Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о том, насколько необходимо проведение экологической экспертизы проекта намыва территорий.

Губернатор потребовал экологического аудита Сестрорецкого намыва площадью 390 га, объяснив это беспокойством за экологию всего региона. По мнению экспертов, это может стать началом конца амбициозного проекта компании «Северо-Запад Инвест», связанной с владельцами «Новатэка».

Решение о создании намывных территорий было принято на уровне федерального правительства, поэтому отменить его в одночасье, как это было с другими проектами времен Валентины Матвиенко, невозможно. Однако новый губернатор Георгий Полтавченко справедливо отмечает: «Раз есть недовольные горожане, значит, будем решать проблему. Недовольство не носит массового характера, значит, референдум не потребуется, но экологов спросить необходимо».

В начале года проект был отправлен на государственную экологическую экспертизу. Помимо этого, инвестор – «Северо-Запад Инвест» – нанял консалтинговую компанию Poyry Finland Oy, которая должна оценить соответствие проекта требованиям ЕС и ХЕЛКОМ – международной комиссии по защите морской среды Балтийского моря.

Инвестор может пролететь?

Напомним, что напротив Сестрорецка планируется создать территорию общей площадью 490 га (390 – намывные территории, 100 га – существующие береговые), на которой в дальнейшем будет построен новый район города. По данным инвестора, здесь разместятся жилые кварталы, офисы, гостиницы, зоны отдыха общей площадью около 3,5 млн кв. м. Подготовительные работы начнутся в этом году, работы в акватории – не раньше 2013 года. Создание островов должно завершиться в 2015 году. Общая протяженность пляжей на намыве превысит 5 км.

Создание и застройка 380 га в районе мыса Таркала близ Сестрорцека, по данным ООО «Северо-Запад Инвест», обойдется в 150 млрд рублей. Об этом на общественных слушаниях в прошлом году сообщал руководитель PR-службы компании Михаил Черепанов.

По планам инвестора, территория будет создана до 2015 года, а весь проект рассчитан до 2028 года. Намыв территории может начаться после прохождения всех экспертиз, не ранее середины следующего года, а полное освоение вновь образуемых территорий рассчитано до 2028 года.

По мнению Сергея Федорова, директора по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, пока проект находится в бумажной стадии (разрабатывается проект планировки территории, делается мастер-план), потери инвестора могут быть относительно невелики.

Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, напротив, считает, что в случае закрытия проекта инвестору грозят серьезные убытки. «Без намыва территория не стоит тех денег, за которые ее приобрели, и не имеет той ценности.

Учитывая, что на сегодняшний день уже начались предварительные работы по намыву, думаю, что убытки составят более 200 миллионов рублей – это деньги, которые, скорее всего, уже вложены в проект. А с учетом того, что он был заморожен на несколько лет, стоимость убытков будет еще выше», – рассуждает аналитик.

«В случае закрытия проекта убытки инвестора будут связаны, помимо затрат на покупку у города прав на территории, с понесенными затратами на изыскательские работы, создание концепции развития территории, предварительные согласования, содержание проектной компании. По нашим оценкам, это может составить около 5 миллионов долларов», – считает Александр Волошин, директор по развитию Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

«С нашей точки зрения, проект намывных территорий в Сестрорецке является знаковым и стратегическим для Санкт-Петербурга. Вероятность того, что проект может быть закрыт, минимальна, с учетом объема проделанной работы и вложенных инвестиций. Возможно, будут внесены корректировки в текущую концепцию, изменены объемы будущих площадей. Но, безусловно, все стороны должны прийти к взвешенному взаимовыгодному решению», – говорит директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.

«Сегодня Сестрорецк пользуется высоким спросом у населения Петербурга как для загородного отдыха, так и для постоянного проживания. Основной упор данного проекта должен быть на жилой и гостиничный сегмент недвижимости, также необходимо создать полноценную инфраструктуру для отдыха», – считает он.

Рентабельность 20 %

«Проект сложный, долгосрочный, многофункциональный, затратный, поэтому я думаю, что рентабельность даже жилой части находится на уровне 15–20 процентов», – говорит г‑н Федоров.

Зося Захарова считает, что оценить рентабельность такого масштабного проекта довольно сложно. Девелопер планирует реализовывать в основном жилые проекты, которые сегодня высокорентабельны, но надо учитывать, что большая доля территорий будет отведена и под инфраструктурные объекты, создание бизнес-зоны, парка отдыха. В этом случае общая рентабельность, скорее всего, будет на среднерыночном уровне порядка 20–25 процентов.

«Компания «Северо-Запад Инвест» в данном случае выступает как классический лэнд-девелопер. Занимается подготовкой участков и продает подготовленную территорию другим девелоперам, затраты по стоимости намыва можно оценить в 450–500 долларов на квадратный метр. Застройщикам землю под жилье и коммерческую функцию можно предлагать по 600–700 долларов за метр в зависимости от расположения участка и разрешенной площади строительства в этой локации. Место привлекательное и для ИЖС, и для высотного строительства, и для коммерческих объектов, так как расположено недалеко от КАД», – рассуждает г‑н Волошин.

Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании «Созвездие», говорит, что, учитывая значительное количество существующих неосвоенных территорий в Петербурге и его пригородах, такие дорогостоящие проекты по намыву территорий изначально представляются не очень рентабельными. Намыв территории в любом случае дороже, нежели использование существующих участков земли. А в условиях петербургского климата и почв такие проекты требуют еще и серьезной технической проработки.

Мнение:

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры»:

– Хотя практики намыва территорий в Санкт-Петербурге практически нет, законодательно эти действия закреплены, поэтому, несмотря на несогласие граждан, девелоперы будут находить способ утверждения своих проектов. Намыв искусственных земельных участков на водных объектах по закону должен в обязательном порядке проходить государственную экологическую экспертизу.

Тем более что пока непонятно, насколько они будут экологически безопасными и надежными с точки зрения строительства. Федеральный закон, регулирующий порядок проведения экологической экспертизы, был принят еще в 1995 году, отдельные аспекты урегулированы также различными подзаконными актами. Заключения по проектам намыва, подготовленные экспертной комиссией, должны быть утверждены Ростехнадзором РФ, после чего они приобретают статус заключений экспертизы. Поэтому вмешательство губернатора в процедуру и привлечение внимания к экологической экспертизе вряд ли сможет повлиять на будущее строительство. Если инвестор провел все процедуры в соответствии с законом, то непонятно, по каким причинам правительство города может не согласовать проект.

Наталья Бурковская