Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал про законодательный аспект экодевелопмента

Пока российские девелоперы лишь обсуждают возможности развития зеленого строительства, иностранные инвесторы доводят этот процесс до совершенства. Отечественному рынку катастрофически не хватает современной нормативной базы, на основе которой можно было бы беспрепятственно использовать новые технологии.

Петербургские эксперты заверяют, что без решения законодательных вопросов и создания экономических стимулов энергоэффективные дома в России рискуют остаться уделом энтузиастов и экспериментаторов.

Об экологичных и энергоэффективных технологиях в России заговорили с приходом на отечественный рынок иностранных инвесторов. Исследования зеленых технологий строительства за рубежом начались еще в 1980-х годах.

В 1990 году разработана сертификация BREEAM в Великобритании, а в 1992 году основан американский совет по зеленому строительству.

Именно тогда были заложены главные критерии развития проектов с учетом энергосбережения.

Здоровые сбережения

Термин «зеленое строительство» объединяет понятия экодевелопмента и энергоэффективности. Это практика строительства и эксплуатации зданий, позволяющая экономить на потреблении энергетических и материальных ресурсов при одновременном сохранении или повышении качества объектов и комфорта их внутренней среды.

Генеральный директор EcoEnergy Audit Александр Иерусалимов энергоэффективные решения условно делит на два типа: решения, вследствие которых уменьшается потребление топливно-энергетических ресурсов, а также решения, которые обеспечивают повышенный комфорт, безопасность и благоприятные здоровые условия жизни человека.

К первым относятся, например, установка водосберегающей смесительной арматуры, монтаж светодиодных светильников с автоматическими выключателями, датчиками движения и освещенности, рекуперация вентиляционного тепла, утепление подвальных и чердачных перекрытий, тройное вакуумное остекление и т. д.

Ко вторым – использование возобновляемых источников энергии (солнечных батарей, например), продуманная инфраструктура для пешеходов и велосипедистов, выбор строительных материалов, не загрязняющих среду в течение срока жизни здания, ориентация строения для лучшей инсоляции, затенения и улучшенного естественного освещения, сбор, хранение и использование дождевой воды, создание системы утилизации всех отходов от зданий и участков и т. д.

Такие решения дают незначительный экономический эффект, но требуют достаточных затрат на стадии проектирования и строительства. Это один из факторов, который тормозит развитие экодевелопмента в России.

«Правда жизни состоит в том, что удельные затраты на строительство «зеленых» домов выше, чем обычных, на 8 и более процентов, при том что затраты на коммунальные услуги меньше на 30–35 процентов, – объясняет Александр Иерусалимов. – Если рассматривать такие энергоэффективные дома с точки зрения приведенных затрат (когда учитывается не только стоимость постройки, но и стоимость эксплуатации), они обходятся конечному потребителю дешевле. Но ФЗ № 94 не рассматривает приведенные затраты как критерий, поэтому для инновационного строительства этот закон носит запретительный характер. Кроме того, застройщик не заинтересован в применении энергосберегающих технологий из-за ограничений стоимости жилья за квадратный метр при строительстве на бюджетные деньги».

Ресурсосбережение на российском рынке играет на руку скорее управляющим организациям, чем застройщикам. Инвестиционно-строительные компании основную прибыль получают с продажи объектов, а не с эксплуатации.

Единственным сегментом рынка, в развитии которого эксперты наблюдают «робкие попытки» строительства объектов с применением зеленых технологий, является коммерческая недвижимость, девелоперы которой сами управляют ею.

Игра в пользу управляющих

На рынке Петербурга пока есть лишь единичные примеры проектов, где используются передовые энергоэффективные технологии. «Используя новые технологии, инвестор вынужден согласовывать проект по старой системе расчета нагрузок на здание и, как результат, переплачивать за ненужные мощности и внедрение инноваций, –говорит директор департамента подготовки проектов компании Setl City Алексей Фролов. –При этом последующую экономию данные системы принесут уже не застройщику, а эксплуатирующей организации. К серьезному сдвигу в этом вопросе может привести лишь целенаправленная политика администрации, в частности, корректировка строительных нормативов в пользу технологий энергосбережения и учет этих норм при расчете нагрузок по мощностям на строительные объекты. Тогда это станет повсеместной практикой».

На рынке признают, что даже если энергоэффективные проекты и стали бы экономически выгодными для застройщиков, сегодня их при всем желании невозможно реализовывать в полной мере. Причина проста: нет нормативной базы.

В 2009 году вступил в силу федеральный закон № 261 «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности». Как отмечают участники рынка, это только «первый шаг на пути внедрения принципов энергоэффективного и экологичного строительства в России», и для того, чтобы реализовывать проекты, этого закона недостаточно.

«Если в Европе и США экологическое строительство стало важным элементом рынка, то в России внедрение принципов экодевелопмента затрудняется отсутствием нормативно-правовой базы и государственной политики стимулирования, относительной дешевизной энергоресурсов, а также низким интересом со стороны потребителей», – говорит заместитель директора СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» Ирина Косова. По ее словам, при проведении государственной экспертизы любой проектной документации в России обязательно: применение современных отделочных материалов, имеющих сертификаты и санитарно-эпидемиологические заключения в соответствии с санитарными нормами; мероприятия по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, безопасному и рациональному обращению с отходами производства и потребления, охране водных ресурсов, минимизации ущерба рыбным ресурсам; мероприятия по обеспечению благоприятной среды обитания населения, таких как нормативная инсоляция и освещение, отсутствие радиации, шума, вибрации, электромагнитного излучения, а также мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Российские девелоперы пока вынуждены опираться только на эти правила, предъявляемые экспертными организациями. Именно поэтому определения энергоэффективной архитектуры у нас и в Европе разнятся. В России, как отмечают эксперты, все пока сводится к «более толстым перекрытиям и с трудом внедряемой искусственной вентиляции».

Единичные проекты

Новые технологии в проектах предусматриваются в той мере, в какой позволяет их применять местная законодательная база. По такому принципу, например, компания MirLand Development строит в Петербурге жилой комплекс «Триумф Парк». «В нашем проекте нет ничего противоречащего российским строительным нормам и правилам», – говорит директор по маркетингу MirLand Development Елена Валуева.

Жилой комплекс «Триумф Парк» назван экологическим благодаря инженерному оснащению. Речь идет о системах освещения общественных зон, контроля и предотвращения утечек из системы водоснабжения, устройствах фасадов и крыши, использовании материалов с пониженной теплопроводностью. По подсчетам инвесторов, такие решения позволяют достичь экономии энергопотребления и теплопотребления до 20 %, водопотребления – до 40 %. В итоге это приводит к сокращению расходов жильцов на коммунальные платежи.

Жилой комплекс «Шведская крона» компании «NCC Недвижимость» тоже позиционируется как экопроект. В компании отмечают, что в Петербурге это пока единственный проект, официально прошедший государственную экспертизу проектной документации, в котором было разрешено применять систему рекуперации тепла. Данная система позволяет добиваться существенной экономии тепловых ресурсов при эксплуатации жилых помещений конечными потребителями.

В России общая экономия тепловых ресурсов может достигать до 50 % от существующих норм. В жилом секторе экопроекты пока не приветствуются. Сегодняшний покупатель не готов платить за энергоэффективные решения. Однако, по мнению финского архитектора Юкки Тикканена, сделать шаг в сторону энергоэффективности можно и без дорогостоящих решений: например, за счет планировок использовать дополнительное пространство, сократить общественные зоны. То есть создать новый продукт, который будет «чуть дороже или по той же цене».

В свое время компания «Плаза Лотос Групп» заявила о возведении бизнес-центра на Синопской набережной, 22, тоже как о проекте зеленого строительства. Он предусмотрен в рамках глобальной реконструкции Синопской набережной, проект которой был задуман еще в 2005 году. Тогда правительство Санкт-Петербурга приняло постановление о развитии участка площадью 7,2 га, ограниченного Синопской набережной, Херсонским проездом, Исполкомской улицей и проспектом Бакунина.

На этой территории планируется создать общественно-деловой комплекс высокого класса площадью 300 тыс. кв. м.

Изначальные планы инвестора воплотить проект зеленого строительства сегодня под большим вопросом. Администратор проектов компании «Плаза Лотос Групп» Дмитрий Пахунов говорит, что компания еще не приняла решение по этому поводу. По его словам, получение сертификата для реализации проектов зеленого строительства стоит «немалых денег». Плюс ко всему, сам энергоэффективный проект обойдется компании дороже, чем все остальные. Если учитывать, что компания намерена построить бизнес-центр уже к концу 2012 года, решение инвестора очевидно.

Перспективы с ВТО

Зеленое строительство сегодня представляет особый интерес в основном для архитекторов, ко-торые всегда рады новым взглядам на проекты. Правда, сетуют петербургские архитекторы, концепции в большинстве своем остаются только на «вербальном уровне». «Мы разрабатывали проекты, формулировали техническое задание, но со значительными энергоэффективными проектами компании поработать не удалось: они не востребованы, – говорит архитектор Сергей Цыцин. – Наша мастерская реализовала для энергетической сетевой компании небольшой проект – сейчас он находится на последней стадии сертификации по программе LEED. Есть ряд заказов, где ведутся переговоры об использовании элементов энергоэффективности».

Несмотря на отсутствие нормативной базы и экономическую нестабильность, российские девелоперы по мере возможностей все же продвигают технологии зеленого строительства –как минимум на уровне таких конкурсов, как Green Awards, который проводит Гильдия управляющих и девелоперов. Рано или поздно зеленое строительство получит свое развитие и в России. Хотя бы потому, что в 2017 году экологическое сертифицирование станет обязательным для стран, вступивших во Всемирную торговую организацию.

Это должно потребовать определенных действий и от девелоперов, и от власти. Любой энергоэффективный проект будет оправдан, если он будет реализован в системе, а не сам по себе. Пока государство это не осознает и не примет конкретные меры, зеленое строительство в России будет оставаться в зачаточном состоянии.

Мнение

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры»:

– Энергоэффективные технологии в России остаются невостребованным мифом. Причем сейчас обязателен раздел проектной документации при строительстве и реконструкции – «Энергоэффективность», который в действительности практически не применяется. Причин этому несколько: отсутствие единого стандарта энергоэффективности, экономического стимулирования государством «зеленых» проектов, понимания у заказчиков необходимости в дополнительных расходах на стадии строительства.

Несмотря на необходимость четкого регулирования российским законодательством зеленого строительства, важно понимать, что в первую очередь нужно начинать с создания системы стимулирования.

В Европе разработаны меры поддержки строителей, занимающихся энергоэффективными проектами. Постепенное внедрение данной схемы позволит и в нашей стране заинтересовать инвесторов. Пока у нас этого нет, поэтому с подобными проектами выходят только иностранные компании. Например, финские фирмы позиционируют себя как строителей «зеленых» жилых объектов. В области законодательства есть ряд серьезных вопросов, требующих разрешения: нет экономических стимулов для перехода предприятий на наилучшие существующие доступные технологии (НДТ), не создана бизнес-среда в сфере переработки и утилизации отходов, нет механизма ликвидации накопленного экологического ущерба, отсутствуют стимулы применения инновационных материалов в строительстве.

Марина Голокова, Валерия Битюцкая