Комментарии в СМИ

«Покупатели квартир не будут отвечать за инвестора»

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказала, можно ли привлечь пайщиков к ответственности по долгам жилищного кооператива.
КУГИ через суд требует с жилищно-строительного кооператива «Балтиец» более 1 млн USD. По версии чиновников, кооператив не выполнил обязательств перед городом и работниками Балтийского завода. Однако от долгов организации страдают ни в чем не повинные пайщики.

Журналист «Кто строит в Петербурге» попытался разобраться, в чем кроется опасность вложений средств в жилищный кооператив и как избежать неприятностей.

7 % на инфраструктуру

Сейчас в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области иски КУГИ к ПК ЖСК «Балтиец» объединены, очередное заседание должно состояться 31 июля.

Дом «Балтийца» (инвестирование объекта осуществляли ЗАО «СКФ «Агора» и ООО «Агора») построен на улице Нахимова, 9, лит. А. В 2008 году Служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

По условиям предоставления земельного участка, кооператив должен был передать 7 % квартир в собственность города для распределения очередникам либо пайщикам-работникам ОАО «Балтийский завод», состоявшим на учете по улучшению жилищных условий.

Городским очередникам квартиры не передавались. Данных о том, что жилье досталось сотрудникам «Балтийского завода», у чиновников также нет. Судьбой дома поинтересовался депутат Законодательного собрания Максим Резник, обратившийся к губернатору. По его сведениям, никаких квартир работники завода не получили. «На этапе строительства у них собирали деньги, а затем людей выкинули из списков. Правда, деньги вернули, но через несколько лет и без индексации», – поясняет парламентарий.

КУГИ поставил вопрос о денежной компенсации, пока не истек срок исковой давности (3 года с момента сдачи дома). Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Метельский в ответе Максиму Резнику пояснил, что размер отчислений на развитие городской инфраструктуры рассчитан исходя из норматива в ценах 1984 года 20 и 30 рублей за квадратный метр общей площади жилых помещений и встроенных помещений соответственно. В сегодняшних ценах она составляет 37,39 млн рублей.

Нехороший адрес

В правлении ЖСК журналисту сообщили, что комментариев для прессы давать не будут. Зато на Балтийском заводе корреспонденту удалось найти экс-пайщиков «Балтийца». Вот типичная история – таких несколько десятков. Семья Эллы перед дефолтом 1998 года сдала на трехкомнатную квартиру 480 тыс. рублей. По тогдашним ценам это соответствовало 70 % стоимости такого жилья (остальное люди должны были внести после получения квартир); когда деньги вернули, прошло больше десяти лет, и на них было не купить даже приличной комнаты.

«Нам несколько раз давали новые договоры. Вначале мы считались членами кооператива, потом инвесторами, затем дольщиками», – говорит Элла.

Другой участник событий – Светлана, отчаявшаяся найти справедливость: «Я поняла, что потрачу копейки, которые мне вернули за неполученное жилье, на адвокатов и перестала бороться…»

В различные инстанции и депутатам идут обращения от пайщиков дома, с обвинениями в рейдерских захватах. Собственность в доме из-за неисполнения ПК ЖСК инвестобязательств без обращения в суд не регистрируют. В здании проблемы с теплом и водоснабжением.

Что делать жильцу-кооператору?

Если КУГИ выиграет иск, то кооператив не сможет выплатить такую сумму. Будут ли 37 с лишим миллионов распределены между жильцами? И как быть с правом собственности в таком доме?

Старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрий Халимовский считает, что за свидетельством о собственности надо идти в суд: «Главные условия – ввод дома в эксплуатацию, наличиепаспорта на квартиру и полная выплата взноса. Подобные прецеденты в судах общей юрисдикции есть. Процесс может занять около года».

С ним согласна юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Софья Соколова: «В настоящее время суды в большинстве случаев признают право собственности за заявителями. При этом необходимо доказать, что получено разрешение застройщиком на ввод объекта в эксплуатацию, а сам дольщик выполнил все обязательства по договору с застройщиком. Нелишним будет наличие подписанного акта приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком либо письменные обращения к застройщику о намерении принять квартиру по акту».

Наличие незавершенных инвестиционных обязательств застройщика не является препятствием к вынесению «положительного» судебного решения. «В отношении того же ПК ЖСК «Балтиец» в Василеостровском районном суде Санкт-Петербурга сейчас вынесено достаточное количество решений, признающих право собственности за членами этого кооператива», – говорит юрист.

Однако не надо забывать о том, что город в данном случае тоже имеет право требования к жилищному кооперативу и формально может быть привлечен судом к участию в подобном процессе, а это неблагоприятно отразится на его разрешении. Но в настоящее время подобной практики еще не сформировалось.

«Суды общей юрисдикции часто рассматривают отношения между застройщиком и дольщиками в отрыве от отношений между инвестором и городом. По их мнению, от поведения застройщика не может зависеть судьба дольщиков, которые полностью и надлежащим образом исполнили свои обязательства», – обращает внимание Юрий Халимовский.

КУГИ как представитель города не участвует в этих процессах. Но чисто политически ведомство не может забирать квартиры у дольщиков, считает он.

К политическим эксперты склонны относить и вопросы о возможном возложении долга за инфраструктуру на владельцев квартир.

Властям будет очень сложно объяснить, почему одним обманутым дольщикам они пытаются помочь материально, а с других требуют по несколько сот тысяч рублей за невыплаченный инвестиционный взнос, который уже учтен при формировании цены на квартиру.

Чистая теория

В случае банкротства ЖСК к его членам чисто теоретически могут быть предъявлены требования со стороны кредиторов, однако подобной практики еще не сложилось, да и реализация этих требований достаточно затруднена, признают опрошенные юристы.

«Закон о банкротстве содержит императивную норму (пункт 4 статьи 10) о том, что контролирующие должника лица солидарно несут субсидиарную ответственность по денежным обязательствам должника», – обращает внимание г‑н Халимовский. Но в суде будет практически невозможно доказать, что рядовой член кооператива является таким лицом.

«Основания для попытки обращения взыскания на имущество членов признанного банкротом жилищно-строительного кооператива в законе имеются, однако судебная практика исходит из того, что такой участник кооператива должен непосредственно принимать участие в доведении ЖСК до банкротства», – согласна Софья Соколова.

А значит, чужие долги жильцам не грозят.

Алексей Миронов

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ