Комментарии в СМИ

«Куда идет пригород?»

21.05.2012 Недвижимость и строительство

Денис Качкин, управляющий партнер «Качкин и Партнеры», выделил преимущества работы по схеме муниципально-частного партнерства.

Вопросы о том, кто должен вкладывать средства в строительство инфраструктуры и каким образом привлечь к этому бюджетные средства, особенно остро стоят в Петербурге и Ленинградской области.

Специалисты отрасли активно изучают международный опыт развития мегаполисов в надежде найти решение проблемы. «Говоря о Санкт-Петербурге нужно отметить, что наш город развивается по тем же параметрам, что и Барселона. Реализация города идет за счет первичного государственного проекта, за счет своей идентичности», – говорит генеральный директор компании «Урбаника» Дмитрий Финогенов.

Руководитель отдела маркетинга GVA Sawyer Владислав Фадеев поясняет: «Сейчас мы вернулись к жилью эконом-класса, когда самое главное – это локация и все застройщики «меряются» инфраструктурой». Хотя, например, в элитных объектах о таких вещах даже не задумываются, поскольку их наличие обязательно.

Об изменениях в земельном законодательстве и о готовящихся нормативных актах рассказывает заместитель генерального директора Департамента недвижимости Минэкономразвития Александр Окунев: «Есть вопросы к профессиональному сообществу. Так, например, была ситуация, когда в восьмиэтажном доме однокомнатная квартира оказалась по отчету на 85-м этаже. Получилась завышенная кадастровая стоимость».

Затратная инфраструктура

Один из самых волнующих вопросов – кто должен платить за инфраструктуру? Рассказывая о своем опыте реализации крупного проекта по механизму государственно-частного партнерства, первый вице-президент компании «Балтрос» Олег Еремин отметил, что, по сути, все партнерства сейчас носят экспериментальный характер. Несмотря на поддержку администрации города, все затраты несет сам девелопер. Олег Еремин подчеркнул, что компания самостоятельно создала всю инфраструктуру, построила дороги, при этом денег из бюджета на это не получила. Поэтому пока что в нашем городе строить столь крупные объекты могут только профессиональные и финансово обеспеченные застройщики. «Опыт реализации, конечно, дал нам адреналин, это не разочарование», – подчеркнул эксперт.

О программах, по которым строительство инфраструктуры может быть более привлекательно для инвестора, рассказал управляющий партнер юридической компании «Качкин и Партнеры» Денис Качкин. По его словам, строительство любых объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры дорог можно осуществлять с привлечением частных средств. Таким инструментом является муниципально-частное партнерство, которое позволяет оптимально распределить проектные риски между сторонами. Как правило, в подобных проектах используются несколько источников: банковские кредиты, средства бюджетов различных уровней, частные инвестиции. Преимущество для муниципалитета заключается в более эффективной эксплуатации инфраструктурных объектов, быстром развитии своих территорий, и, как следствие, дополнительных налоговых поступлениях в бюджет от работодателей, которые должны появиться в регионе.

«Один из основных факторов, тормозящих развитие ГЧП в Ленобласти, – это нежелание властей, как муниципальных, так и региональных, брать на себя ответственность за многолетние бюджетные выплаты (с горизонтом в 10 и более лет), – добавил депутат Законодательного Собрания Ленинградской области Владимир Петров. – Это нежелание не всегда базируется на стремлении избежать ответственности. Часто в бюджете просто нет денег, и финансисты из администраций не видят, каким образом этот бюджет можно будет наполнить настолько, чтобы оплачивать проекты ГЧП. Вероятно, они не видят этого, так как их горизонт планирования обычно ограничен 1–3 годами».

Апокалипсис не ожидается

Несмотря на то что малоэтажное строительство проигрывает по активности и объемам рынку многоквартирных домов, в Ленобласти и пригородах появляются новые крупные проекты. Многие девелоперы начали развивать малоэтажное направление наряду со строительством многоквартирных домов. Среди них ЦДС, «Мегалит», «Строительный трест» и др.

Генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев рассказал о своем видении будущего загородного рынка. По его словам, предпосылки к созданию новой инфраструктуры за городом есть. Появляются проекты комплексного освоения территорий, которые начали развиваться только в последние несколько лет.

Для покупателей важно наличие социальной инфраструктуры, поэтому девелоперы будут ей заниматься, несмотря на то, придется ли им потратить собственные средства или будут привлечены бюджетные деньги. «Девелоперам сейчас нужен внятный механизм сотрудничества с администрацией, поскольку программы бюджетного кредитования крайне непривлекательны», – подытожил эксперт.

Начальник управления Северо-Западного банка Сбербанка РФ Вячеслав Ермолин раскрыл секрет того, почему банки не хотят кредитовать инвесторов. Основные причины: непрозрачная схема владения земельными участками, неподтвержденные источники приобретения участков, отсутствие полного пакета исходной документации на юридическое лицо, отказ согласования со Сбербанком бюджета проекта.

На сегодняшний день банк готов финансировать порядка 70 % проекта, и уже ведутся переговоры по кредитованию девелоперов на строительство социальной инфраструктуры. «Инвестор должен быть готов предоставить залог в виде объекта недвижимости, срок кредита составляет примерно 5 лет, ставки порядка 12–14 %», – подчеркнул Вячеслав Ермолин.

По материалам саммита «Пригород. Управление развитием».