Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», разъяснил основные положения проекта постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ по вопросам аренды коммерческой недвижимости и возможные последствия принятия документа для бизнеса.

Пленум Высшего арбитражного суда РФ занялся урегулированием аренды государственной и муниципальной собственности. Одним из самых важных вопросов стало сдерживание роста арендных ставок. По мнению экспертов, рассмотрение споров по взысканию арендной платы приобретет новые черты: суды получат новую работу, наравне с экспертами и оценщиками.

Проект постановления «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»» опубликован на сайте ВАС РФ.

Против повышения

Значительная часть документа посвящена регулированию аренды государственной или муниципальной собственности. В проекте постановления пленума даны разъяснения касательно аренды помещений у публичных субъектов (в Петербурге крупнейшим публичным арендодателем является КУГИ): порядок применения различных нормативных актов и разрешения их противоречий с договорами аренды. «Эти разъяснения тем более ценны, что в разных субъектах федерации подобные споры решались зачастую противоположно», – заявили в компании «Качкин и партнеры».

Но затрагивает проект и более широкие вопросы. Так, наиболее заметна попытка отрегулировать возможность повышения арендной платы. В пункте 21 законопроекта говорится, что если размер арендной платы не регулируется государством и может быть поднят в одностороннем порядке, то нужно будет доказать, что плата увеличилась «непропорционально изменению средних рыночных ставок», действующих в «данной местности», и суд сможет отказать во взыскании части арендной платы, превышающей эти среднерыночные ставки. В обосновании такой позиции авторы ссылаются на Гражданский кодекс РФ (статья 10, пункт 2).

Старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству компании «Пепеляев Групп» Юрий Халимовский считает, что такой подход можно понять: «Он обеспечивает стабильность оборота, баланс интересов, предсказуемость и безопасность. С другой стороны, как быть с существом предпринимательской деятельности, осуществляемой на свой страх и риск, и со свободой договора?»

«Очевидно, что свобода предпринимательства и свобода договора существуют в рамках закона, но в данном случае к закону добавляется и толкование пленума ВАС РФ, причем то, которое раньше нечасто встречалось на практике», – отмечает г‑н Халимовский.

Первый заместитель председателя Санкт-Петербургского отделения ОПОРы (Объединение предпринимательских организаций) России Андрей Горюнов поддерживает ограничение темпов роста арендных ставок: «Их завышение – это частый способ выжить арендатора. Для малого бизнеса, который входит в ОПОРу, этот метод – важное средство защиты».

Съемщик всегда прав

«ВАС давно замечен в регулятивной деятельности посредством руководящих толкований. Не слишком ли патерналистский подход – страховать предпринимателя не от действия неких непрогнозируемых рисков, а от условий, которые были включены им в договор? Подобная диалектика прослеживалась в истории применения статьи 333 ГК РФ, дающей право суду снижать неустойку с договорного уровня до неких разумных и соразмерных величин», – напоминает юрист.

Если арендодатель отказал арендатору в договоре на новый срок, но в течение года заключил договор с новым съемщиком, то прежний арендатор, если он добросовестно исполнял свои обязанности, вправе потребовать перевода прав и обязанностей по новому договору на себя. Это оговорено в пункте 4.1 данного законопроекта. В случае, если договор аренды допускает по соглашению сторон изменение размера арендной платы чаще, чем один раз в год, то стороны имеют право оговорить такое условие, согласно пункту 20.

Одностороннее изменение арендной платы, ссылка на которое обычно содержится в договоре аренды, возможно не чаще одного раза в год. «Однако стороны по договоренности, например, в форме дополнительного соглашения к договору, могут изменять размер платы хоть каждый день», – отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Суды получат новую работу

Раньше суды были склонны запрещать и «полюбовное» изменение арендной платы, так что разъяснения должны защитить арендодателя от злоупотреблений со стороны арендатора, «передумавшего» выплачивать согласованную с ним увеличившуюся арендную плату, обращает внимание эксперт.

«Рассмотрение споров по взысканию арендной платы приобретет новые черты, суды получат новую работу, равно как и эксперты-оценщики, – иронизирует Юрий Халимовский. – Процесс станет длиннее и дороже за счет экспертизы, без которой невозможно будет ссылаться на аналогичное недвижимое имущество, так как недвижимость – индивидуально-определенная вещь и аналогия здесь не очевидна».

Непонятно, с учетом или без учета назначения помещения и цели аренды будут брать размер платы для сравнения. «Арендаторы явно получили новое средство защиты, но, если пользоваться им огульно, можно серьезно потратиться на судебные расходы», – предупреждает юрист.

То, чего нет

Важная новация для владельцев строящегося имущества: пункт 11 данного проекта разъясняет, что договор аренды считается законным, если право собственности еще не зарегистрировано. «Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды».

«Революционным» назвал введение аренды будущей вещи Дмитрий Некрестьянов. Вот только «очень сомнительно», что подобные сделки удастся легализовать в Росрегистрации. Более того, право сдавать в аренду непостроенный и не введенный в эксплуатацию объект стимулирует противоправное поведение, так как у арендодателя может так и не возникнуть права собственности, и арендатор окажется в крайне неблагоприятном положении, предупреждает он.

«Наличие разъяснений высшей судебной инстанции ведет к упорядочиванию практики нижестоящих судов, дает возможность с высокой долей вероятности спрогнозировать итог возможных конфликтов и привносит большую определенность в предпринимательскую деятельность. Но, как показывают примеры, ВАС РФ может изменить свою позицию, и законодательные риски полностью исключить невозможно», – осторожен Дмитрий Некрестьянов.

А вот Юрий Халимовский предупреждает, что порядка может и не получиться. Даже наоборот: высказанные ВАС РФ правовые позиции обязательны только для арбитражных судов, а вот суды общей юрисдикции продолжат судить по обычным законам. К примеру, если арендодатель физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель, то спор по арендному договору с ним будет рассматриваться районным судом без учета разъяснений ВАС РФ.

В целом, все опрошенные считают, что привлекательность долгосрочных договоров повысилась, но многое будет зависеть от правоприменительной практики. Ожидается, что проект станет полноценным документом в сентябре этого года.

Михаил Алексеев

Ссылка на источник