Комментарии в СМИ

«ГПЗУ меняет статус: чем это грозит стройке?»

Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает, что вступающие в силу с 1 июля изменения в Гражданский Кодекс РФ относительно градостроительного плана земельного участка не несут в себе принципиально новых идей для девелоперов, однако носят положительный для практики характер.

С 1 июля 2017 года градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) перестанет относиться к документации по планировке территории и станет информационным документом, выдаваемым по запросам правообладателей земельных участков. Устанавливаются также новые требования к документам. О том, как это новшество повлияет на работу застройщиков, «Кто строит» рассказали юристы и эксперты рынка.

Приказ Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/ПР «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения» разработан согласно части 9 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ. Указанная статья кодекса после ее вступления в силу 1 июля 2017 года установит новые требования к градостроительному плану земельного участка.

Градплан земельного участка в целях обеспечения заинтересованных лиц информацией, необходимой для проектирования и строительства объектов, должен содержать максимально полную информацию.

С начала следующего месяца информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, содержащейся в градплане, в указанных целях не допускается. Для получения разрешения на строительство требуется предоставить ГПЗУ, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления о выдаче разрешения. В противном случае застройщику потребуется получить градплан заново, а так может статься, что требования к проектированию и строительству к этому моменту вновь изменятся – это и будет отражено в новом ГПЗУ.

Кстати, ограничение срока действия требований вступило в силу уже с 1 января 2017 года. С начала года при выдаче разрешения на строительство проверяется не только соответствие проектной документации требованиям, действительным на дату выдачи ГПЗУ, но и оценивается допустимость размещения объекта капстроительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным законодательством.

«С 1 января разрешение на строительство подтверждает соответствие проекта не градостроительному плану, а требованиям градостроительного регламента или проекта планировки территории и проекта межевания (если они требуются), а также требованиям земельного и иного законодательства», – добавляет Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Интересно, что форма ГПЗУ, утвержденная Минстроем, предусматривает указание информации об ограничениях использования земельного участка, расположенного в границах зон с особыми условиями использования территорий. К таким ограничениям относятся: сервитут, санитарно-защитная зона и водоохранная зона. «Представляется, что такой перечень ограничений не стоило прописывать как исчерпывающий, поскольку могут быть и иные ограничения, связанные с использованием земельного участка. Например, нахождение земельного участка в зоне минимальных расстояний магистральных газопроводов. Пункт 1.4 Правил охраны магистральных трубопроводов возлагает на местные органы самоуправления обязанность выдавать сведения о местонахождении трубопроводов заинтересованным лицам. В соответствии с абзацем 4 статьи 32 закона о газоснабжении здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения», – поясняет в своих публикациях Николай Малышев, генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства».

По его данным, в судебной практике уже были споры, когда признавался самовольной постройкой объект капстроительства, возведенный вблизи систем газоснабжения, хотя у застройщиков были разрешения на строительство от органов местной власти. Но суд посчитал не влияющим на результат рассмотрения дела довод ответчика о том, что ему было неизвестно о нарушении им режима охраны зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов при строительстве дома.

Кстати, новая форма ГПЗУ от Минстроя уже четвертая по счету, и она предусматривает включение в градплан информации о технических условиях технологического присоединения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Мария Оболенская уверена, что вступающие в силу с 1 июля изменения в ГрК РФ относительно градостроительного плана земельного участка не несут в себе принципиально новых идей, незнакомых девелоперам. «Новая статья 57.3 ГрК РФ окончательно закрепляет уже возобладавший в судебной практике подход к градостроительному плану как к информационной выписке обо всех имеющихся в отношении земельного участка ограничениях, а не как к документу, который порождает какие-либо права и обязанности», – говорит юрист.

Стоит отметить, что внесенные изменения носят положительный для практики характер.

«Теперь из закона буквально следует, что при выдаче разрешения на строительство, строительном контроле и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченный орган должен сверяться не с самим градостроительным планом, а с теми требованиями к строительству, которые были установлены на момент выдачи этого градостроительного плана», – уточняет г‑жа Оболенская.

На самом деле так происходило и раньше, когда, несмотря на действующую норму, соответствие проектной документации градостроительному плану не являлось препятствием для отказа в выдаче разрешения на строительство и даже отмены разрешения на строительство в случае несоответствия содержащихся в градостроительном плане сведений действующему законодательству.

Вторым плюсом юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» называет тот факт, что обязанность по сбору всей необходимой информации для подготовки градостроительного плана возложена теперь на органы местного самоуправления. «Расширение перечня информации также полезно для девелоперов. Хотя, опираясь на прошлый опыт, можно ожидать, что правоприменительная практика снова попробует пойти «окольным» путем и будут появляться новые, иногда удивительные выводы чиновников о сути нового правового регулирования», – добавляет эксперт.

Кстати

Утвержденная приказом Минстроя № 741 форма ГПЗУ содержит в себе больший объем информации, чем предыдущая.

В состав ГПЗУ дополнительно внесена следующая информация:

  • о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории;
  • о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
  • о расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения;
  • о границах зон с особыми условиями использования территорий;
  • о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;
  • о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры;
  • о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;
  • о границах территорий объектов культурного наследия;
  • о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории.

Любовь Андреева

Материал опубликован в газете «Кто строит в Петербурге» № 22 (512) от 19.06.2017 

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ