Комментарии в СМИ

«ЖСК выйдут из сумрака»

27.07.2015 Недвижимость и строительство

Мария Оболенская, помощник юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает, что законодательные нововведения, регулирующие деятельность жилищно-строительных кооперативов, не предусматривают для пайщиков дополнительных гарантий в случае, если объект недвижимости станет проблемным.

Жилищно-строительные кооперативы, деятельность которых почти всегда попадала под термин «серые схемы», теперь перейдут под контроль Госстройнадзора. С 24 июля в силу вступает Федеральный закон, разрешающий надзорным органам проводить проверки деятельности ЖСК, а также через суд защищать права граждан, участников кооператива. Авторы документа уверены –он станет в первую очередь подушкой безопасности для пайщиков, если стройка объекта пойдет не так, а вот юристы считают, что документ едва ли даст пайщиками дополнительные гарантии.

Разработка документа была инициирована областным правительством. Над созданием закона почти 3 года трудилась юридическая группа Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Ленобласти. Немалую роль в его судьбе сыграл депутат Хинштейн, который активно борется с проблемой обманутых дольщиков. Новый закон дает Государственному строительному надзору, который ранее контролировал только долевое строительство, право регулировать деятельность ЖСК. Кроме того, он устанавливает и определенные обязательства самих ЖСК перед пайщиками.

В областной администрации говорят, что в регионе на сегодняшний день 25 % сделок при покупке жилья происходят по схеме ЖСК, при 75 % сделок по 214‑ФЗ. В целом по стране соотношение пайщиков и дольщиков составляет 50 на 50. Несмотря на то, что гражданам уже давно говорят о том, что покупка квартиры по договору долевого участия безопаснее, а крупные застройщики, которые ранее работали только по схеме ЖСК, сегодня начинают новые проекты по 214‑му закону, граждане продолжают вступать в кооперативы. Чаще всего дома строятся без проблем, однако когда такие проблемы возникают, решить их становится очень трудно.

«Наиболее защищенная для граждан схема – это участие в долевом строительстве по 214‑ФЗ, поскольку все договоры долевого участия регистрируются в Росреестре, тем самым исключается возможность двойных продаж, кроме того, все договоры обязательно застрахованы, а органы государственной власти имеют право осуществлять надзор за ходом строительства, – говорит вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин. – Жилищно-строительные кооперативы до недавнего времени были закрытыми схемами получения денежных средств граждан, поскольку проверять деятельность ЖСК мы не имели права, а там, где дома строятся до трех этажей, не проводился и строительный надзор».

Теперь, с вступлением в силу нового закона, власти смогут проводить проверки деятельности ЖСК, наличие у кооперативов необходимой строительной документации и прав на земельный участок, а также выдавать обязательные к исполнению предписания об устранении нарушений. Помимо этого, документ разрешает органам надзора приостанавливать деятельность кооперативов и обращаться в суд с требованием об их ликвидации. Сами же кооперативы теперь обязаны размещать полную информацию о себе в Информационной системе жилищно-коммунального хозяйства и вести реестр членов ЖСК. Кроме того, документ вводит запрет на одновременное строительство нескольких многоквартирных домов высотой более трех этажей, и требует, чтобы любое изменение проектной документации по строящемуся дому проводилось только по решению большинства членов кооператива. Такие меры, как подчеркивают в областном правительстве, позволят, в том числе решить проблемы уже существующих кооперативов.

Вместе с тем, юристы считают, что закон едва ли поможет пайщикам, если стройка вдруг превратится в долгострой. «Введение новых ограничений деятельности застройщиков и ЖСК вряд ли дает какие-либо дополнительные гарантии участникам кооператива в случае, если объект станет проблемным. Установление права участников строительства при банкротстве застройщика взыскивать дополнительный вид убытков также совсем не означает реальной возможности его осуществления во всех случаях. Фактически данный закон, более жестко регламентируя деятельность застройщиков и ЖСК, только создает для них дополнительную нагрузку, что не очень понятно в условиях кризиса», – говорит Мария Оболенская, помощник юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Елена Чиркова