Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отметил, что законодательство не содержит необходимости обязательного учета мнения землепользователей при принятии большинства градостроительных решений.

Несмотря на то что, по экспертным оценкам, в прошлом году цены на землю увеличились более чем на 15–20 %, в активном поиске хорошего надела находятся практически все девелоперы.

Кризис достаточно сильно повлиял на планы застройщиков в отношении формирования и дальнейшего расширения земельного банка. Первые после кризиса торги Фонда имущества были проведены в 2010 году, при этом они прошли с многократным превышением первоначальной цены, что стало первой ласточкой наметившейся стабилизации в области девелопмента и строительства, отмечает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков. В целом, по его мнению, в 2010-2011 годах наблюдалась активизация земельного рынка, в то же время количество сделок и активность на нем все еще далеки от докризисных показателей. Дефицит земельных участков в черте города вынуждает девелоперов пополнять свой земельный банк, в том числе за счет участков на пригородных территориях, административно относящихся к Ленинградской области, но расположенных близко к границам Санкт-Петербурга.

В настоящее время, по мнению специалистов NAI Becar, в целом строительный комплекс Санкт-Петербурга обладает внушительным земельным банком. Совокупный объем жилого строительства, который можно реализовать на данных участках, составляет порядка 40–50 млн кв. м жилья, что потенциально является хорошим заделом для застройки в среднесрочной перспективе.

На вторичном рынке преобладает предложение земель под промышленно-складскую застройку (47 %). Земли под коммерческую и общественно-деловую застройку составляют 30 %, под многоэтажное жилищное строительство – 23 %, рассказывает генеральный директор ЗАО УК «Магистр» Инна Попова. По данным компании, среди земельных участков под торговую и офисную застройку наиболее востребованы участки площадью до 10 тыс. кв. м и 11–20 тыс. кв. м, под промышленно-складскую застройку – 50–150 тыс. кв. м, под МФК – 50–100 тыс. кв. м, под бизнес-парки – 100–200 тыс. кв. м.

В поиске

Рынок земли не отличается прозрачностью, поскольку сделки в этом сегменте закрытые, информация, как правило, не становится публичной. Кроме того, в силу исторических особенностей формирования прав на собственность в 90‑е годы, реальный владелец земли может быть неизвестен. Возможностей «спрятать» имя владельца за цепочкой юридических лиц, включая иностранные оффшоры, предостаточно, говорит управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.

Эксперты из АРИН отмечают, что существует ротация земельных банков застройщиков – кому-то нужны деньги на покупку новых участков, а кого-то имеющиеся участки перестали интересовать. Что касается земли в частной собственности, сегодня на рынке около 700–1000 участков, принадлежащих физическим или юридическим лицам, которые в свое время занимались скупкой земель.

Генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен рус» Юха Вятто говорит, что большая часть сделок с земельными участками проходит на вторичном рынке недвижимости. При этом рынок остается закрытым и непрозрачным, и многие собственники не распространяются о деталях сделки. Единственное светлое пятно – торги Фонда имущества Санкт-Петербурга, через который проходят сделки с городскими земельными участками. Однако они за последнее время носили скорее единичный характер. Наибольшим спросом пользуются участки, расположенные в популярных районах города в шаговой доступности от метро и имеющие согласованный градостроительный план и утвержденный проект планировки. Подобные предложения обычно быстро находят своего покупателя.

По мнению опрошенных экспертов, самый большой земельный банк у таких компаний, как «ГДСК», «ЛенСпецСМУ», «Норманн», «ЦДС», «ЛСР», «Главстрой» и «Балтрос». Ведущие игроки рынка в целях увеличения оборачиваемости средств продолжают наращивать свои земельные банки и небольшими участками в черте города.

Так, Андрей Бойков рассказывает, что, например, в 2011 году строительная компания «КВС» приобрела земельный участок в Калининском районе под строительство жилого комплекса «Иван-да-Марья» (проспект Маршала Блюхера, 12, лит. У), на котором можно возвести 24 тыс. кв. м жилья. «ЮИТ Лентек» закрыл несколько сделок по приобретению земельных участков, в частности компания приобрела 2,5 га земли под жилищное строительство рядом со станцией метро «Фрунзенская» (на улице Красуцкого, 3 и на Московском проспекте, 65 А). Компания «ЛенСпецСМУ» (ГК «Эталон») купила земельный участок площадью 3,63 га на проспекте Обуховской Обороны, 110 В (бывший Комбинат цветной печати). На участке планируется жилой комплекс комфорт-класса на 1421 квартиру (около 100 тыс. кв. м). Кроме того, «ЛенСпецСМУ» также выкупило земельный участок на проспекте Маршала Тухачевского (1,1 га, 30 тыс. кв. м жилья), запуск проекта также запланирован на текущий год.

Земельные резервы

Начальник отдела перспективного развития ЗАО «Управляющая компания «Эталон» (входит в ГК «Эталон») Александр Феофанов считает, что в настоящее время в городе в активной фазе продажи находятся десятки гектаров. Резервом можно назвать те земли, решение о продажи которых собственники еще не приняли, или земли, которые пока непригодны к застройке жильем (согласно зональности по Генплану и Правилам землепользования и застройки).

Сегодня застройщики могут пополнить земельный банк за счет территорий ближайших пригородов с хорошей транспортной доступностью, за счет свободных территорий в городской зоне, в основном за счет Приморского района и намывных территорий в Курортном и Василеостровском районах, а также за счет территорий в центре города, подвергающихся редевелопменту, добавляет председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Тема редевелопмента, действительно, очень актуальна для Петербурга. Наличие широкого «серого пояса» позволяет говорить о большом потенциале данных земель под застройку, но при этом пока случаи редевелопмента единичны. Одна из причин этого в том, что высвобождение – достаточно сложный, дорогостоящий и трудоемкий процесс, который занимает не один год, поэтому ожидать глобальных изменений в решении данного вопроса в ближайшем будущем не стоит. Еще одна сложность может быть связана с загрязненностью промышленных территорий и необходимостью дорогостоящей процедуры очистки и рекультивации участка, а также с ограничениями, накладываемыми на объекты культурного наследия, которые могут быть расположены на данных территориях, поясняет Юха Вятто.

«Если говорить о конкретных локациях, то перспективными мне видятся Октябрьская, Свердловская и частично Выборгская набережные, набережные Обводного канала, проспект Обуховской Обороны и так называемый Стеклянный городок, а также территории вдоль окружной железной дороги. Также большим потенциалом обладают высвобождающиеся площади станций Сортировочная и Московская-Товарная», – говорит эксперт Setl Group Владимир Копылов. «Интересны участки вдоль Лиговского проспекта, находящиеся на «второй линии», то есть не выходящие фасадами на проспект. Практически вдоль всей Лиговки вторые дворы представляют собой некачественные объекты: склады низкого класса, офисные помещения без ремонта, старое и ветхое жилье. Учитывая близость к историческому центру, при соответствующей грамотной проработке концепции на месте существующих построек может быть возведено качественное жилье», – добавляет Дмитрий Золин.

Немного сложностей

«Повышенным спросом пользуются земельные участки, на которые подготовлена и утверждена правительством Санкт-Петербурга документация по планировке территорий, а в лучшем случае – есть градплан. Однако таких участков и территорий крайне мало», – говорит директор по инвестиционному развитию компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Алексей Далматов. Также эксперт отмечает, что основные риски для девелоперов и, как следствие, наибольший спрос на земельные участки связаны с частой сменой законодательной базы и с изменением в Петербурге ранее утвержденных принципов и правил, касающихся параметров проектирования. Кроме того, оказывает влияние отсутствие объективных правил приемки самой документации в КГА, а также наличие очень большого числа участников процесса согласования документации по планировке. Все это приводит к непредсказуемости сроков оформления документации по планировке.

Для многих землевладельцев большой проблемой является отсутствие законодательных механизмов, позволяющих реально влиять на принятие тех или иных градостроительных решений. И если при необоснованном отказе в утверждении проекта планировки территории или в выдаче градплана существует судебная практика по получению документов, то при принятии генплана и ПЗЗ интересы землепользователей часто могут быть ущемлены, добавляет старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов. По его словам, многие собственники столкнулись с ситуацией, когда установленная в отношении их участка территориальная зона не позволяет использовать землю для строительства запланированного объекта, несмотря на ранее существовавший вид использования земли. Попытки обжалования таких решений ни к чему не приводят, так как суды исходят из того, что градостроительное планирование относится к исключительной компетенции государственных органов. При этом законодательство не содержит необходимости обязательного учета мнения землепользователей при принятии таких решений.

Ценовые взлеты

Цена земли, по словам Дмитрия Золина, формируется в первую очередь локацией участка. Во вторую – юридическим статусом земли, наличием или отсутствием подключений к городским коммуникациям. Но реально в текущий момент размер запрашиваемой за участок суммы определяется исключительно желанием продавца. Собственник выставляет участок по той цене, которую хочет за него получить. Не факт, что продажа состоится, поскольку достаточно много участков по завышенным ценам, но средняя стоимость считается именно на основании таких «заявок», а не по результатам фактических сделок. Поэтому в большинстве аналитических отчетов мы и получаем «среднюю температуру по больнице».

Сегодня стоимость земельных участков составляет в среднем 10–15 тыс. рублей за квадратный метр, за год цены выросли примерно на 3–5 тыс. рублей. Если говорить об участках под застройку жильем высокого класса, то стоимость земли может увеличиваться до 35–40 тыс. рублей за квадрат и выше, делится своими наблюдениями Андрей Тетыш. По данным ЗАО УК «Магистр», в пригородах наиболее высокую стоимость имеют земельные участки в Курортном, Приморском и Пушкинском районах – до 20–40 тыс. рублей за квадратный метр. Наиболее низкий уровень цен в Красносельском и Колпинском районах: в среднем около 2–2,7 тыс. рублей за квадрат и до 4–5 тыс. рублей в более престижных зонах.

«Цены на земельные участки растут одновременно с оживлением строительного рынка. За 2010 год они практически удвоились, за 2011 год увеличились, по нашим расчетам, еще на 15–20 процентов. Сейчас многие застройщики нацелены на расширение своей адресной программы, поэтому, я думаю, тренд на повышение останется», – говорит Владимир Копылов. Однако, по оценкам Setl Group, порядка 80 % земельных участков все еще переоценены. Собственники часто устанавливают цену на участок, исходя из той прибыли, которую гипотетический девелопер получит от реализации на нем своего проекта. При этом землевладелец не всегда может объективно рассчитать масштабы такого проекта и, следовательно, оценить объем выручки, зачастую преувеличивая ее, что и ведет к завышенной цене участка, поясняют эксперты.

Анастасия Лепехина

Ссылка на источник