Комментарии в СМИ

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям, полагает, что новое регулирование строительной сферы приведет к увеличению бюрократических барьеров и подорожанию квадратного метра, невыполнив при этом основную цель– эффективно защитить участника долевого строительства.

Прогнозы– дело неблагодарное, ноуже сегодня ясно, что петербургским застройщикам непридется расслабляться после новогодних каникул. Рынок ожидают сразу несколько потрясений: усовершенствование 214-ФЗ, изменение системы учета сделок снедвижимостью, прекращение действия программы ипотеки сгосподдержкой ипроблемы спереходом изодной саморегулируемой организации вдругую– все это врядли позволит погрузиться вполноценный отдых.

Перманентные исправления 214-ФЗ коснулись целого ряда направлений вдеятельности застройщиков. Вчастности, вступят в силу требования кформе проектной декларации, сайту застройщика иобязательной информации, которую нужно нанем размещать.

«Мы расширяем полномочия контролирующих органов в субъектах Российской Федерации, которые осуществляют контроль за долевым строительством. С1января 2017года им предстоит выдавать заключения осоответствии застройщика, планирующего привлекать средства граждан, новым требованиям. Без этого заключения застройщики несмогут регистрировать в Росреестре договоры долевого участия», – пояснил заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин.

Предусмотрено также создание единого реестра застройщиков, появление которого предупредит рождение фирм-однодневок.

Большая головная боль – компенсационный фонд обязательных отчислений застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Ас1июля 2017года будут предъявляться новые требования куставному капиталу застройщиков.

Очевидно, что все нововведения несут риски идополнительные затраты. «Риски отпоправок в214-й федеральный закон связаны несих сутью, аспроцедурными вопросами. Причем многие моменты прояснятся только в следующем году, когда нововведения нужно будет реализовывать напрактике. Ряд механизмов– отзаключения осоответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ до разработки инструкции по эксплуатации дома – потребует тонкой настройки», – уточняет Дмитрий Михалев, руководитель службы поработе с госорганами компании «СПб Реновация».

«… Это учет иконтроль»

Заместитель председателя Комитета построительству Евгений Барановский уже заявил, что снового года комитет будет выдавать заключения осоответствии застройщиков иих проектных деклараций новым требованиям 214-ФЗ, а также контролировать соблюдение заявленных графиков строительства жилья. Без разрешения комитета застройщики несмогут продавать квартиры. Это – результат расширенных полномочий контролирующих органов.

Кроме того, комитет получил возможность проверять отчетность застройщиков, работающих по схеме ЖСК. «Со стороны Минстроя должна быть разработана форма финансовой отчетности, покоторой ЖСК должны будут ежеквартально отчитываться нам, как расходуются деньги пайщиков. Натерритории Петербурга мы сейчас насчитали пять застройщиков, которые привлекают средства посхеме ЖСК», – пояснила начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета построительству Светлана Пчелкина.

Кстати, Комитет госстройнадзора Ленобласти возьмет под контроль графики строительства и движение средств дольщиков напроектах блокированных домов (таунхаусов). Прежде контролировать строительство таких домов непозволял втом числе Арбитраж, не признавая блокированные дома многоквартирными. «С1января, помимо многоквартирных домов, унас будут подлежать контролю дома блокированной застройки – свыше трех этажей иболее шести блоков. Наних будут распространяться все новые требования 214-ФЗ, насегодняшний день этого нет», – заявила начальник отдела контроля инадзора комитета Кристина Шуплецова.

Дорогие дольщики

Государство уже утвердило создание фонда защиты прав дольщиков (компенсационного фонда долевого строительства). Учредителем фонда выступает, согласно постановлению, Минстрой РФ. Управлять фондом будет АИЖК. Обязанность фонда– направлять средства назавершение строительства проблемных объектов или компенсацию потерянных средств дольщиков.

С 1января 2017года все застройщики обязаны отчислять вфонд 1 % отстоимости договора долевого участия. Порасчетам главы Минстроя Михаила Меня, фонд ежегодно будет увеличиваться на30млрд рублей.

Попутно фонд получил право вкладывать средства в государственные ценные бумаги, в том числе в ОФЗ, иприобретать ипотечные бумаги изкотировальных списков высшего уровня российских бирж. Также открывать депозиты вроссийских банках, соответствующих ряду критериев. Вчастности, банк должен обладать собственным капиталом вразмере от25млрд рублей исостоять вкредитном рейтинге долго- срочной кредитоспособности поклассификации хотябы одного изрейтинговых агентств, включенных вреестр.

Пока речь идет об отчислении вразмере 1 % отДДУ, однако некоторые крупные столичные застройщики воглаве сНациональным объединением застройщиков активно проталкивают идею делить застройщиков нанадежных и не очень добросовестных ивзависимости отнадежности снижать или увеличивать размер отчислений– от0 % до3 %. Чиновники Минстроя уже обсуждают идею.

Эксперты НИУ ВШЭ под руководством Сергея Плаксина, проведя собственное исследование, пришли квыводу: фонд защиты прав дольщиков несможет существовать без бюджетного финансирования. Причем участие государства потребуется уже впервый год работы.

Эксперты подсчитали: при размере взносов в 1 % от стоимости договора долевого участия впервый год работы в фонд поступит 16 млрд рублей, ане30, накоторые рассчитывает Мин- строй. При этом назавершение строительства проблемных объектов потребуется уже 18млрд рублей.

В последующие годы разрыв между поступающими инеобходимыми для экстренных случаев средствами будет увеличиваться. В 2018-м он составит 40 млрд рублей, в 2019-м – 118 млрд рублей, в 2021-м – 343 млрд рублей. Всреднем доконца 2021года новая госструктура обеспечит лишь 9 % необходимых средств (72млрд рублей). Остальные 737млрд придется изыскивать издругих источников. Вкачестве такового специалисты НИУ ВШЭ впервую очередь называют государственный бюджет.

Эксперты критикуют сам принцип работы фонда– без какого-либо страхования. Через некоторое время, полагают они, дольщики перестанут обращать внимание на финансовую устойчивость застройщиков– все равно государство неоставит без жилья. Это сравняет доли рынка прибыльных и убыточных компаний. «Снижение доли рынка эффективных компаний приведет к падению их прибыли, втовремя как увеличение доли рынка поможет сократить убытки «неэффективным», – говорится висследовании.

«Создание компенсационного фонда и увеличение размера уставного капитала неминуемо приведут куходу какого-то количества мелких исредних застройщиков, что, в свою очередь, снизит конкуренцию нарынке. Врядли снижение конкуренции ипоследующий рост цен можно рассматривать вкачестве интересов дольщиков», – говорит Надежда Калашникова, директор поразвитию компании «Л1».

Ирония закона

По иронии поправки в214-ФЗ несут застройщикам дополнительные траты, которые не могут не сказаться на конечной стоимости жилья для дольщиков, чьи интересы закон какбы защищает.

«Поправки в214-ФЗ наложат дополнительные расходы назастройщиков, соответственно, в условиях не самой благоприятной экономики часть строителей просто уйдет срынка. Процесс монополизации уже идет, идополнения к основному закону долевого строительства еще больше ускорят данный процесс. Та часть застройщиков, которая продолжит строить, уже несможет вывести нарынок такой объем предложения– спрос превысит предложение, что позаконам рынка неминуемо приведет кросту цен», – полагает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

Летом, когда вступят всилу поправки обувеличении уставного капитала, расходы застройщиков могут еще подрасти.

Параллельно прикрывается программа ипотеки сгосподдержкой, которая стимулировала спрос. Понекоторым оценкам, до 85 % ипотечных сделок происходят сегодня напервичном рынке. Нового драйвера спроса чиновники Минстроя еще непридумали.

Многое зависит не столько от настроений и желаний банков, сколько от ставки ЦБ. Теоретически возможное снижение ипотечных объемов сократит спрос. «Покупатель сегодня не готов к серьезному удорожанию. Несмотря надополнительную финансовую нагрузку и административные барьеры, которые могут создать поправки в 214-ФЗ, застройщики понимают, что повышение цен на20–30 % (согласно некоторым прогнозам) может спровоцировать резкое падение спроса, ипотому нестанут настолько радикально пересматривать политику продаж», – убежден Станислав Данелян, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость».

По мнению Андрея Кулакова, юриста практики понедвижимости иинвестициям «Качкин и Партнеры», новое регулирование строительной сферы приведет к увеличению бюрократических барьеров иподорожанию квадратного метра, невыполнив при этом основную цель– эффективно защитить участника долевого строительства.

Похудевшие спецсчета

Еще до 1 декабря компании строительной отрасли (на проектировщиков и изыскателей такое требование не распространяется) по всей стране должны были вступить вСРО натерритории своего региона. А средства компаний необходимо было разместить наспецсчетах. Если компания до1декабря несделала свой выбор, с1июля 2017года ее исключат изорганизации, грозили чиновники. Более того, втечение года компания несможет вновь вступить вСРО ивести работы, требующие такого членства.

Главная идея перехода – усилить контроль застроительными компаниями иденежными средствами.

По данным на 9 декабря, строительные СРО Петербурга разместили наспецсчетах 5,1млрд рублей изболее 11млрд собранных состроителей средств. По словам координатора НОСТРОЙ Алексея Белоусова, «из 29 СРО информацию опереводе средств на спецсчета предоставили 26, достаточность средств подтвердили 11 организаций, сумма, размещенная наспецсчетах, составляет 5,1миллиарда рублей (при необходимых 7,5миллиарда), потери компенсационных фондов составляют 7,3миллиарда рублей».

Не исключено, что средства потеряны безвозвратно. Например, портал СРО регулярно сообщает об отзыве лицензий у банков, а некоторые СРО, изкоторых уходят застройщики, поразным причинам отказываются переводить средства вновое объединение.

Страсти порегистрации

Дровишек в костер вполне может подкинуть Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. С 1 января 2017 года в России меняется система учета сделок с недвижимостью – все сведения объединяются вЕдиный государственный реестр недвижимости. Петербургское управление Росреестра также переходит нановое программное обеспечение. Всем очевидно, что этот переход потребует времени. Понекоторым оценкам, домесяца.

На прошлой неделе погороду поползли слухи о приостановке регистрационных действий с 20 декабря до15января. Управление Росреестра по Петербургу возмутилось и потребовало опровержения. Однако уже на этой неделе заместитель руководителя управления Дмитрий Елькин признал, что возможна приостановка регистрации. Совещание на эту тему состоится только 23декабря.

«Мы обещаем сделать все возможное, чтобы сократить задержки и избавить заявителей от дополнительных сложностей», – обещает Дмитрий Елькин.

Ситуация в начале года может возникнуть странная. Всем известно, что отсрока регистрации первого договора долевого участия на объекте зависит, покакой именно версии 214-ФЗ– старой или новой– будут продаваться остальные квартиры. Если вконце года прекратится прием документов нарегистрацию или принятые документы будут зарегистрированы уже в2017году, застройщики подпадут под свежую версию закона.

При этом, по данным участников рынка, уже сейчас регистраторы работают вдве смены.

Словом, поводов для радости узастройщиков мало.

Если обратиться к научной классификации рисков, сразу выясняется: в начале года строительный рынок ожидает почти полный перечень возможных рисков – от финансовых доюридических.

Елена Зубова

Материал опубликован в газете «Кто строит в Петербурге» № 49 (457) от 19.12.2016