Комментарии в СМИ

«Конституционный Суд отложил реновацию в сторону»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», поддерживает доводы Конституционного суда РФ в отношении изъятия имущества у собственников с целью реновации застроенных территорий Санкт-Петербурга.

Формально отказавшись от рассмотрения жалобы на программу развития застроенных территорий в Петербурге, Конституционный суд России предоставил новые аргументы несговорчивым соседям.

Житель Кемерово Иннокентий Казанцев владел долями в 1/3 в индивидуальном жилом доме и 43/100 в земельном участке на Соборной улице. Участок попал под развитие, границы преобразования были определены горсоветом и администрацией. В 2013 г. решениями Центрального районного суда города Кемерово и Кемеровского областного суда по иску застройщика – госпредприятия «ГлавУКС» – на господина Казанцева была возложена обязанность заключить договор купли-продажи принадлежащей ему недвижимости на предложенных застройщиком условиях.
Кемеровские суды мотивировали решение ссылками на части 3–5 статьи 461 и частью 6 статьи 46 Градостроительного кодекса РФ. Законность этих норм и попросили проверить Конституционный суд.

Конституционный суд (КС) решил, что законность решения о понуждении И.С. Казанцева к заключению договора купли-продажи принадлежащих ему части дома и доли земельного участка не относится к его компетенции. Но зато в мотивировочной части они дали свой взгляд на защиту прав собственников в подобной ситуации.

«Развитие застроенной территории не исключает отчуждение… жилых помещений в многоквартирных жилых домах, так и иных объектов капитального строительства. Такое отчуждение частными собственниками указанных объектов недвижимости, расположенных на застроенных территориях, исходя из смысла оспариваемых положений, должно осуществляться при соблюдении принципа свободы договора в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства.

Положения частей 4 и 5 статьи 461 и части 6 статьи 462 Градостроительного кодекса… не наделяют лицо, заключившее с органом местного само- управления договор о развитии застроенной территории, правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях», – говорится в мотивировочной части.

Также КС напомнил, что принудительное изъятие собственности для выполнения государственных либо муниципальных нужд допустимо, но лишь в исключительных случаях. «Случаи изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц федеральным законодательством не предусмотрены», – указал суд.

Иными словами, с собственниками надо договариваться. Готовы ли договариваться петербургские застройщики?

«Так как КС не принял дело к рассмотрению, это решение не повлияет на наш проект», – сообщила специалист по коммуникациям компании «СПб Реновация» Алина Красовицкая.

«Вопрос с «проблемными» жителями, мешающими реновации жилых кварталов и реализации инвестиционных бизнес-проектов, поднимается не впервые. Многие инвесторы хотели решить его раз и навсегда в свою пользу», – полагает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге Елена Рыжкова.

Однако на сегодняшний день никаких законных механизмов принудительного воздействия на собственников в такой ситуации не существует. И последнее определение КС тоже не поставит точку в этом споре.

«То, что нельзя принудительно «выселить» гражданина из его собственной квартиры или с его собственного участка, понятно было и раньше; КС просто подтвердил это. Но что делать, если из- за одного такого гражданина срывается большой проект? На этот вопрос ответа, к сожалению, нет.
Многие проекты, не только в жилищной сфере, не реализуются из-за подобных проблем. Одним из самых памятных случаев, наверное, является масштабная реконструкция Апраксина двора, которая пока так и не состоялась, в частности и потому, что «глобальному» инвестору не удалось выселить с территории «мелких» собственников», – продолжает Елена Рыжкова.

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов обратил внимание: КС констатировал, что правоприменительная практика идет по неправильному пути – если есть договор о развитии застроенной территории, этот не наделяет исполнителя по договору государственными функциями, и в случае несогласия лица-собственника любого помещения (как жилого, так и нежилого) его нельзя понуждать к продаже.

«В этом случае закон предусматривает механизм «изъятие имущества для государственных нужд». Несомненно, это более сложная и длительная процедура, но она прямо урегулирована законом, и там есть уже разработанные механизмы защиты интересов всех сторон. Я поддерживаю доводы КС, так как они стали констатацией того, о чем уже несколько лет говорили юристы и что очень часто судебная практика игнорировала», – заявил Некрестьянов.

«Если участок изымается для госнужд, а гражданин не хочет продавать недвижимость, то государственный орган или орган местного самоуправления обращаются в суд и осуществляют выкуп земельного участка (ИЖС, квартира) в принудительном порядке. В свете Определения КС выкупная стоимость может повыситься и максимально приблизиться к рыночной. По большому счету указное Определение встало на защиту частной собственности. И теперь частному застройщику будет сложнее навязывать владельцам свою цену для того, чтобы освободить территорию, попавшую под реновацию. Безусловно, развитие застроенной территории это не остановит, да и собственник не сможет отказаться от продажи. Но процедура станет несколько сложнее, дороже и прежде всего справедливее», – резюмирует председатель адвокатского бюро «Посновы и Партнеры» Иван Поснов.

Андрей Твердохлебов

 

Ссылка на источник

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ