Комментарии в СМИ

«Смольный в отношениях с «Главстроем-СПб» обсчитался на 95 млн рублей»

Юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Мария Оболенская обращает внимание, что при аренде любого недвижимого имущества, в том числе городской земли, если арендатор принял решение об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке, необходимо точно соблюсти все формальности, вытекающие из закона и договора.

Комитет имущественных отношений не смог взыскать с ООО «Главстрой-СПб» (входит в «Базовый Элемент») около 95 млн рублей за невыплаченную якобы арендную плату. По словам юристов, компании помогли грамотно оформленные документы на аренду земли. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области постановил взыскать с ООО «Главстрой-СПб» в пользу Комитета имущественных отношений (КИО) Смольного 547,2 тыс. рублей задолженности по арендной плате, а также неустойку в размере 106,7 тыс.

Это почти в 200 раз меньше, чем добивались чиновники, так как уточненный размер иска, предъявленного КИО к компании, составлял около 95 млн рублей.

Речь идет о споре по отношениям вокруг аренды участка площадью 51,65 тыс. кв. м на ул. Шкапина, юго-западнее пересечения с Обводным каналом (там девелопер реализовывал проект ЖК «Панорама 360»).

К настоящему моменту в квартале, ограниченном улицами Шкапина, Розенштейна и наб. Обводного канала, компанией уже завершена реализация проекта жилого комплекса. Он включает в себя 4 жилых корпуса общей площадью 72,1 тыс. кв. м. Комплекс сдан в эксплуатацию.

Однако деловая часть проекта вследствие текущей экономической ситуации и невысокого спроса была скорректирована. Так, на территории комплекса предусмотрены встроенно-пристроенные помещения различного назначения, паркинги для размещения автотранспорта.

Как бы то ни было, по версии КИО, «Главстрой-СПб» не внес в полном объеме арендную плату за II полугодие 2016 года, что и стало причиной обращения чиновников в суд с иском.

При расчете суммы долга было учтено, что к 1 января 2016 года на арендуемом участке уже было закончено строительство жилых домов, и на части территории площадью 25,14 тыс. кв. м сформирован новый земельный участок для эксплуатации этих зданий.

Уточненный расчет задолженности произведен чиновниками исходя из оставшейся у компании земли по базовой ставке аренды за 1 кв. м в год – чуть более 7,9 тыс. рублей (эта ставка применяется для размещения нестационарных объектов).

Разбирая дело, суд указал, что годовая ставка за квадрат в данном случае иная – чуть более 1,2 тыс. рублей (принята в городе для участков под капитальное строительство). Кроме того, «Главстрой-СПб» в марте 2016 года уведомил КИО о прекращении аренды. Доказательств того, что после 13 июля 2016 года (то есть по истечении 3‑месячного срока после получения КИО сообщения компании об отказе от договора) арендатор продолжал каким-либо образом использовать участок, представлено суду не было.

Таким образом, суд пересчитал долг, указав, что «Главстрой-СПб» должен доплатить не за полгода, а лишь за 13 дней, да и то по сниженной в 6 с лишним раз ставке.

Оперативно получить комментарий в КИО газете «Кто строит в Петербурге» не удалось.

Директор по связям с общественностью «Главстроя-СПб» Анна Отрощенко подтвердила наличие разногласий по расчету арендной платы между городом и ее компанией. Действие договора аренды земельного участка закончилось 31 декабря 2015 года. В соответствии с действующим законодательством, он был продлен на неопределенный срок.

«Соответственно, «Главстрой-СПб» обязан был выплачивать арендную плату за пользование земельным участком до передачи участка на баланс города. Именно в части размера выплат возникло расхождение во взглядах. В соответствии с расчетом «Главстрой-СПб» они были произведены арендатором в полном объеме», – заявила она.

Юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Мария Оболенская обратила внимание, что при аренде любого недвижимого имущества, в том числе городской земли, если арендатор принял решение об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке, необходимо точно соблюсти все формальности, вытекающие из закона и договора.

«В случае если договор заключен на неопределенный срок, согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иное не указано в договоре. В случае если договор аренды является срочным, соответствующие условия одностороннего отказа и случаи расторжения должны быть описаны в договоре», – отметила юрист.

При отказе от исполнения договора в одностороннем порядке важно своевременно направить уведомление, в котором четко обозначить свое намерение и указать дату и время передачи объекта аренды, а также удостовериться в том, что арендодатель такое уведомление получил. Непосредственно при передаче объекта аренды нужно обеспечить подписание акта приема-передачи и получение его арендодателем.

«Споры, связанные с прекращением договора аренды и взысканием арендной платы, встречаются часто не только в случае с городом, поэтому при совершении всех необходимых действий важно понимать, что всегда существует риск судебного разбирательства, и оформлять документы грамотно, так как для суда они являются единственным доказательством правомерности действий стороны», – заключила Мария Оболенская.

Андрей Твердохлебов

Материал опубликован на сайте газеты «Кто строит в Петербурге» 06.10.2017

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ