценку имущества, сделанную чиновниками.

Нежилое здание площадью 1,53 тыс. кв. м с земельным участком расположено по адресу: ул. Коммуны, д. 59. Согласно вердикту суда, приватизация недвижимости должна пройти по цене 58,9 млн рублей (в том числе за здание – 50,07 млн, за участок – 8,83 млн рублей).

ООО «Ржевка», управляющее одноименным рынком, обратилось в Комитет имущественных отношений Смольного, выразив желание выкупить арендованную у города недвижимость. Сделка должна была пройти без торгов по закону № 159-ФЗ – об особенностях приватизации имущества субъектами малого бизнеса. Принципиального возражения у чиновников не было, но они оценили объект в 98,7 млн рублей.

В «Ржевке», ссылаясь на отчет оценочной компании, сочли данную цену завышенной и предложили заплатить 75 млн рублей. Чиновники отказались, в результате начался судебный процесс, в ходе которого была назначена экспертиза. Ее оценка недвижимости оказалась еще ниже, и именно она была принята судом.

По сообщениям СМИ, в дальнейшем ООО «Ржевка» планирует демонтировать рынок и на месте возвести многоэтажный жилой дом. Однако получить комментарий в самой компании не удалось.

В том что фирме удалось сбить цену, опрошенные эксперты не видят ничего удивительного.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Петербурге Александр Абросимов отметил, что льготный выкуп недвижимости и земли – одна из реальных форм поддержки малого бизнеса государством. Да, споры о цене бывают. Каждая сторона отстаивает интересы. Если речь идет о приватизации земли, то есть шанс обойтись без суда. По земельным спорам работает согласительная комиссия, государство может уступить, не ввязываясь в процесс. Вот если спор вокруг выкупа здания – только суд, который защищает интересы государства и предотвращает коррупцию.

«Предприниматели достаточно часто обращаются за помощью к бизнес-омбудсмену – как отстоять права при приватизации. Таких обращений в прошлом году было в офис уполномоченного около десяти», – сказал Александр Абросимов.

Юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и Партнеры» Мария Оболенская указывает, что по Федеральному закону № 159-ФЗ (о льготном выкупе госимущества арендаторами) цена такого имущества устанавливается по результатам независимой оценки его рыночной стоимости.

«Соответственно, чиновники не вправе произвольно снизить или включить в договор цену, определенную не в соответствии с установленным порядком. Вероятность согласия государственного органа на то, что он примет результат оценки, проведенной по заказу арендатора, крайне мала», – говорит она.

В законе № 159-ФЗ предусмотрено право субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого имущества в судебном порядке.

«В таких случаях суд оценивает имеющиеся у сторон отчеты независимых оценщиков и чаще всего, учитывая специфику исследуемого объекта и необходимость применения специальных знаний, назначает судебную оценочную экспертизу, которая и устанавливает в итоге цену выкупаемого имущества, включаемую в договор по решению суда,» – продолжает Мария Оболенская.

Таким образом, в каждом случае обжалования покупателем рыночной стоимости приватизируемого имущества, если назначенной судом экспертизой будет установлена иная стоимость объекта, выкупная цена изменяется. А уж в большую или меньшую сторону – зависит от проведенной оценки.

Андрей Твердохлебов

Материал опубликован в газете «Кто строит в Петербурге» № 33 (530) от 04.09.2017