Комментарии в СМИ

«Земля принесет урожай исков»

Издание цитирует выступление Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» на круглом столе «Игра на понижение: собственник против бюджета. Практика оспаривания кадастровой стоимости в СЗФО».

Переоценка земель в Санкт-Петербурге, прошедшая в минувшем году, вызвала волну споров и тяжб. И землевладельцев понять можно – стоимость их участков выросла в среднем в 6,22 раза. По городу эти суммы разнятся от 2 до 80 раз. Так как оценка является базовой для начисления земельного налога, то собственники зачастую пытаются доказать, что государство ошиблось.

Добиться победы в споре с госструктурами частному собственнику реально, но в результате таких побед мельчает местный бюджет.

На круглом столе «Игра на понижение: собственник против бюджета. Практика оспаривания кадастровой стоимости в СЗФО» чиновники, юристы, оценщики и землевладельцы пытались обобщить данные по городу на Неве и сопоставить их с регионами-соседями. Разговор вышел за рамки округа, участники встречи активно апеллировали к опыту Урала и Поволжья. Проблема-то общероссийская.

Применительно к Петербургу выяснилось, что разные уровни власти (федеральный и городской) не вполне понимают друг друга.

Так, оценка шла исходя из максимально возможной рыночной стоимости земли, хотя фактическое использование может ее не обеспечить: на одном наделе может стоять обанкротившийся завод и офис процветающего банка. Кроме того, у оценщиков было мало времени, а объектов много. Не последнюю роль играет и отсутствие данных.

Генеральный директор «Фонда имущества Санкт-Петербурга» Игорь Пахоруков сказал, что, помимо налога, оценка важна еще и для приватизации. Сейчас землю практически перестали выкупать в частную собственность – льготный период приватизации истек в середине прошлого года, а тут еще и переоценка. Правда, есть надежда, что скоро в Петербурге появится закон о применении понижающего коэффициента. Позже представитель ЛОМО объяснил, на примере оптико-механического объединения, у которого есть участки и в собственности, и в аренде, что неприватизированную землю переводить в частную собственность теперь невыгодно.

Председатель Комитета по вопросам оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости СРО «Национальная коллегия специалистов‑оценщиков» (НКСО) Александр Кориневский считает, что сейчас происходит легкая разминка перед введением единого налога на недвижимость (он заменит два налога – земельный и имущественный). В 2013 году в Налоговом кодексе может появиться новая глава, а взимать налог начнут по мере готовности субъектов РФ – в 2014–2018 годах.

Если же вернуться к земельному налогу: если владелец участка не согласен с кадастровой оценкой, то он может получить заключение независимого оценщика. С этим заключением надо выйти в региональную Комиссию по оспариванию при Росреестре, в ней четыре члена (три чиновника и один оценщик), но для решения о пересмотре кадастровой стоимости нужно, чтобы все они проголосовали за. Такие случаи единичны.

Если решение не принято, то надо идти в суд, кстати, обращение туда даже при победе продлит период, когда налог платится по повышенной базе, на год.

Для России прецедентом стало решение президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу ООО «Аверс» (Кемерово), которое в 2011 году добилось права на судебный пересмотр оценки своей земли.

Сейчас таких исков по России более 4 тысяч.

Руководитель экспертной группы СРО НКСО Игорь Кадушкин отмечает, что чаще всего в суд идут промышленные предприятия, так как налог на землю для них вырос сильней всего.

Изначально при массовой оценке была заложена некая «грубость», сказал председатель совета директоров ГК «РМС» Петр Козин. Тысячи пятен нельзя оценить без ошибок. Он обратил внимание, что «кадастровая стоимость – это рыночная стоимость», что дает возможность для борьбы.

Директор по оценке государственной собственности ГК «Аверс» Ольга Бычкова обратила внимание, что при разделе территорий крупных предприятий существующих десятки, а то и сотню лет, образуются участки неправильной формы. Госпожа эксперт назвала их похожими на спруты. Такие участки затрудняют полезное использование, что дает основание для уменьшения их стоимости. Также выделенный участок может спровоцировать изменение вида использования части земли с промышленной, например, на дорожную функции. А вид использования напрямую влияет на цену.

Директор департамента консалтинга и оценки недвижимости ГК «Лаир» Светлана Чевдарь заметила, что государство тоже ведь может проиграть от массовой оценки. Если из-за ее грубости результат оказывается ниже реального, то чиновник не может его опротестовать.

Партнер юрфирмы «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов поделился еще одним примером – если перепродать участок физлицу, то новый владелец может идти в суд общей юрисдикции, где в отличие от арбитража свой подход к хозяйственным спорам. Да и перепродаже от одного юрлица к другому каждый новый собственник может начинать свой процесс.

Начальник управления корпоративного имущества ОАО «ЛОМО» Михаил Куликов привел пример своего предприятия. Из 16 участков в собственности по 7 крупным принято решение биться. В конфликтной комиссии 3 члена согласились с выводом ЛОМО, но 1 голос воздержался.

«Само решение начать спор было непростым – мы же выполняем госзаказ. Но цена вопроса для ЛОМО по 7 пятнам – 30 млн руб. в год, это для нас много. По малым участкам мы в суд обращаться не будем – экспертиза и судебные издержки съедят выгоду».

Директор ФГБУ «ФКП Росреестра» Даниил Пильдес сообщил, что сейчас в Петербурге уже подано 25 или 26 исков, по 15 случаям решение уже вынесено, оспорено снижение стоимости суммарно на 3,1 млрд руб. Для города это снижение налога на 47 млн руб. Для сравнения, вся стоимость земель Северной столицы – 3,015 трлн руб.

Чиновник обратил внимание на непоследовательность городского Комитета по земельным ресурсам и землеустройству – если они против индивидуальной оценки, то почему не защищают свою позицию в суде?

Заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН» Сергей Грибовский подтвердил, что в ближайшей перспективе предполагался единый налог на недвижимость. Здания и земля неотделимы.

«Но пока они искусственно живут по разным правилам. Мы оцениваем «кирпичи» и отдельно от них землю», – пояснил он.

Он рассказал, что уже в этом году завершилась оценка зданий. И было много вопросов, почему квартира в центре города оценивается дешевле, чем на окраине. Но это легко объяснимо – ведь это цифра без земельной составляющей.

«В других регионах в «кирпичах» сидит и земля. Но это, на мой взгляд, неправильно – ведь в этих регионах получается, что землю облагают налогом два раза», – пояснил он.

А вот Петербург ближе всех к введению единого налога на недвижимость. Две составляющие – имущественную и земельную – в нем достаточно просто сложить.

«А вот в каком вопросе с Даниилом Пильдесом я согласен, что нужна активная позиция защиты интересов государства», – пояснил городской чиновник.

И в ближайшее время эта позиция найдет практическое отражение: ГУИОН, как исполнитель оценки, будет выходить в суд как третье лицо.

Алексей Миронов

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ