Комментарии в СМИ

«Инвестор гостиницы сэкономил 28 миллионов»

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал ситуацию передачи КУГИ Санкт-Петербурга объекта, занятого третьими лицами.

В Петербурге инвесторы проектов, даже крупных и пользующихся явной поддержкой Смольного, оказываются заложниками запутанных взаимоотношений КУГИ и арендаторов городской недвижимости.

Здание на набережной реки Фонтанки, 78, лит. А было предоставлено ООО «СВ‑Консалт» (входит в холдинг ЗАО «ПетроСтройГруппа», «ПСГ») постановлением правительства Санкт-Петербурга в марте 2008‑го. Оно предназначалось для реконструкции под гостиничный комплекс со встроенным паркингом. По первоначальным планам, сумма инвестиционных отчислений должна была составить 132,7 млн. рублей. Следовало платить поквартально и реализовать проект к концу первого квартала 2011 года.

До революции дом занимала ссудная касса сберегательного банка Российской империи. Здание построено в 1898–1900 годах по проекту архитектора А. И. фон Гогена и является памятником архитектуры местного значения. По информации движения «Живой город», раньше здание имело статус федерального памятника, но указом президента Бориса Ельцина статус по непонятным причинам был понижен. В любом случае, в этом месте возможна лишь реконструкция, но не новое строительство.

При заключении договора с «СВ‑Консалт» КУГИ должен был расторгнуть все бывшие договоры аренды. Инвестор обязывался до начала работ по приспособлению объекта перебазировать при содействии КУГИ пользователей помещений. Однако помещения на Фонтанке долгое время занимали прежние арендаторы: ОАО «Издательство детской литературы «Детгиз», центральный отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, общественный фонд «Возрождение ислама, исламской культуры и мусульманских традиций в Санкт-Петербурге», Управление по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга, межрегиональная общественная организация «Союз садоводов». Постепенно их расселили. Кого в добровольном порядке, а кого – по суду.

Так, Институт образования взрослых Российской академии образования дождался судебного решения. Сложнее всего было решить вопрос с «Детгизом», организовавшим кампанию в защиту старейшего специализированного издательства книг для детей и юношества. Это послужило причиной издания нового постановления правительства Петербурга от 1 февраля 2011 года, увеличивающего сроки приспособления на пять лет, то есть до июня 2016‑го. Инвестора же обязали отремонтировать помещения на Фурштатской улице, 21, лит. В для перебазирования туда ОАО «Детгиз». Ремонт предварительно оценили в 5,86 млн рублей (цены 2000 года без учета НДС). При этом инвестиционные отчисления от «СВ‑Консалт» в пользу города тем же постановлением снижались с 132,70 млн до 102,24 млн рублей.

Прощая все долги

В дальнейшем КУГИ обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, требуя взыскания с инвестора 25,1 млн рублей задолженности по инвестиционному договору за период с июня 2008 по апрель 2009 года и 3 млн рублей пени.

В первой инстанции верх взяли чиновники. Но рассмотрение дела в апелляционной инстанции было приостановлено, так как «СВ‑Консалт» начал другой процесс о признании недействительным инвестиционного договора в части положений графика перечисления денежных средств.

Сейчас процесс по корректировке графика завершен, суд подтвердил, что возложение на КУГИ обязанности расторгнуть в установленном порядке все имеющиеся в отношении здания договоры подразумевает не только документальное расторжение договоров, но и фактическое освобождение помещений от занимающих их лиц. Решение по делу состоялось в декабре прошлого года. Нахождение третьих лиц в помещениях здания объективно препятствует осуществлению реконструкции. Суд решил, что постановлением от 1 февраля 2011 правительство Петербурга фактически признало невозможность реализации инвестиционного проекта на прежних условиях, и выразили согласие на их соответствующее изменение.

Изменение условий договора относительно перечисления денежных средств дало апелляционному суду основание установить, что инвестор не должен городу 28,1 млн рублей.

Мы ждем переезда

Генеральный директор ПСГ Михаил Миронов заявил, что ситуация рабочая и никакой ссоры с чиновниками нет: «КУГИ изначально обязан был расселить здание. Так что нельзя сказать, что мы сэкономили, мы рассчитываем инвестиционную составляющую проекта и выполняем все обязательства».

По данным сайта «ПСГ», общая смета на реконструкцию здания составляет 440 млн рублей в ценах 2006 года, в том числе согласованная КГИОП смета на наружные и внутренние ремонтные и реставрационные работы составляет 67,8 млн рублей.

Последними квартирантами в здании остаются издатели детских книжек. Уходить им пока некуда. Предпоследними объект покинули садоводы. Как рассказал начальник Управления по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга Андрей Лях, КУГИ подобрал помещение, а инвестор гостиницы оплатил ремонт. «Теперь дом садовода в Петербурге работает на Новолитовской улице, 5, корпус 4. Здесь, конечно, не центр города, но нам даже удобнее: во‑первых, метро близко, а во‑вторых, Управление садоводств находится рядом. Претензий к «СВ‑Консалту» у нас нет», – комментирует он.

Генеральный директор издательства «Детгиз» Алла Насонова объяснила, что переез-жать пока некуда. «Помещение на Фурштатской улице сдано в аренду на 49 лет. Новый адрес в жутком состоянии: нет света, теплоузел разрушен, крыша провалилась, грибок».

По словам г‑жи Насоновой, издательство было вынуждено согласиться на этот вариант. Когда договор аренды прекращен и есть опасность оказаться на улице, выбирать не приходится. А тут флигель в центре города в качестве компенсации, да еще и с условием, что ремонт будет оплачен инвестором. «По договору с КУГИ мы должны переехать к 1 мая этого года. До даты остались считаные дни, а ремонт на Фурштатской даже не начинался. Ясно, что срок соблюден не будет», – говорит Алла Насонова. Директор пояснила, что инвесторы не начинают ремонт по новому адресу, так как не урегулировали взаимоотношения с чиновниками. Пока они не сделали этого, вкладываться в реконструкцию для перебазирования «Детгиза» инициаторы создания гостиницы не готовы.

За здание на Фонтанке книжникам, по их собственным словам, держаться смысла нет. Внешне дом бывшей главной императорской сберкассы выглядит красивым и крепким, но на деле он нуждается в ремонте. В прошлые снежные зимы протечки были такие, что вода, проникнув через четыре этажа, повреждала книги.

Путь на выход

На деле случаи, когда инвестору в наследство от КУГИ достается арендатор, который по документам должен уехать, а фактически цепляется за здание или землю, не редкость.

Первое, что приходит на ум, – истории с гаражными кооперативами. Еще пример – КУГИ пытается выселить ООО «Международный культурный центр» из исторического здания бывшего Конюшенного ведомства (Конюшенная площадь, 1). Там, кстати, инвестор ЗАО «Оранж девелопмент» также должен оборудовать отель.

Старший юрист практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге Юрий Халимовский отмечает, что, даже если срок аренды не истек, при принятии городом решения о реконструкции объекта договор аренды может быть расторгнут. Подобный подход обычно используется городскими властями. Например, постановление правительства Санкт-Петербурга от 10.12.2008 № 1535 «О мерах по реализации стратегического инвестиционного проекта Санкт-Петербурга преобразования территории Апраксина двора» содержит предписание расторгнуть договоры аренды объектов на территории рынка. И хотя арендаторы пытались оспорить расторжение договоров, им это не удавалось (см. постановление ФАС СЗО от 20.07.2010 по делу № А56-49276/2009).

По мнению юриста, наиболее верным с точки зрения закона поведением инвестора-арендатора будет тщательная проверка объекта и отказ от принятия объекта и подписания акта приемки-передачи в случае, если объект занят третьими лицами. Если уж по каким-то соображениям инвестор подписывает акт, необходимо как минимум сделать в нем указание на то, какая часть объекта и кем занята.

Гражданский кодекс РФ обязывает арендодателя передать арендатору объект, пригодный к использованию, а арендатор рискует, принимая объект с недостатками или неоговоренными обременениями, не указав на это в акте. Если арендатор лишается возможности использовать объект по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, у него не может возникнуть ответственности перед арендодателем. С другой стороны, арендатор, принявший объект и не отметивший его недостатки, рискует, что суд не примет его доводы, тем более если он долго не заявлял о невозможности использования объекта. КУГИ прислал жалобу на судебное решение, в которой говорится, что комитет передал, а инвестор принял объект. Был подписан акт, где указано, что здание продается в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционным договором. Документ подписан представителем «СВ‑Консалта» без возражений.

Наличие действующего договора безвозмездного пользования между КУГИ и «Детгизом», по мнению чиновников, нельзя рассматривать в качестве существенного нарушения договора со стороны КУГИ, поскольку он также не препятствует реализации инвестиционного проекта. Кроме того, на инвестора возлагается вина за задержку перебазирования других арендаторов.

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает: «Ситуация передачи КУГИ Санкт-Петербурга объекта, занятого третьими лицами, достаточно распространена (например, Малый гостиный двор и другие), и инвестору зачастую приходится брать все бремя урегулирования конфликтов на себя. КУГИ обычно останавливается на получении решения о выселении, а фактическое выселение не осуществляет, что ставит инвестора в достаточно неудобное положение.

При этом позиция города заведомо более сильная, так как инвестор заранее осведомлен о наличии третьих лиц в здании, и поэтому суды исходят из того, что он должен был это учитывать и это его риски. Перенос сроков реализации проекта является практически единственным способом защиты интересов инвестора, об удовлетворении каких-либо имущественных требований к КУГИ (взыскание убытков) в таких ситуациях мне неизвестно. Наиболее правильный способ учета этих рисков для инвестора – заведомое закладывание в бюджет реализации проекта средств и времени на разрешение этого конфликта. Стоит признать, что город тоже идет на уступки и, как мы видим, продлевает сроки реализации проекта, когда отсутствие вины инвестора очевидно».

Юрий Халимовский в целом согласен: «Подобного рода ситуации действительно встречаются на практике, хотя и не каждом шагу. Надо понимать, что в ситуациях, когда объект предоставляется инвестору в аренду, а не в собственность, у такого инвестора-арендатора отсутствуют законные основания как для расторжения ранее заключенных в отношении объекта и его частей договоров аренды или ссуды, так и для выселения имеющихся и бывших арендаторов и пользователей. Инвестор-арендатор не может расторгать договоры, поскольку не является их стороной. Он не может выселять кого-то, поскольку требовать защиты владения может только лицо, у которого имущество выбыло из владения. Исходя из общих начал гражданского законодательства и норм об аренде, обеспечение юридической чистоты объекта, за исключением оговоренных обременений, является обязанностью именно города, как арендодателя».

Алексей Миронов

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ