Комментарии в СМИ
«Торговый центр обошелся без формальности»
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал практику заключения предварительных договоров аренды помещений в еще не введенных в эксплуатацию торговых центрах.
В начале февраля в Старой Деревне, между станцией метро и пригородной железнодорожной платформой, заработал новый торговый центр. Это событие, хоть и возвестило о себе праздничными транспарантами и веселыми воздушными шариками, на самом деле имеет легкий налет скандальности. Официально в эксплуатацию объект введен не был.
Дело в том, что участок площадью 5,6 тыс. кв. м восточнее дома 2, корп. 2, лит. Ж по Торфяной дороге, где построен объект, относится к спорным. Инвестор – ООО «Группа Инжиниринг» – получил его по целевому назначению, без торгов, под сельскохозяйственный рынок. Прежние арендаторы территории и антимонопольная служба в судах доказали незаконность этой процедуры. Но «Группа Инжиниринг» зарегистрировала право собственности на центр, как на объект незавершенного строительства.
Представитель Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга сообщил «Кто строит», что ведомство в курсе ситуации с фактической эксплуатацией торгового центра или сельхозрынка. Обращения по этому поводу в Службу были, и в план работы внесена проверка. Если факты незаконной эксплуатации подтвердятся и будут официально зафиксированы, то госстройнадзор наложит соответствующие санкции на инвестора.
Интересы «Группы Инжиниринг» по заполнению комплекса представляет компания АРИН.
Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина заявила: «Со стороны арендаторов интерес к комплексу высокий. У собственников ТК полная подборка арендаторов».
Участок очень ликвидный, формат рынка по-прежнему востребован населением, говорит директор по оценке УК «Магистр» Инна Попова, в ближайшем окружении планируется реализация как минимум еще одного похожего проекта. При этом стоимость спорного участка может составлять около 1000 USD за квадратный метр.
По словам Екатерины Лапиной, собственники договариваются с потенциальными арендаторами по предварительным договорам аренды. «Если объект юридически не существует, то договор аренды никак не заключить», – признают в агентстве.
Аналитик говорит, что ситуация, когда бизнесмены не ждут официального ввода объекта в эксплуатацию, не единична. Руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов комментирует: «В соответствии с законом, предварительный договор аренды не предполагает предоставления во владение и пользование объекта недвижимости, а также получения каких-либо платежей арендодателем».
Недавно Высший арбитражный суд РФ сформулировал позицию по таким ситуациям. Ожидается, что ВАС РФ опубликует позицию официально, в момент появления какого-либо спора в арбитражном суде. Но ясно, что исходя из нее такой договор будет оцениваться судом как договор аренды «будущей вещи», обращает внимание юрист.
Инна Попова смотрит на ситуацию с точки зрения торговой компании. Когда арендаторы работают в помещении, которое не сдано в эксплуатацию, то они принимают на себя риск: в здании может быть не проведена, например, пожарная инспекция. Проблемы могут быть и с налоговой службой – непонятно, как у арендаторов оформлена касса, поскольку она должна быть зарегистрирована на помещение. Если же к зданию подведены коммуникации, то арендаторы должны платить по нормам для недостроенных зданий, что намного дороже, чем в сданном объекте. А если инженерные сети не готовы, то нормально работать невозможно, предупреждает госпожа оценщик.
В торговом комплексе у Старой Деревни речь идет не просто о нехватке справок и согласований – там ведется судебный спор за участок.
«С учетом отмены постановления правительства Санкт-Петербурга о предоставлении этого участка, существует юридический риск признания постройки самовольным строительством, но уровень его значительности можно оценить, только ознакомившись со всеми документами», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Теоретически, если объект признают незаконной постройкой, то его могут снести. В этом случае арендаторам будут предложены аналогичные площади в соседних ТК или встроенных помещениях, заверяют в АРИН.
Максим Сахно
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям