Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал о специфике перевода земли из одного вида государственной собственности в другой.

Город рассчитывает преодолеть сопротивление аграрного вуза и изъять у него земли под строительство дороги. Об этом сообщил вице-губернатор Игорь Метельский в ответе за запрос депутата Законодательного собрания Алексея Ковалева.

Вуз делиться не хочет

На сегодняшний день комитет по развитию транспортной инфраструктуры готовит пакет документов в СПб ГКУ «НИПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга» для внесения изменений в генплан в части расположения продолжения Витебского проспекта. В границы строительства объекта попадает часть земельного участка 21 в городе Пушкине. Надел площадью 1 280 600 кв. м находится в собственности Российской Федерации и передан на праве постоянного (бессрочного) пользования федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный аграрный университет» (СПбГАУ).

С 2008 года комитет по благоустройству и дорожному хозяйству, а затем комитет по развитию транспортной инфраструктуры неоднократно обращались в СПбГАУ по вопросу о разделе земельного участка.

Из-за отказов вуза разделить участок так и не смогли. 5 июня 2012 года в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга состоялось совещание с участием представителей комитета по управлению городским имуществом, комитета по развитию транспортной инфраструктуры, комитета экономического развития, промышленной политики и торговли, администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга, СПбГАУ.

Было принято решение о необходимости проведения работы по уточнению границ земельного участка. После выполнения землеустроительных работ в отношении этого участка, включая государственный кадастровый учет изменения его характеристик, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Петербурге, осуществляющее контроль за распоряжением земельных участков в федеральной собственности, рассмотрит вопрос о разделе земельного участка и формировании наделов, необходимых для продолжения Витебского проспекта, сообщил чиновник.

Компенсации не будет

Источник, знакомый с ситуацией изнутри, выдвинул несколько другую версию событий. По его данным, СПбГАУ в принципе не возражал против изъятия земли. Решающее слово остается за территориальным органом Росимущества, который выполняет функцию хозяина, университет – лишь пользователь. На совещаниях федеральные чиновники говорят, что права на землю передать можно, но не безвозмездно. В качестве компенсации просят другой участок.

Однако в Росимуществе эту информацию проверить не удалось. Что же касается надела 21, который необходим Санкт-Петербургу, то для выращивания многолетних трав в научных целях он фактически уже потерян. По нему проложены инженерные сети, он частично использован для строительства первой очереди продолжения Витебского проспекта, а сейчас там идут работы по возведению автомобильного виадука над железнодорожными путями. По этому участку пройдет и платная скоростная автодорога Москва – Санкт-Петербург, причем это потребует перекладки магистральных газовых, нефтепродуктовых и электрических сетей. Еще часть этого участка захвачена под расширение Пушкинского городского кладбища. Все это производится без документов и разрешений.

«Прежний губернатор давала указание: стройте, а там разберемся! Плоды такой политики мы разгребаем до сих пор», – сказал наш собеседник. Кстати, на момент начала проектирования продолжения проспекта КУГИ по договору выполнял функции Росимущества по Петербургу.

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов обратил внимание, что речь идет не об изъятии земли как о юридическом механизме, а о передаче ее из одного вида государственной собственности в другую, поэтому компенсации быть не может.

Обмен по соглашению

«Вопрос только в том, как будет оформлен сам процесс. Вероятно, будет заключено соглашение между Санкт-Петербургом и Федеральным агентством по управлению государственным имуществом о передаче соответствующего участка в собственность города для прокладки шоссе. Это довольно длительный процесс (как правило, не менее года), и при желании университет сможет затягивать сроки, например, игнорируя обращения или не передавая нужную документацию», – прокомментировал ситуацию Дмитрий Некрестьянов.

Старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрий Халимовский согласен с коллегой: «Хотя ни гражданское (статьи 279–283 ГК РФ), ни земельное (статьи 49, 55, 63 ЗК РФ) законодательство не содержит прямого запрета на изъятие федеральных земель для государственных или муниципальных нужд, системное толкование этих норм подводит к мысли, что нижестоящие публичные образования (субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) не вправе в установленном порядке, в том числе принудительно через суд, изымать для своих нужд земельные участки, находящиеся в федеральной собственности».

Этот вывод подтвержден и Президиумом ВАС РФ (постановление от 01.12.2011 по делу № А76-2990/2010): «Изъятие земельного участка, находящегося в федеральной собственности, используемого для общественно значимых нужд, другим публичным собственником повлекло бы прекращение его использования для соответствующих публичных нужд, что невозможно осуществить в порядке, урегулированном гражданским законодательством. Указанные отношения имеют не гражданско-правовой, а публично-правовой характер. В связи с этим порядок изъятия земельных участков у Российской Федерации для нужд муниципальных образований гражданским законодательством не предусмотрен». (Юрист считает, что так как Санкт-Петербург не только субъект федерации, но и регион, где муниципальная власть ограничена, то и для изъятия в городскую собственность это ограничение в силе.)

Отсюда следует, что в рассматриваемой ситуации может быть не изъятие федеральной земли, а соглашение между Росимуществом, представляющим Федерацию, и городским правительством о добровольной передаче участка в собственность Петербурга – путем обмена или на иных условиях.

«Что касается университета, надо понимать, что отдельно к его праву пользования рассмотренный порядок изъятия (то есть как бы без изъятия из федеральной собственности) также не применяется. При этом право постоянного пользования университета сохранится даже при передаче участка городу на основании соглашения.

Для прекращения права постоянного пользования университет должен от него отказаться (статья 45 ЗК РФ) – и может на этом что-то для себя выторговать, если, конечно, руководство университета не будет подавлено в дисциплинарном порядке», – предположил Юрий Халимовский.

Если город предоставит Федерации что-либо взамен, например иной участок, этот надел не достанется автоматически Аграрному университету, поскольку город не является субъектом, который вправе наделять федеральное учреждение имуществом. Соответствующее имущество будет федеральной собственностью, и распоряжаться им будет Росимущество, обращает внимание эксперт. Напомним, что для строительства первой очереди продления Витебского проспекта в 2010 году были осуществлены действия по изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга двух других земельных участков площадью 260 тыс. и 17,5 тыс. кв. м. Первый этап строительства продолжения Витебского проспекта (от развязки КАД до Петербургского шоссе) был завершен в октябре 2011 года, его реализация обошлась в 2,6 млрд рублей.