Комментарии в СМИ

«В России появятся суперфиции и корпорации»

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», выразил сомнение в том, что увеличение роли нотариусов  поправках к Гражданскому кодексу РФ, положительно повлияет на рынок.

Президент России внес в Государственную Думу поправки к Гражданскому кодексу РФ. Так как они охватывают его основные положения, то правоведы отметили, что для «экономической конституции» готовится фактически новая редакция.

Подготовка документа шла почти четыре года с привлечением иностранных специалистов из Австрии, Германии, Нидерландов и других стран, но «консенсуса» достичь не удалось. И наверняка депутаты попробуют что-то исправить.

Заработать документ может уже в конце этого года. Хотя без споров в российском парламенте не обойтись. В кодекс вносят ряд новаций из зарубежного права, в том числе не только из континентальной, но и из англо-американской системы. Непонятно, как новые формы юридических лиц станут сосуществовать со старыми, ведь тотальной перерегистрации юридических лиц и прав на недвижимость не планируется. Хотя вроде бы вопрос переходных положений затронут, но дело, как всегда, в практике.

Нотариус всегда прав

Ссылка на введение обязательного их характера обосновывается европейским континентальным правом. «Государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки наиболее полно обеспечивает защиту интересов как продавцов, так и покупателей недвижимости», – отмечается в пояснительной записке к проекту. При этом нотариусы будут участвовать не только в подготовке документов, но и в их регистрации. Авторы документа декларируют, что одновременно должны быть приняты меры по усилению доверия общества к институту нотариата.

Что это за меры – неясно, но обязательное привлечение нотариусов потребует денег, возможно немалых, и платой за страховку это не станет.

Авторы проекта говорят о необходимости установления экономически оправданных тарифов на оформление. Кто и как их будет устанавливать и сколько это будет процентов от цены квартиры, неизвестно.

«Введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью – при сохранении имеющегося нотариального тарифа (пошлины в размере 0,5 процента от цены сделки, но не более 20 тысяч рублей) – приведет, прежде всего, к увеличению операционных издержек. Скажем, если пошлины не будут пересмотрены, юридическое лицо будет платить 20 тысяч рублей нотариусу и 15 тысяч рублей пошлины за государственную регистрацию права. Увеличатся и временные издержки, поскольку потребуется проверка сделки нотариусом в дополнение к проверке регистратором. Нотариусы же довольно консервативны и довольно часто придираются к тексту договоров сторон. Наконец, нотариальная форма потребуется и для всех изменений и дополнений к договору, что, в свою очередь, может лишить стороны маневра», – подсчитал старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрий Халимовский.

«Нотариусы должны нести ответственность перед клиентом за совершение сделки. Нотариальное удостоверение сделки будет означать проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение», – сообщил председатель комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников (цитата с официального сайта комитета).

А вот действующий юрист, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов менее восторжен: «Мне представляется надуманной идея о большей защищенности сделок при их обязательном нотариальном удостоверении. Это правило будет серьезным препятствием для бизнеса, так как нотариусы просто не готовы учитывать в договоре все зачастую сложные условия сделок, поскольку размер их вознаграждения от сложности сделки не зависит, а риски потери лицензии у большинства нотариусов вызывают стойкое желание заниматься только простейшими и типовыми договорами».

Нотариальное оформление – это «правильно, поскольку нотариус будет разделять ответственность и риски», считает председатель совета директоров консалтинговой группы «О. С.В.» Сергей Осутин. Но при этом он сомневается, что нотариусы готовы к новым объемам. «Мы помним, как реагировала Нотариальная палата на закон о внесении изменений в учредительные документы ООО», – сказал он.

ЗАО закрываются

Законом предполагается отказ от такой формы юридических лиц, как закрытые акционерные общества. ЗАО имеет те же ограничения, что и ООО, при этом некоторые вопросы содержания и отчетности в ЗАО так же сложны, как и в отрытых обществах.

«Перерегистрации ранее созданных юрлиц и переоформления прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, не потребуется. Однако предприниматели помнят, как осуществлялся переход от АОЗТ к ЗАО, когда новое наименование включалось в устав Общества при очередном внесении. Был установлен срок 5 лет, но все это время предприятия встречали проблемы со «старым» наименованием при участии в конкурсах, получении лицензий, кредитов и так далее», – вспомнил Сергей Осутин.

Зато в проекте появляются «публичные» и «непубличные» АО. Акции публичных АО обращаются на фондовых биржах. Сейчас акции многих ОАО ни на каких биржах не обращаются. Типичный случай – приватизированный свечной завод, магазин или строительный трест. На правовой статус

компании это никак не влияет. В другом случае ценные бумаги допускаются до торгов, а реальных сделок по ним не происходит.

Или ОАО внезапно сообщает, что не будет поддерживать обращение акций на бирже, после чего последней остается только снять ценные бумаги с торгов – произвести так называемый делистинг. (Громкие прецеденты – ЛОМО, «Силовые машины».) Но в этом случае ОАО сегодня автоматически не превращается в ЗАО. Как будет поновому – непонятно.

Собственники земли и зданий

В ГК вводится понятие «единый объект недвижимости». Это земельный объект и стоящее на нем здание. «По меньшей мере – в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу», – говорит пояснительная записка. (Но автоматического объединения не произойдет – например, если здание стоит на неприватизированном участке.) Несколько зданий, расположенных на едином участке, также представляют все вместе единый объект. Более того, несколько технологически и физически связанных зданий, даже стоящих на разных земельных участках, могут (в порядке исключения) образовать единый объект. Вводится залог недвижимости – одновременно и земли, и стоящего на ней здания.

Владелец здания, возведенного на чужом земельном участке, получает преимущественное право приобрести этот участок в случае его отчуждения. «Собственник соседского (не обязательно смежного) участка обязан претерпевать нормальные воздействия, возникающие при обычной эксплуатации другого участка (шум, дым, свет, тень и прочее). Но зато ему предоставлено и право требовать устранения чрезмерного воздействия или различных угроз. К примеру, он сможет добиться запрета на возведение слишком большого здания или даже обязать соседа провести ремонт своего здания, если оно угрожает обрушиться на участок. Важным и, наверное, наиболее очевидно употребимым соседским правом будет право доступа на чужой участок для проведения необходимых работ», – отметил Юрий Халимовский.

Конкретизированы права государства и муниципалитетов на выкуп земли у собственников. Закрепляются взаимные преимущественные права собственника здания и собственника участка под ним приобрести соответствующий объект при его продаже. Это правило позволит естественным образом разрешать относительно нередко встречающиеся ситуации несовпадения титула на здание и участок за одним лицом.

Понятно, что сохраняется и принцип единства судьбы: участок и здание нельзя отчуждать раздельно. При этом за собственником здания, расположенного на чужом участке, при отсутствии у него каких-либо прав на этот участок законом признается право ограниченного владения в объемах, обеспечивающих доступ к зданию и его эксплуатацию. Это право сформулировано настолько широко, что позволит собственнику здания даже реконструировать его или восстановить в течение некоторого времени после полного разрушения, когда право на само здание уже прекратится. Собственник здания в любой момент сможет потребовать установления другого, специального, права на участок (права застройки или аренды). И собственник участка не будет вправе ему отказать. «Таким образом, законодатель последовательно ограничивает права собственников земли в пользу собственников недвижимости, расположенной на этой земле. Исключение составляют только самовольные постройки: тут уже право на постройку может быть признано за правообладателем земельного участка», – сказал Юрий Халимовский.

Появляется понятие «право застройки». Это право владения и пользования чужим земельным участком с целью возведения на нем здания (сооружения) и его последующей эксплуатации. Право застройки является срочным и платным. Минимальный срок его действия – 50 лет, максимальный – 100 лет. Право застройки может переходить от одного лица к другому, в том числе и на основании перепродажи. В течение действия этого права его владелец может не только строить, но и сносить, реконструировать объекты недвижимости, создавать новые на их месте.

Немного по-латыни

Для того чтобы разобраться в новинках российского законодательства, помимо британского будут использованы институты римского частного права, изобретенные около двух тысяч лет назад.

Так что даже не юристам теперь полезно выучить и правильно применять такие слова, как эмфитевзис, суперфиций и узуфрукт. Первое означает «постоянное землевладение» – бессрочное или длительностью не менее 50 лет право использовать участок для ведения сельского, лесного, охотничьего и т. п. хозяйства. Суперфиций – это право застройки земельного участка (см. выше).

Узуфрукт – право личного пользовладения – предполагает социальные, алиментарные или благотворительные цели. Например, узуфрукт может быть установлен на жилище родителя в пользу детей.

Алексей Миронов

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ