Комментарии в СМИ

«Самострой – без права на легализацию»

09.03.2015 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», считает, что законодательная инициатива, запрещающая легализацию самовольных построек через суд, носит непродуманный характер.

Законодатели предложили новый способ борьбыс самостроями. В Госдуму внесен законопроект, который запрещает легализацию самовольных построек через суд. Авторы добавляют, что именно эту лазейку в сегодняшнем законодательстве используют недобросовестные застройщики.

Впрочем, эксперты не ожидают, что инициатива кардинально изменит ситуацию, добавляя, что предложение скорее носит популистский характер.

Законодательство разрешает строителям ввести самострой в гражданский оборот при определенных условиях. «Пользуясь «лазейкой» в законодательстве, недобросовестные застройщики возводят без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство многоквартирные дома, таунхаусы, офисные здания, а затем узаконивают эти объекты через суд», – уверены разработчики документа, добавляя, что таким образом удается легализовать до 70 % самовольных построек (СП).

«Действительно, случаи отказов в сносе самовольных построек достаточно распространены. Но, как правило, при этом суды и не признают постройки самовольными, – уточняют юристы. – В практике Петербурга имеется достаточное количество дел, в которых были удовлетворены требования о сносе объектов, в том числе и многоквартирных жилых домов». По данным Госстройнадзора, в 2015 году в Санкт-Петербурге вступили в силу 5 судебных решений о сносе зданий, а по 72 постройкам ведется расследование.

Законопроект предлагает внести изменения в пункт 2 статьи 222 первой части Гражданского кодекса. Собственно, в ней авторы инициативы намерены указать, что застройщик не может приобрести права собственности на самовольную постройку, а также продать, подарить или сдать ее в аренду. Самострой можно только снести, причем за счет строителя.

Впрочем, юристы не уверены, что проблему самовольных построек могут решить подобные корректировки.

«Действующее законодательство в совокупности с разъяснениями высших судебных инстанций достаточно четко регулирует статус самовольной постройки и ограничивает возможности узаконивания», – считает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» Елена Рыжкова. «На уровне высших судов уже сформирована последовательная и четкая позиция», – присоединяется вице-президент по правовым вопросам АО «ЮИТ Марс» Федор Цуринов. «Инициатива носит непродуманный характер, и в ней перепутаны совершенство закона и несовершенство правоприменительной судебной практики. Бороться надо за исполнение этой нормы, а не против самой нормы», – указывает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Сегодня судебная практика предполагает, что право собственности на самострой может быть признано не только за собственником участка, но и за арендатором, при условии, что это было именно право аренды с правом строительства. С другой стороны, суды устанавливают, что признание права собственности на самострой – это исключительный способ защиты. Застройщик в этом случае должен доказать, что принял все меры для надлежащего строительства, получения разрешения на строительство и прочее, но не смог этого сделать по независящим от него причинам, в том числе ввиду незаконных действий органов власти.

Не исключено, что в итоге количество самостроев и вовсе увеличится. «Так как никакие самовольные постройки нельзя будет легализовать и ввести в оборот, а со сносом всегда сложности», – указывает Федор Цуринов.

При этом и без пострадавших среди бизнеса не обойдется, ведь сейчас правом узаконить самострой пользуются не только недобросовестные застройщики. В разряд «самовольных» может попасть объект из-за корректировок различных технических регламентов. «Одним из критериев СП является объект, созданный «с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Последние непрерывно меняются, – поясняет Федор Цуринов. – Например, застройщик начинал стройку, когда действовали одни СНиПы и технические регламенты, а пока строил, вступили в действие другие. И что делать-то? Сразу сносить?»

«Поэтому полностью исключить данный механизм было бы, на мой взгляд, несправедливо по отношению к владельцам построек, ввести которые в эксплуатацию без суда по каким-то объективным причинам оказалось невозможно», – поддерживает мнение коллеги Елена Рыжкова.

Эксперты сходятся во мнении: проблема самостроев упирается не столько в строителей, сколько в покупателей. «Пока существуют покупатели квартир и офисов, арендаторы помещений на складах и других объектах, построенных без правоустанавливающих документов на землю и/или без разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, возводить самострои будет выгодно, и никакая законодательная инициатива не сможет решить эту проблему», – подчеркивает Елена Рыжкова.

Историческая справка

С 1995 года редакция ст. 222 ГК РФ позволяла признавать право собственности на самовольную постройку как за тем, кто ее построил, так и за собственником участка. С 2006 года первую возможность убрали и установили, что право собственности может быть признано только за собственником участка.

Светлана Лянгасова