Комментарии в СМИ

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отметил, что возбуждение уголовного дела по подозрению в незаконном приобретении недвижимости против продавца участка вряд ли повлияет на права добросовестного покупателя.

Городская прокуратура выявила нарушения в операциях с участком, входящим в состав Баболовского парка. Участников данного процесса подозревают в мошенничестве в особо крупном размере. Между тем собственник земель через суд продвигает идею строительства в парке целого поселка.

Материалы проверки операций с участком в Баболовском парке прокуратура направила в ГУ МВД РФ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ («Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере»).

Нынешний же владелец «подозрительных» земель – шведское АО «Стеелмар Скандинавия» – судом добивается строительства на них поселка из 71 коттеджа. Так как скандинавы процесс пока выигрывают, а перспектива уголовного расследования туманна, то защитники парка уповают, похоже, больше на административный ресурс и общественные акции, чем на силу права.

Из букета «Цветов»

Как сообщил прокурор Санкт-Петербурга Сергей Литвиненко депутату Государственной Думы Оксане Дмитриевой, ранее участок площадью 227,3 тыс. кв. м (Красносельское шоссе, 7 а, лит. А) находился в бессрочном пользовании для «сельскохозяйственного производства» у кооператива «Цветы», который построил здесь 34 теплицы каркасного типа с остеклением, служебные здания (лабораторию, лукохранилище, канализационно-насосную и трансформаторную станции и др.).

В 2003 году, когда сельхозкооператив находился на грани банкротства, на торгах арестованного имущества строения купило ООО «Базис». Эту покупку никто не оспаривает, хотя в градозащитном сообществе до сих пор считают, что кооператив намеренно лишали платежеспособности ради выкупа активов (например, у Таврического дворца).

В январе 2005 года «Базис» подал в комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) заявление на выкуп участка в Пушкине и получил согласие.
Теперь прокуратура считает, что был нарушен закон «Об объектах культурного наследия…», запрещающий отчуждение из госсобственности объектов из списка всемирного наследия (весь Баболовский парк попал в него в 1990 году).

Тем не менее приватизация состоялась. В августе 2005 года землю купили два физлица, в конце декабря все того же 2005 года перепродали ее АО «Стеелмар Скандинавия» из Гетеборга, Швеция (Steelmar Scandinavia AB). Сейчас вид разрешенного использования уже другой – «для размещения жилых домов».

Оксана Дмитриева уповает на то, что скандинавы откажутся от своих планов. Она даже намерена встретиться с послом Швеции, чтоб убедить его: реализация проекта испортит имидж социально ответственного бизнеса целой страны.

Тепличный диссонанс

В марте 2012 года ООО «Архитектурно-реставрационная мастерская «Вега» по заказу иностранного инвестора провела историко-культурную экспертизу участка. Эксперты признали возможным размещение в парке индивидуальных жилых домов с инфраструктурой.

В апреле прошлого года акт был представлен в комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). В июне КГИОП уведомил о несогласии с выводом экспертов АРМ «Вега».

«Стеелмар» обратился в суд. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в декабре 2012 года, а в конце февраля 2013 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд признал отказ КГИОП незаконным, комитету предписано выдать планировочное задание.

Суды сравнили данные двух экспертиз: от 2012 года, на которую ссылался инвестор, и 2006 года, выполненной тоже мастерской «Вега», но по заказу Дирекции заказчика по ремонтно-реставрационным работам на памятниках истории и культуры.

Эксперты констатировали, что советские хозпостройки резко диссонируют с ландшафтной средой. Специалисты рекомендовали их разборку по мере износа.

Ряд участков парка, как показало обследование, деградировали (заросли самосевом, утратили элементы планировки, заболочены). Эксперты рекомендовали их восстановить.

Привлеченный к суду специалист, участвовавшая в обеих экспертизах, пояснила, что «запрет строительства на деградированных участках подразумевает недопустимость возведения зданий и сооружений на территориях, не использовавшихся под застройку, но не исключает возможности возведения строений взамен разбираемых построек».

Кроме того, суд учел, что бывший участок «Цветов» предназначался для опытного садоводства, а не для публики, два его пруда – для водозабора.
Суд отклонил довод КГИОП о том, что садовый участок функционально связан с Баболовским и Царскосельскими парками, а исторические оранжерейные комплексы сохранились во всех крупных императорских резиденциях.

Арбитраж указал: «Не доказано, что реализация проекта по приспособлению для современного использования земельного участка повлечет за собой изменение, повреждение либо утрату предметов охраны».

Разные сроки

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов обратил внимание, что по действующему Генплану участок в парке относится к зоне «1ЖД», а по ПЗЗ – к зоне индивидуальных отдельно стоящих жилых домов, с включением объектов, связанных с проживанием граждан.

«Территория объекта культурного наследия означает, что любые работы на нем возможны лишь через «приспособление к современному использованию». Именно этим путем и идет инвестор»,– обращает внимание юрист.

Адвокат Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург» Евгений Баклагин говорит, что в рамках гражданского права срок давности три года, а вот по уголовному – исходя из тяжести преступления. Дмитрий Некрестьянов предполагает, что в данном случае срок давности будет, вероятнее всего, 10 лет.

Дмитрий Некрестьянов поясняет: «Наличие уголовного дела не повлечет за собой утрату права собственности инвестором, поскольку земля была приобретена возмездно у государства, была выражена воля на передачу объекта и владелец явно добросовестный. Представляется, что «уголовное дело» носит скорее популистский характер».

Проблема ситуации с Баболовским парком не в инвесторе, а в противоречии градостроительных регламентов и информации о памятниках, которые плохо соотносятся друг с другом, считает юрист.

Алексей Миронов

Ссылка на источник