Комментарии в СМИ

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов рассказывает о взгляде высшей судебной инстанции РФ на регулирование аренды коммерческой недвижимости.

В конце прошлой недели на официальном сайте ВАС РФ было опубликовано постановление «О внесении дополнений в постановление пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»», принятое пленумом ВАС РФ еще 25 января.

Постановление получило «счастливый» тринадцатый номер. Подробнее с его текстом можно ознакомиться по ссылке http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/81907.html.
Дополнения носят обширный характер, поскольку после их принятия в исходном постановлении будет не восемь пунктов, как раньше, а 26, при этом пункт 4 будет дополнен пунктами 4.1–4.5. Подробнее о поправках и их последствиях «Кто строит» рассказал Сергей Лебедев, руководитель юридического департамента ООО «Скайинвест Секьюритиес».
Новые пункты 4.1-4.5 постановления регламентируют порядок разрешения вопросов, возникающих между арендодателем государственного или муниципального имущества и прежним его арендатором в связи с заключением договора на новый срок, в свете частей 9 и 10 статьи 17.1 закона о конкуренции. Постановление закрепляет однозначную возможность передачи в аренду не всей вещи, а какой-либо ее части (пункт 9).

Пункты 10-11 закрепили общее положение, в соответствии с которым не признаются недействительными договоры аренды, заключенные лицом, не обладающим в момент заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи).

В аренду могут быть переданы объекты, на которые еще не оформлено право собственности, в том числе находящиеся в процессе строительства, не приобретенные по сделке либо не созданные вообще.

В отличие от предварительного договора, договор аренды «будущей вещи» изначально может включать в себя все необходимые условия по передаче объекта после окончания строительства / оформления права собственности арендодателем и по дальнейшей аренде. При этом исчезают существующие риски, связанные с невозможностью легального получения задатков от арендаторов, а также риски последующего отказа от договора аренды.

Постановлением регламентируются права и обязанности сторон в ситуации, когда арендодателем выступило неуправомоченное лицо (пункт 12). Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Пункт 14 выводит на второй план обстоятельство государственной регистрации договора аренды. Отсутствие госрегистрации, при условии, что договор между сторонами согласован, заключен и надлежащим образом исполняется, не может являться единственным основанием для его прекращения. Пункты с 16 по 20 детализируют отношения при наличии регулируемых арендных платежей. В максимальной степени остаются неизменными правоотношения, возникшие до опубликования постановления. Пунктами 21 и 22 установлены рамки для арендодателей в части возможности одностороннего изменения размера арендных платежей. Изменения эти в одностороннем порядке допускаются не чаще одного раза в год, даже если возможность более частого изменения предусмотрена договором. Это не касается договоров аренды госимущества с регулируемой арендной платой.

Появилась уникальная возможность для арендатора защищать свои права при одностороннем изменении арендной платы арендодателем: если изменение непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности арендатор может в судебном порядке доказывать факт злоупотребления правом арендодателем, что повлечет отказ в праве требовать с арендатора сумму превышения «среднерыночной ставки». На практике это даст возможность арендаторам защищаться от злоупотреблений арендодателей, которые таким образом пытаются стимулировать арендатора к освобождению объекта.

В пункте 23 говорится о том, что арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о расторжении договора в случае просрочки арендной платы более двух раз, даже после уплаты долга, однако обращение в суд в таком случае должно состояться в разумные сроки (какие именно – не уточняется).

Ряд важных изменений коснулся строительной сферы, они отражены в пунктах 24-26 постановления. В частности: отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (если он существует как самостоятельная недвижимая вещь) лишь на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен этот объект, истек, противоречит закону; лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается.

«Практически все перечисленные нововведения сформулированы весьма конкретно и могут быть непосредственно учтены и применены в практической деятельности. Остались и вопросы, связанные с размытым понятием «разумных сроков» или же с практической реализацией и формализацией последних двух из перечисленных положений, касающихся строительства», – говорит Сергей Лебедев.

Гильдия управляющих и девелоперов провела открытое заседание, посвященное арендным отношениям по новым правилам. Дмитрий Некрестьянов, председатель комитета по законодательству ГУД, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры», отметил, что постановления пленума ВАС РФ не являются нормативно-правовыми актами, то есть формально не имеют обязывающего характера, но они являются обязательными для применения всеми арбитражными судами. «Это означает, что де-факто рассматриваемое постановление пленума ВАС РФ должно учитываться в отношениях с контрагентами и органами государственной власти, поскольку игнорирование его положений приведет к рискам невозможности защиты своих прав в суде», – говорит эксперт.

Дмитрий Некрестьянов также рассказал о возможности регистрации прав на объект незавершенного строительства по истечении сроков аренды участка. «ВАС РФ подтвердил сложившуюся практику, по которой право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано за застройщиком вне зависимости от истечения срока аренды участка, если само создание объекта осуществлено в период аренды», – уточнил он.

ВАС РФ в очередной раз указал на необходимость учета норм Земельного и Жилищного кодексов РФ, по которым собственники помещений (квартир) в здании автоматически становятся долевыми собственниками или соарендаторами участка, на котором расположен объект. При этом участок общего имущества многоквартирного дома поступает в собственность владельцев квартир с момента регистрации первого права собственности на любое помещение, а договор аренды / право собственности предыдущего правообладателя прекращаются в силу закона. На практике это влечет очень серьезные последствия для застройщиков при реализации строительства на едином участке по очередям, а также разрешает давний спор с государственными органами о моменте прекращения начисления арендной платы за участок.

Любовь Андреева

Ссылка на источник