Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал, с какими проблемами можно столкнуться при проектировании, строительстве  и покупке мансарды.

Мансарды в Петербурге остаются штучным товаром, что вполне понятно, учитывая сложности с регистрацией объекта. Но эксперты считают, что уровень спроса на столь нестандартное жилье будет оставаться высоким.

Традиционно мансардой принято считать жилое помещение, сооружаемое на последнем этаже дома с мансардной крышей. Пришел такой тип жилья из Франции, где квартиры со скошенными стенами нашли своего покупателя. Наиболее активно рынок мансард развивался в конце 90‑х – начале 2000‑х годов. Обусловлено это более простым процессом согласования, характерным для этого периода. «В данный момент доля мансард в общем объеме предложения составляет не более 5 процентов», – рассказывает руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Анна Калинина. При этом если за рубежом мансарды относятся к недвижимости экономкласса, то в России целевой аудиторией для этой группы объектов являются потребители с высоким уровнем дохода.

Генеральный директор S. A. Ricci – Санкт-Петербург, партнер Денис Радзимовский добавляет, что мансарды востребованы и под офисы, не предполагающие большого потока посетителей. Например, мансардные помещения, используемые под офисы, есть в бизнес-центре, расположенном на набережной реки Мойки, 37, в деловом центре Bolloev Center.

Уникальные предложения

За последний год в Петербурге, по данным экспертов компании Rumpu, было построено десять мансард. Рынок мансардных квартир, по мнению директора офиса ООО «Александр Недвижимость» на Комендантском проспекте Евгении Лукьянцевой, невелик – 0,8–1,2 % от всего предложения; большая доля предложения выпадает на многоуровневые квартиры с мансардным этажом. Имеются очень интересные объекты в историческом центре Санкт-Петербурга, которые, как правило, занимают большую часть чердачного пространства. «Мансарды в наших сделках встречаются крайне редко, и это иллюстрирует ситуацию на рынке в целом. Сегодня проекты мансард носят скорее единичный характер, а сделки в этом сегменте редки, – соглашается генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов. – Сооружение мансарды связано с получением большего количества необходимых соглаcований, которые бывает сложно и иногда даже невозможно получить. Тем более редко встречаются крупные проекты, когда мансарда сооружается над всем этажом».

Сегодня мансард в их классическом понимании с хорошим местоположением, видовыми и техническими характеристиками, с наличием всех необходимых документов довольно мало. «Классических мансард в объеме предложения около 3 процентов; если говорить и о мансардах в новом строительстве, то тогда доля этого сегмента может доходить до 7 процентов», – в свою очередь, считает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. «В общей сложности примерно половина мансард города – это официально не узаконенные объекты. Около 20 процентов мансард – это объекты, зарегистрированные в период с 1996 по 2000 год, когда городское законодательство позволяло регистрировать мансарды как собственность инвестора и строить их без согласия жителей дома, – добавляет к словам коллег директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest Екатерина Марковец. – Примерно 30 процентов мансард – новые объекты, созданные строительными компаниями и зарегистрированные. В этой группе много мансард, имеющих статус выделенного на чердаке нежилого помещения. Покупатель такой мансарды не сможет оформить регистрацию».

Тайны закона

Одной из главных проблем рынка мансард остается сложность согласования строительства и регистрации таких объектов. Так, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов выделяет три основных этапа реконструкции мансард: получение оснований для реконструкции, проектирование и строительство (разработка и согласование проектной документации, получение разрешения на строительство), оформление прав на объект.

Евгения Лукьянцева рассказывает, что в 1996 году губернатор Санкт-Петербурга Владимир Яковлев подписал распоряжение № 128‑р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях». Целью издания этого документа была попытка получить около миллиона квадратных метров жилья в центральных районах города, не прибегая к уплотнительной застройке. Данное распоряжение распространялось на чердаки и мансарды, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга. В 2005 году вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, который внес ясность в некоторые вопросы. На сегодняшний день правовое регулирование реконструкции мансард осуществляется следующими документами: Гражданский кодекс РФ; Жилищный кодекс РФ; Градостроительный кодекс РФ; Закон РФ от 25.02.1999 № 39‑ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В Санкт-Петербурге также действует распоряжение мэра города от 19.02.1996 № 128‑р «О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях».

По мнению Дмитрия Некрестьянова, основными проблемами государственной регистрации права собственности на мансарду являются отсутствие согласия собственников квартир в доме, отсутствие разрешения на строительство и акта ввода в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, судебные споры или запреты и ошибки в оформлении документов. К проблемам проектирования г‑н Некрестьянов относит технические условия на подключение, требования технических регламентов, высотность и ограничения КГИОП. «Инвестор должен помнить, что при отсутствии соблюденной процедуры реконструкции либо при недоработках в документах ему могут предъявить несколько видов исков. Например, это оспаривание оснований для реконструкции, оспаривание права собственности, запрет деятельности», – подчеркивает юрист.

Разброс цен

Сколько же стоит столь необычное жилье? По мнению директора по оценке ЗАО «УК «Магистр» Инны Поповой, на стоимость мансарды существенно влияют видовые характеристики и район расположения. Наиболее качественные видовые мансарды в центральной части города реализуются по ценам от 300 тыс. рублей за квадратный метр. В то же время за пределами исторического центра стоимость невидовых мансард на 10–15 % ниже стоимости квартир на типовых этажах в том же районе. Двухуровневые квартиры с мансардным этажом в новых домах в спальных районах, как правило, стоят дороже квартир на типовых этажах.

«Вопреки мнению об элитности мансард, на самом деле цена квадратного метра в стандартной мансарде часто ниже, чем в обычных квартирах, процентов на 15. Если в доме есть лифт, то он чаще всего до мансард не доходит, и приходится подниматься по лестнице пешком, – считает Сергей Дроздов. – Таким образом, очень большой группе покупателей такие квартиры будут не по нраву. Кроме того, в мансардных квартирах нет балконов. Например, мансарды в «сталинках» в Московском районе – на улице Фрунзе, на Московском проспекте у метро «Электросила» и во дворах – ценятся чуть ниже, нежели другие квартиры со схожими характеристиками в этой зоне».

При этом эксперт поясняет, что видовые мансардные квартиры, в особенности вблизи достопримечательностей, напротив, ценятся дороже. Стоимость тем выше, чем красивее вид из окна (самое популярное – это вид на воду, например, на Неву). Видовая мансардная квартира за счет уникального вида из окна может быть существенно дороже, нежели подобные предложения в том же районе. По данным Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, цены составляют от 200 тысяч рублей за квадратный метр. Безусловно, в случае с эксклюзивными предложениями, такими, например, как на Мытнинской или Дворцовой набережных, можно говорить о существенно более высокой стоимости квадратного метра – до 1 млн рублей за квадратный метр. Средняя площадь мансард составляет 150–200 кв. м.

В поиске крыши

Найти в Петербурге качественные мансарды достаточно сложно. На вторичном рынке жилья доля квартир, расположенных на мансардных этажах, составляет около 3–4 % от общего числа выставленных на продажу объектов. Преобладают нереконструированные мансарды в старом фонде. Основными недостатками таких квартир являются неудобные планировки, плохое состояние инженерных коммуникаций и самих квартир. «К числу недостатков можно также отнести отсутствие лифтов, – рассказывает Инна Попова. – В то же время в старом фонде разводка отопления часто идет через верхние этажи, и мансарды оказываются теплее». Квартир, расположенных на мансардных этажах в реконструированных домах, в продаже значительно меньше. Эти квартиры наиболее востребованы ценителями жилья такого формата. Как правило, это мансарды, которые были реконструированы с инвестиционными целями. «Мансарды реализуются как в небольших домах старого фонда в центре города, так и в новом малоэтажном строительстве, где внутренний объем здания используется в полной мере», – говорит Владимир Спарак.

В новых домах мансард строится не так много. Это связано с невысоким спросом на такие объекты в связи с петербургскими погодными условиями. «Во‑первых, в жаркую погоду окна в такой квартире сильно нагреваются, поэтому здесь необходима установка кондиционеров. Во‑вторых, осадки, которые скапливаются на окнах, часто бывает практически невозможно убрать в силу их недосягаемости. В‑третьих, люди опасаются, что рано или поздно качество даст слабину и окна начнут протекать, – делится своими наблюдениями директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян. – Кроме того, мансарды могут вызвать некоторые неудобства в плане отделки помещения из-за скошенных углов. С другой стороны, в современных мансардных квартирах делают много окон, и благодаря солнечному свету такие квартиры кажутся светлыми и просторными. Также плюсы мансардной квартиры – это все плюсы последнего этажа: никакого шума от соседей сверху».

Что касается спроса на данный вид жилой недвижимости – он невелик в силу специфичности этих объектов. В основном такие квартиры покупают люди среднего возраста – 30–40 лет, которым важно жить в центре. И, к тому же, в центре найти квартиру с хорошими видовыми характеристиками крайне сложно. При прочих равных, можно сказать, что это творческие люди, которые предпочитают решать квартирный вопрос нетривиальным способом, считает Евгения Лукьянцева.

Непрозрачные перспективы

Мешает мансардному строительству и предвзятое мнение граждан, уверенных в том, что после надстройки из-за увеличившейся нагрузки может быть нанесен ущерб состоянию их дома. «Наши предки, строившие Петербург, были сильными строителями. Однако у них не было современных технологий. Например, мусор и битый кирпич они поднимали на чердаки, используя эти материалы в качестве утеплителей», – рассказывает управляющий директор ГК «КрашМаш» Александр Васильев. Сегодня наличие такого «пирога» на чердаке дома создает повышенную нагрузку на несущую конструкцию здания. Строители даже рассказывают, что когда они берутся за реконструкцию таких чердачных пространств, освобождая его от мусора, то приходится следить за тем, чтобы несущие балки не выгнулись кверху. Именно поэтому, по мнению экспертов, говорить сегодня о том, что строительство мансард в чердачных помещениях даст дому дополнительную нагрузку, неправильно, подчеркивает Александр Васильев.

Мансарды, безусловно, будут строиться и дальше, однако не в массовом порядке. Пятен под новое строительство в центре города практически нет. Поэтому строительство мансард – один из немногих оставшихся способов увеличения и качественного обновления жилого фонда. В спальных районах число мансард будет увеличиваться за счет домов‑новостроек, разъясняет Екатерина Марковец. «Ориентировочно сегодня в городе ведется строительство 12–14 мансард. Оценивая ситуацию в целом, можно говорить о том, что мансардное строительство никогда не станет массовым явлением, несмотря на возможный доход, который может принести видовой проект в центре Петербурга», – соглашается Денис Радзимовский.

«Если процесс получения прав на реконструкцию чердака под мансарду будет последовательным и понятным для инвестора, а государство будет принимать участие в ремонте дома и инженерных систем совместно с инвестором и не скидывать на него эти обязательства как необходимое условие, то мы будем получать больше качественно выполненных проектов мансард по понятным рыночным ценам», – считает руководитель проектов компании Rumpu Андрей Анатольев.

Анастасия Лепехина

Мнение

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры»:

– Чаще всего приобретатель мансарды сталкивается с двумя основными проблемами: возможное оспаривание права собственности и юридическое оформление мансарды коммунальными услугами. Но если объект собираются строить в историческом центре, то покупатели готовы пойти на любые риски, чтобы получить желанное жилье на крыше. Для получения согласия собственников на реконструкцию чердака необходимо общее голосование жильцов дома (очное либо заочное). При этом судебная практика Городского суда Санкт-Петербурга в последние годы полагает, что необходимо согласие всех собственников квартир многоквартирного дома.

Ссылка на источник