Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», подчеркнул, что возможность легализовать самострой у собственника участка есть.

В Петербурге насчитывается 211 многоквартирных домов, возводимых на землях, предназначенных исключительно для возведения жилья на одну семью. Эту цифру озвучили чиновники комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ).

Как правило, в районной администрации берется разрешение на строительство индивидуального жилого дома, но процесс не контролируется администрацией, поэтому на пятне фактически возводится многоквартирный дом. Квартиры продаются с нарушением, и местные власти последними узнают о проблемах.

Раньше городскую власть сдерживали, с одной стороны, пробелы законодательства, а с другой – опасения социальной нестабильности и страх обременить бюджет еще одной категорией граждан, требующих внеочередных квартир. Если такие постройки признают незаконными, то их надо сносить, а в них живут люди. Но сегодня на борьбу с незаконной застройкой встали соседи, страдающие от многоэтажек.

Борьба на новом уровне

В 2012 году Службу государственного строительного надзора и экспертизы наделили полномочием обращаться в суды с исками о сносе самовольных построек, возведенных на земельных участках, предназначенных для ИЖС. За 6 месяцев работы в этом направлении Служба приняла участие в рассмотрении 12 исков. Кроме того, в настоящее время осуществляется сбор документов, необходимых для обращения в суд еще по 18 объектам. Впрочем, процессы идут с переменным успехом.

Уточненный список многоквартирных нелегалов КЗР представит губернатору уже в середине марта. Об этом сообщил корреспонденту «Кто строит» председатель комитета Валерий Калугин.
«Действует рабочая группа, за несколько недель она перепроверит три района. Можно с уверенностью сказать, что названные адреса попали в список не случайно, все они имеют нарушения. Правда, не всегда связанные с зонированием», – сказал председатель комитета.

Он пояснил, что там, где нет серьезного попрания прав соседей, постройки придется легализовать. «Но там, где это явно диссонирующие объекты, мы будем настаивать на их сносе», – отметил Валерий Калугин.

Позиция чиновников основана на законе. Возведение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан, создает угрозу для жизни и здоровья людей, как жильцов, так и третьих лиц. В то же время право собственности на такую постройку может быть признано судом, если он установит, что нарушений нет (статья 222, часть 3 Гражданского кодекса РФ). До легализации право собственности на самовольную постройку не возникает. Ее нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду и др. (статья 222, часть 2 ГК РФ).

«Говорить о кардинальном изменении ситуации нельзя. Большинство инициированных дел еще не завершено, нужно смотреть итоговые результаты. При этом предусмотренная законодательством возможность легализации объектов собственниками участков, на которых они размещены, никуда не делась. Каждое дело индивидуально, и результаты всегда разные», – отмечает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов.

Руководитель проекта «Долевка-СПб.рф», адвокат Алексей Люкшин подчеркивает, что главный довод в таких делах – защита прав граждан. «Речь идет о праве жильцов спорных домов на жилище. И перечень комитета по землеустройству – не приговор», – пояснил он. Единичный случай сноса подобного дома под Москвой тем и примечателен, что единичный.

Горная усадьба

В Приморском районном суде продолжается рассмотрение дела о судьбе объекта на Горной улице, 22, лит. А. Служба госстройнадзора добивается признания его самовольной постройкой и сноса. Фактически дом под снос входит в комплекс «Никитинская усадьба», возводимый «Северо-Западной строительной корпорацией». Застройка этого участка идет уже 18 лет.

И это – не первое обращение в суд по данному адресу. В корпорации уверяют, что среда в микрорайоне от появления многоэтажных объектов не страдает и с точки зрения градостроительного зонирования все в порядке.

«В списке «подозрительных адресов» есть еще несколько наших объектов. Считаем, что они попали туда по недоразумению: все наши дома находятся в зоне малоэтажных многоквартирных домов, а не ИЖС», – заявил нашей газете представитель корпорации.

«По всем адресам этой фирмы, которые попали в наш список, есть претензии. Но не обязательно они связаны с зонированием», – возразил Валерий Калугин.
11 февраля районный суд запретил строительство на объекте и любые регистрационные действия в отношении участка.

«Стройнадзор подал к нашим объектам 11 исков, но такие обеспечительные меры суд наложил только по адресу Горная, 22‑А. Теперь невозможно проводить дальнейшее оформление согласовательной и разрешительной документации», – констатировали в компании.

В 2011 году Смольный заверял, что «земельный участок находится в пределах Т2Ж1 – жилой зоны малоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторических пригородов с включением объектов социальнокультурного и коммунально-бытового назначения и объектов инженерной инфраструктуры».

В 2010 году был разработан градостроительный план участка. Но государственная экспертиза проектной документации застройщиком не проводилась, разрешение на строительство многоквартирного дома Службой госстройнадзора не выдавалось. В корпорации это объясняют нестыковкой градостроительного и земельного законодательства.

Заказчиком по строительству многоквартирного дома является ООО «Северо-Западная строительная корпорация», генеральной подрядной организацией, осуществляющей строительство объекта, – ООО «Рубеж». Застройщики неоднократно штрафовались в административном порядке.

Корпорация озвучила свою позицию: «Гражданин собственник-землевладелец имеет право использовать свои участки согласно видам разрешенного использования. Квартал 11б, на котором расположена «Никитинская усадьба», находится в зоне, где разрешено малоэтажное многоквартирное строительство, согласно Генплану и ПЗЗ. Решения судов о сносе жилых домов в «Никитинской усадьбе» нет. Согласно существующему законодательству, если есть соответствие Генплану и ПЗЗ, то дальнейшее получение разрешительной документации – это следующий этап. В связи с тем, что градостроительное законодательство с момента принятия Генплана изменилось, возникли противоречия между ПЗЗ и Законом об охранных зонах. Выход из этой ситуации на сегодня до конца не определен законодательством. Однако корпорация обязуется выполнить все обязательства по оформлению строительства на Горной, 22‑А».

Наблюдает за процессом юрист и управляющий ТСЖ «Горная – 25, 27» Ярослав Мельниченко. Кстати, дом, в котором он живет и работает, тоже возведен корпорацией, но в суде он болеет за Госстройнадзор.

«Интересы жильцов нашего дома страдают от уплотнительной застройки, и детская площадка, возведенная корпорацией совместно с муниципальным советом, эти неудобства не может компенсировать», – говорит он.

В самой корпорации г‑на Мельниченко обвиняют в корыстных намерениях и сообщают, что в исках жителей, представителем по которым он является, указано требование о компенсации в размере от 4 до 8 млн рублей. «Господин Мельниченко проживает на Горной улице, 25. Этот дом также попал в список спорных объектов по версии КЗРиЗ», – сказали в корпорации.

Борьба продолжится

В конце января Служба государственного строительного надзора и экспертизы проиграла в первой арбитражной инстанции дело о сносе самовольно возведенной постройки по адресу Санкт-Петербург, Межозерная улица, 16‑А. Объект возвело ООО «Инвестиционно-строительная компания Невский синдикат».

В настоящее время мотивировочная часть решения суда не готова. Первый заместитель начальника Службы госстройнадзора Евгений Ким заявил в ответе на запрос редакции, что Служба обязательно подаст апелляционную жалобу.

Получить комментарий в ИСК «Невский синдикат» не удалось. На сайте компании есть изображение четырехэтажного дома (в том числе верхний этаж – мансарда). Компания обещает сдать объект в IV квартале 2012 года.

В реализующем квартиры на объекте агентстве недвижимости «Реал», куда корреспондент позвонил под видом покупателя, менеджер ответила, что квартиры в продаже еще есть. Например, минимальный свободный лот – квартира в 50 кв. м за 3,4 млн рублей.

«Дом строит ЖСК, иначе у метро «Озерки» строить нельзя. Готовность здания сейчас – 50 процентов, срок сдачи – конец 2013 года, документы на продление строительства сейчас оформляются, просто на сайте информацию еще не обновили», – сказала собеседница.

Банкрот с достроем

21 января Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в окончательном виде изготовил мировое соглашение в деле о банкротстве ООО «Финансовая группа «Плазма».

Актив ФГ «Плазма» – недостроенный многоквартирный дом на землях ИЖС (Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, 140), три этажа плюс четвертый – мансарда.

Кредиторы и третьи лица обязались финансировать достройку этого здания. В соглашении прописано, кому из кредиторов и третьих лиц какая квартира достается (номера, площади), размеры доплат участников достройки. Вопрос о том, на каком основании работал на объекте банкрот-застройщик, в мировом соглашении не затронут. Объект легализован как бы между делом.

В официальном ответе Службы госстройнадзора на запрос редакции говорится, что «данное мировое соглашение не является основанием для легализации самовольно возведенного дома. Судебное решение о признании права собственности на объект на Выборгском шоссе, 140 либо на расположенные в нем квартиры отсутствует. Указанное мировое соглашение не является препятствием для предъявления иска о сносе».

Евгений Ширстов и Алексей Люкшин согласны с этой позицией. Формально препятствий нет. Но если дело дойдет до сноса, то будет очень сложно объяснить участникам строительства, почему их обманули два раза.

Максим Сахно

Ссылка на источник