Комментарии в СМИ

«Задача с неизвестными»

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает недоработки проекта реконструкции исторического центра Петербурга.

Весной профильные комитеты разместили два крупных заказа, связанных с развитием территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия». Создание 3D-модели исторического центра и обследование домов и нежилых зданий обойдутся городу более чем в 600 млн рублей. При этом в успехе кампании уверены далеко не все.

Программу сохранения и развития территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия» приняли в декабре прошлого года на одном из заседаний городского правительства. Тогда же глава комитета по строительству Андрей Артеев высказал идею о лазерном сканировании домов, мотивируя предложение тем, что это обойдется дешевле для исследования центра в целом и даст более детальную картину состояния зданий.

Модели и исследования

В апреле 2013 года комитет по землепользованию разместил заказ на создание обзорной 3D-модели исторического центра (а в частности – вышеупомянутых территорий) стоимостью в 32 млн рублей. Работы будут включать аэрофотосъемку и лазерное сканирование. Согласно документам госзаказа, сюда войдут 418 зданий, по которым будут получены векторы внешних контуров крыш и их внутренних структурных элементов. Площадь исследования для создания 3D-модели составит 1950 кв. км.

В результате должны быть получены плановые и перспективные цифровые аэрофотоснимки на всю территорию города Санкт-Петербурга. «Аэрофотосъемка должна обеспечивать возможность создания обзорной 3D-модели местности с фотографическими изображениями объектов местности и точностными характеристиками не хуже, чем применяемые к созданию ортофотопланов масштаба 1:2000», – говорится в техническом задании.

Совсем недавно к деятельности подключился и комитет по строительству, разместив заказ на выполнение работ по предварительному (визуальному) и детальному (инструментальному) обследованию многоквартирных домов и нежилых зданий, расположенных на территориях «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия» (исключением станут помещения, находящиеся в частной собственности). Стоимость контракта составит 589 801 210 рублей. По результатам обследования будет определен адресный перечень объектов недвижимости, подлежащих проектированию, строительству и капитальному ремонту, а также перечень объектов культурного наследия, которые подлежат реконструкции и приспособлению для современного использования. Победитель открытого конкурса, которого выберут 13 июня, должен будет выполнить работы в течение 74 недель с момента заключения договора.

Вопросы к жильцам и памятникам

Вместе с тем комитет по экономической политике и стратегическому планированию пообещал проработать вопросы возможности получения нового жилья очередниками, проживающими на территориях «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия» в рамках реализации программы развития районов. Делая несложные выводы, логично предположить, что понадобятся довольно внушительные территории для строительства маневренного фонда. Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры», считает сомнительной заблаговременную оценку способности маневренного фонда вместить всех жильцов аварийных зданий.

Также стоит отметить, что для памятников – вновь выявленных объектов исторического наследия – подрядчик должен будет согласовать программу обследования с комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Это обстоятельство вызывает вопросы в части сроков. Юристы отдельно отмечают трудности с КГИОП, так как формально действующими регламентами не предусмотрено проведение подобных исследований и нет какого-либо юридического статуса их результатов.

Есть и другая точка зрения: учитывая значимость проекта, вполне возможно, что он будет под индивидуальным контролем у губернатора и его помощников, поэтому выполнение согласований в срок возможно, считает Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest. Эксперт, впрочем, не отрицает, что «чиновничий» фактор всегда осложняет жизнь коммерческому проекту. Госслужащие имеют свой взгляд, отличный от точки зрения инвестора, и подчиняются определенным законам. Тем более это актуально сейчас, когда почти во всех профильных комитетах сменилась команда.

Отрицательные степени

Сложные согласования – не единственный недочет проекта. «Если исходить из существующего законодательства, можно предположить, что смысл «обследования» состоит в оценке технического состояния объекта недвижимости и создания единого отчета со всеми уже имеющимися по нему сведениями, – рассуждает Дмитрий Некрестьянов. – Таким образом, подрядчик должен выполнить обследование всех зданий, включая находящиеся в частной собственности (всего 422 здания). При этом должно быть сделано как внешнее обследование, так и обследование внутренних конструкций. Представляется, что выполнение этих работ в строгом соответствии с ТЗ будет крайне затруднительным, так как у собственников зданий отсутствует обязанность допускать кого-либо на территорию своего объекта».

Кроме того, в конкурсной документации указано, что исследования проводятся с последующим внесением сведений в существующую геоинформационную систему Санкт-Петербурга. Так что результаты будут частично доступны широкой общественности.

Среди значительных минусов столь масштабного обследования Игорь Кокорев, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, отмечает ограниченность только двумя, пусть и очень важными для города, территориями. Создание 3D-модели исторического центра, по мнению представителя Knight Frank St. Petersburg, также является одним из краеугольных камней для формирования максимально полной картины градостроительного состояния исторического центра.

Что касается лазерного сканирования, здесь, скорее всего, возникнут проблемы с самим подрядчиком. Несмотря на то что лазерные технологии активно применяются в мировой практике, в России на сегодняшний день компаний, обладающих необходимым оборудованием, и квалифицированных специалистов совсем немного. Зося Захарова считает, что это связано с тем, что подобных заказов почти не поступает. Таким образом, можно предположить, что в конкурсе будет участвовать мало компаний, особенно учитывая тот факт, что сумма контракта существенная. «На мой взгляд, было бы актуальнее разделить его на несколько лотов: тогда реализацию проекта смогли бы «потянуть» больше компаний», – делится мнением эксперт.

Среди немногочисленных пока плюсов применения инновационных технологий – эффективность (так как они позволяют сократить сроки проведения обследования) и стимулирование развития технологий в городе в целом (так как это может привлечь интерес инвесторов, повысить количество подобных заказов и пр.). Игорь Кокорев также считает, что в целом идея начать инвестирование значительных средств с изучения текущей ситуации решение верное: результаты в любом случае могут быть использованы в различных городских программах.

Дано найти решение

Непредсказуем пока порядок дальнейшей работы. Будет ли подбираться пул инвесторов – как в одном из вариантов с Апраксиным двором? Или выгоднее было бы привлечь одну из крупных (возможно, зарубежных) компаний и/или работать на условиях ГЧП?

«По факту у каждой из территорий уже есть один ключевой девелопер. Но, поскольку проекты являются масштабными, комплексными, мне кажется, что здесь также необходимо и привлечение более мелких инвесторов для решения точечных задач, – считает Зося Захарова. – Например, строительства гостиницы, торгового центра, офисов. Тем не менее вести такие знаковые проекты, конечно, должны крупнейшие инвесторы, располагающие необходимыми средствами для их реализации». В плане инфраструктурной подготовки, строительства некоммерческих объектов, таких как парки, спортивные общественные учреждения, – реализацию проекта, несущего социальную функцию, без участия города представить сложно.

В настоящий момент предпосылок для изменения порядка привлечения инвесторов к реконструкции по итогам обследования нет, но с учетом сроков программы все может измениться, и довольно трудно предсказать, как именно.

Оценивая сегодняшние шаги города в части развития исторического центра, сложно не согласиться с довольно резкими высказываниями экспертов о том, что создается впечатление, будто город приступает к выполнению намеченных планов развития территорий, не запланировав всех шагов, которые предстоят на выбранном пути, и даже не имея четкого представления о том, как будет выглядеть результат многолетней программы. «Рассуждения о программе реконструкции исторического центра, к сожалению, пока напоминают гадание на кофейной гуще», – подводит неутешительный итог г‑н Некрестьянов. Оговоримся, впрочем, что Конюшенная и Северная Коломна – пока единственный городской опыт такого рода. А первый блин, как известно, комом. Не исключено, что в процессе сложной работы выстроится идеальная схема реализации и другим территориям повезет больше.

Валерия Битюцкая

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ