Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям, рассказал, как отсутствие у областных муниципалитетов градостроительных документов влияет на девелоперов.

Еще в 2009 году Правительство РФ объявило малоэтажное жилье экономкласса приоритетным при решении жилищных проблем россиян. К 2020 году 60% всего строящегося жилья в России должно быть малоэтажным. Причем из этого количества 60% – доступным. Однако приблизиться к реализации этой задачи на практике пока не очень удается.

Близко и дорого

Квартиры в таунхаусах или коттеджи в малоэтажных поселках для петербуржцев могут стать местом для постоянного проживания, только если они расположены близко к городу и оснащены всей необходимой инфраструктурой (инженерной, социальной, транспортной).

По данным руководителя отдела аналитических исследований АРИН Оксаны Малеевой, около 85% из тех порядка 300 малоэтажных поселков, где сегодня предлагается жилье (свыше 22 тыс. квартир и коттеджей), находится не дальше 30 км от Петербурга. То есть при наличии машины ежедневный путь на работу занимает не намного больше времени, чем из спального района города.

А вот с инфраструктурой сложнее. Семьи поселян должны быть обеспечены расположенными в пешеходной доступности магазинами, детскими садами, школами, поликлиниками и т. д. Не говоря уже о дорогах и инженерии.

Однако подавляющее большинство комплексов этими благами похвастаться не может. Особенно если речь идет о Ленобласти. У региона денег на инфраструктуру нет, поэтому эти затраты перекладываются на девелоперов, что в разы удорожает стоимость «квадрата» в поселках.

По подсчетам заместителя директора по правовым вопросам компании «Петростиль» Наталии Маринич, если застройщик самостоятельно возводит в коттеджном поселке всю необходимую инфраструктуру (бурит скважины для обеспечения водой, строит дороги, котельные и т. д.), то дом в таком комплексе обойдется в 50–80 млн рублей. Так поступает сам «Петростиль», который реализует в Ленобласти несколько элитных коттеджных проектов. «Стоимость обслуживания такого дома составляет примерно 12 тысяч рублей в месяц. Конечно, это объекты даже не для среднего класса», – добавляет Наталия Маринич.

Гендиректор ЗАО «Центр долевого строительства» Михаил Медведев отмечает, что в Петербурге с инфраструктурой меньше проблем: обычно город или сам строит необходимое, или застройщик берет это на себя, а потом продает построенные объекты городу по себестоимости. Но в границах Петербурга малоэтажных поселков единицы.

Ленобласти нужно за счет бюджета решить инфраструктурные проблемы хотя бы в наиболее востребованных девелоперами районах – Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском, Приозерском, считает г-н Медведев. Сейчас этого не делается, и многие потенциально интересные для застройки места автоматически отпадают.

Еще одна проблема – отсутствие у областных муниципалитетов необходимой градостроительной документации. Например, из 17 районов Ленобласти утвержденные схемы территориального планирования имеют только пять: Гатчинский, Кингисеппский, Лодейнопольский, Подпорожский и Тосненский. Самые популярные Всеволожский и Выборгский (на них приходится около 80% всего предложения) таких схем не имеют. Согласно федеральному законодательству, к 1 января 2013 года каждый субъект РФ должен утвердить генеральный план на основании таких схем. Без этого невозможно будет выдавать разрешение на застройку. Неопределенность со схемами не добавляет областным участкам привлекательности у девелоперов.

«Застройщик должен понимать, что в перспективе будет построено вокруг того участка, на который он претендует. А то получится, что он здесь возведет элитный коттеджный поселок, а рядом так и останутся «лохматые» дачи. Если бы были такие планы, то в области стали бы появляться промпредприятия, которые строили бы для себя многоквартирные дома, вокруг них образовывалась бы малоэтажная жилая среда разных категорий – эконом, элит-класс», – говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Раз нет ясности в планировании, то никто не спешит переоформлять сельхозземли в земли поселений. «Рынок перетоварен сельхозземлей. Из примерно 1,7 миллиона гектаров сельхозземель Ленобласти 500 тысяч – это паи в бывших колхозах и совхозах. Только 160 тысяч гектаров – в собственности, а освоено девелоперами всего около тысячи гектаров», – приводит данные статистики глава Сланцевского района, координатор программы «Свой дом» по Ленобласти Владимир Петров.

Таунхаусы неинтересны

Более-менее доступными можно назвать квартиры в таунхаусах – они сопоставимы по ценам с жильем в городских квартирах. Однако докризисные надежды девелоперов на то, что горожане предпочтут квартиры в малоэтажных домиках в зеленых пригородах жилью в городских высотках, не оправдались. По словам Юрия Даньшова, совладельца агентства недвижимости Century 21 Show Estate, которое продает жилье в комплексе «Петербургское садовое кольцо» (застройщик компания «Флагман»), с 2004 года удалось продать лишь 75% квартир в таунхаусах площадью до 140 кв. м. Причем большинство объектов реализовано до кризиса. Большие квартиры практически не продаются (заключено лишь несколько сделок), несмотря на то что комплекс строится в престижном месте – в Курортном районе, вблизи озера Разлив. Цены не намного ниже городских – за 45-метровую однокомнатную квартиру просят 2,5-3 тыс. рублей.

Таунхаусы не пользуются популярностью у петербуржцев. «Этот формат востребован только в двух случаях: либо это дешевое предложение стоимостью 1,5-2 миллиона рублей, либо это объект для постоянного проживания, находящийся в поселке недалеко от города, при этом его стоимость будет сравнима с трехкомнатной квартирой», – комментирует заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank Михаил Гущин.

Наибольшие шансы найти покупателя у участков без домов, которые стоят 30-40 тысяч рублей за сотку, и домов площадью 100 «квадратов» за 3-4 млн рублей. Таковы расценки в поселках «Петергофские предместья» (Ломоносовский район Ленобласти, застройщик – компания «Крона»), «Золотых ключах» (Гатчинский район, застройщик Start Development), «Кивеннапа-Юг» (Гатчинский район, ГК «Кивеннапа») и нескольких других.

В подавляющем же большинстве коттеджей и таунхаусов цены за «квадрат» начинаются от 60 тыс. рублей, так что назвать такое жилье доступным нельзя, признает Оксана Малеева.

Директор регионального информационного центра проекта «Свой дом» Марина Агеева подтверждает: из 1,075 млн кв. м жилья, введенного в Ленобласти за 2011 год, экономкласс составляет лишь 3,5%. Причем при проектировании заявлено как «экономное» было 20% жилья, однако высокая стоимость «квадрата» в новостройках не позволяет считать такие дома демократичными.

Мизерный самострой

Чтобы сэкономить, многие покупатели предпочитают не готовые дома, а участки без подряда. Сейчас они занимают около 60% от всего предложения на рынке. Однако оплатить участок собственными средствами могут не все, а банки почти не кредитуют наделы без домов. Как говорит начальник отдела ипотечного кредитования филиала «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова, спрос на займы для покупки жилья за городом большой – свыше 30% заявлений, которые поступают в банк, касаются именно загородной недвижимости. Малоэтажное жилье готов кредитовать 21 банк, но только четыре из них выдают займы на участки.

Специалисты КЦ «Петербургская недвижимость» подсчитали, что даже в ближних пригородах доля непроданных объектов составляет около 60%. Заявленные здесь проекты рассчитаны примерно на 1 млн человек, а ежегодные продажи в сегменте малоэтажки составляют всего 2,5-3 тыс. коттеджей и квартир в таунхаусах.

«Кто будет покупать все это жилье, для кого его строить, если купить его могут лишь 20-25 процентов от тех, кто в нем реально нуждается?» – говорит Марина Агеева. Госпрограммы могут помочь с жильем лишь нескольким тысячам человек в Петербурге и Ленобласти, остальные должны рассчитывать только на свои силы.

Рассчитывать на индивидуальное жилищное строительство тоже особенно не приходится. Массового распространения этот процесс не получил – покупка земли и строительство обходятся дорого.

Правда, государство обещало помогать отдельным категориям граждан – например, бесплатно выделять земельные участки. Однако многие из таких наделов и даром не нужны – из-за неудачного расположения. Правительство Петербурга заявило, что на территории города участков для всех нуждающихся не хватит. Как рассказали в КУГИ Петербурга, количество семей, имеющих право на бесплатное приобретение участков для ИЖС или дачного строительства, на порядок превышает количество участков, ежегодно формируемых для этих целей, в том числе и для продажи на торгах. Так, начиная с 2007 года на торгах было реализовано 266 участков в границах Петербурга. А семей, имеющих право на даровую землю, в городе более 13 тысяч. И число их растет. Поэтому Смольный договорился с Ленобластью, что наделы будут предоставляться в этом регионе.

Но и Ленобласть, как оказалось, землей не богата. По данным областного КУГИ, на 1 февраля 2012 года подано почти 17,5 тыс. заявлений на выделение участков под ИЖС. Получили землю 2,34 тыс. заявителей, а новых участков для этих целей сформировано лишь 3,2 тысячи. То есть Ленобласти катастрофически не хватает земель для своих граждан, не говоря уже о петербуржцах.

Чтобы выполнить «малоэтажные» планы, государство само должно вложиться в их воплощение, считают эксперты. Пока такого стремления девелоперы не наблюдают.

Ссылка на источник