Комментарии в СМИ

«Роман с «Новеллой»

26.11.2012 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», напомнил о существовании сроков исковой давности при оспаривании права собственности на здания и сооружения.

Странная позиция одного из судов общей юрисдикции привела к серьезным бюджетным потерям и позволила начать строительство жилого дома без общественных слушаний. Попытка в арбитражном процессе восстановить справедливость лишь незначительно исправила дело.

Депутат Законодательного собрания Марина Шишкина обратила внимание губернатора Санкт-Петербурга на ситуацию вокруг строительства 54‑квартирного жилого комплекса «Новелла» в Приморском районе (улица Савушкина, 7, корп. 3 А). Ведет его холдинг RBI (ЗАО «Северный город»). Возможность построить объект он получил без проведения торгов, публичных слушаний и с минимальными отчислениями в городскую казну.

Марина Шишкина восстановила хронологию событий. В 2001 году комитет по управлению городским имуществом сдал участок в 4089 кв. м в аренду ООО «С. Р.Г. » для использования под размещение некапитальных объектов. В 2005 году Всеволожский городской суд Ленинградской области признал, что стоящий на нем сборно-разборный ангар принадлежит гражданину Х. и является объектом недвижимости. В том же году ангар перепродается гражданину Щ. Но и он был хозяином недолго: в 2006 году строение выкупает «С. Р.Г. ».

В 2007 году компания – арендатор земли, она же собственник ангара, подает в КУГИ заявление о выкупе земельного участка, обосновывая свои притязания тем, что является собственником недвижимости. Напомним, что по российскому закону приватизация земли на льготных условиях в тот момент допускалась, но лишь для собственников легально построенных капитальных зданий. КУГИ согласовал приватизацию для «С. Р.Г. », при этом выкупная цена была установлена в 5,5 млн рублей.

Впоследствии землю приобрело ЗАО «Северный город», вид разрешенного использования участка «для административно-управленческих и общественных объектов» был изменен на «для размещения жилого дома (жилых домов)».

В январе 2011 года комитет по градостроительству и архитектуре утвердил градостроительный план земельного участка и выдал его ЗАО «Северный город».

В сентябре 2012 года КУГИ вышел в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании отсутствующим права собственности на ангар. 17 октября судом было утверждено мировое соглашение. «Северный город» обязался доплатить городу 10 млн рублей, а КУГИ снимает претензии.

При этом, по мнению Марины Шишкиной, рыночная цена земельного участка составляет не менее 300 млн рублей. Таким образом, город выручил за него в сумме 15,5 млн рублей – чуть более 5 % реальной стоимости.

«Оценка в десять миллионов долларов соответствует рыночным ценам на земельные участки под жилую застройку в этом районе», – считает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

Вице-губернатор Петербурга Игорь Метельский отметил, что ЗАО «Северный город» является «добросовестным» приобретателем объекта недвижимости и земельного участка. Сложилась практика рассмотрения дел в пользу таких собственников, тем более что право собственности на недвижимость было признано в 2005 году, а срок для признания сделок недействительными – 1 год. Строительство многоквартирного жилого дома ведется в соответствии с полученными в установленном порядке необходимыми документами. К строительству привлечены денежные средства дольщиков. Эти основания побудили КУГИ заключить мировое соглашение.

«Как отмечено в ответе вице-губернатора, сроки исковой давности по обжалованию уже истекли, так что перспективы у КУГИ в судебном процессе были скорее негативные и заключение мирового соглашения является наиболее верным решением», – объяснил руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Правовые основания для приостановки строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой отсутствуют, написал Игорь Метельский, отвечая еще на один вопрос депутата. Так что «Новелле» ничто не угрожает.

Помимо прямых потерь неприятно создание нежелательного прецедента, опасается депутат Шишкина, – создается механизм для массового применения этого алгоритма.

«Схема достаточно распространена и с юридической точки зрения достаточно чиста», – подтвердил Владимир Спарак.

Его коллега Дмитрий Некрестьянов дал иной ответ: «Надо смотреть документы. На первый взгляд, легализация прав на временное строение была сделана с нарушениями, а непосредственно продажа участка была уже закономерным следствием – собственник объекта просто реализовал свое право выкупа. Причины, по которым зоркое око КУГИ в этом случае притупилось, могут быть разные, в том числе и нечистые на руку чиновники».

Корреспонденту «Кто строит» пояснили в КУГИ, что подобные схемы действительно иногда срабатывали в начале нулевых. Этот случай не единичный, но, к счастью, в массовую практику он не вошел.

Почему-то решения по признанию собственности на капитальный объект, выстроенный без разрешения на капитальное строительство, выдавал в ту пору именно Всеволожский суд, хотя это другой субъект Федерации. Возможно, когда действительно надо, граница между городом и областью легко стирается. Кстати, принимая решение по данному делу в 2005 году, Всеволожский суд обошелся без участия в деле представителя КУГИ. Сегодня для подобного пути приватизации поставлен барьер. Участки под некапитальные строения даются в аренду на короткий срок. Если там появится незаконное сооружение капитального характера, то чиновники успеют выйти в суд с требованием о его сносе. Это позволяет решить проблему срока давности, пояснил наш собеседник в КУГИ.

К сожалению, в период подготовки публикации в холдинге RBI не успели ответить на запрос редакции. Только на словах сказали, что в любом случае цену покупки участка на улице Савушкина раскрывать не будут.

Алексей Миронов

Ссылка на источник