Комментарии в СМИ

«Квартира с сюрпризом: как действовать, если при приемке жилья обнаружились серьезные дефекты»

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», поясняет, что может являться основанием для отказа от приемки квартиры у застройщика согласно законодательству о долевом строительстве.

Приемка квартиры в новостройке не всегда проходит так гладко, как хотелось бы. В процессе осмотра могут обнаружиться как мелкие недоделки, так и серьезные изъяны. В какие сроки застройщик должен их безвозмездно устранить, на что стоит обратить особое внимание, а на что проще закрыть глаза и исправить самому, рассказывает Новострой-СПб.

Дефекты: как понять, что они по-настоящему серьезные

Приемка квартиры – это важное и ответственное мероприятие. От того, как оно пройдет и чем завершится, зависит комфорт проживания собственников. Если подписать акт приемки-передачи, не расставив все точки над «и», то позже это может обернуться потерей времени, нервов и денег, предостерегает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

А все потому, что завизированный с обеих сторон документ – это официальное согласие с тем, что ни застройщик, ни дольщик претензий друг к другу не имеют.

Следует различать два основных момента:

— устранение недоделок в процессе передачи квартиры;

— гарантийные обязательства застройщика.

В первом случае застройщик предъявляет дольщику квартиру. Если есть замечания, то они фиксируются в акте осмотра, а затем устраняются по договоренности сторон в разумные сроки.

Большинство мелких недоделок, которые язык не поворачивается назвать дефектами (например, болтающиеся розетки, мелкие царапины на поверхностях и т.п.), застройщик старается исправить прямо во время осмотра квартиры, говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». Если речь идет о более серьезных вещах, то сторонам придется договариваться о конкретных сроках.

Согласно нормам 214-ФЗ, только недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта, или делающие объект непригодным для предусмотренного ДДУ использования (проживания), являются основанием для отказа от приемки, комментирует Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры». Таким образом, уже на стадии выявления недостатков может возникнуть спор относительно того, какие из них застройщик согласен устранять, а какие – нет. Однако в этом вопросе застройщики обычно идут навстречу дольщикам.

Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:

«К серьезным строительным дефектам относятся дефекты такого характера, которые не позволяют нормально и безопасно эксплуатировать помещение. В случае их обнаружения следует написать заявление в адрес застройщика с подробным перечислением и описанием выявленных недостатков».

По-настоящему серьезными дефектами считаются:

— отсутствие стеклопакетов в раме;

— сквозное продувание или промерзание конструкций;

— протечки и сложности с подачей воды;

— незаделанные технологические отверстия;

— существенная кривизна и отклонение от горизонта пола и потолка, от вертикали – стен в квартире;

— некачественно установленная или поврежденная входная дверь;

— значительное отступление от планировочного решения (по метражу или конфигурации квартиры).

Если в квартире не работает вентиляция или перебит электрический провод, это тоже стоит отобразить в дефектовой ведомости и попросить застройщика исправить ситуацию, рекомендует Андрей Русяев, член Комитета по риэлторской деятельности Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.

В какие сроки устраняются недоделки

Если по результатам осмотра квартиры не был подписан акт приема-передачи, это значит, что в ней обнаружились некие недоделки, устранение которых застройщик полностью взял на себя. Вот только точный срок, в который это должно произойти, не определен.

Так, 214-ФЗ обязывает застройщика устранить недостатки «в разумный срок», который определяется соглашением сторон. На практике обычно речь идет о 2-4 неделях, говорит Вероника Перфильева. Все зависит от объема предстоящих работ.

Если же отталкиваться от закона «О защите прав потребителей» (ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 г.), то он устанавливает максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам не более 45 дней. Компании-застройщики могут назначать свои регламенты сроков, не превышающие установленные законом временные рамки, комментирует Надежда Калашникова.

Так, Компания Л1 руководствуется собственным регламентом, по которому на устранение дефектов отводится не более 22 рабочих дней.

Однако исправить дефект не всегда можно в кратчайшие сроки. Например, если говорить об оконных системах, то следует понимать, что они, как правило, устанавливаются субподрядчиками. А те высылают свою бригаду на объект, лишь когда там находится достаточный объем работ.

То есть в процессе предъявления квартир нужно накопить замечаний, условно говоря, на 15 оконных блоков, чтобы вызвать специалистов на целый день. Поэтому обычно на такие вещи отводят 2-3 недели, говорит Светлана Денисова. Кроме того, строители работают в стандартное время, как и большинство других россиян.

И дольщикам надо быть готовыми мириться с некоторыми неудобствами (например, принять бригаду в стандартные рабочие часы), если они хотят добиться устранения недостатков за счет строительной компании.

Если возникают конфликты

Если застройщику и дольщику не удалось прийти к консенсусу во время осмотра квартиры, то можно пойти разными путями. Например, прибегнуть к помощи независимой технической экспертизы.

Получив профессиональное заключение «нейтрального» специалиста, стороны обычно достигают компромисса. Если эта мера не помогает, то определить, кто прав, а кто виноват, можно в судебном порядке.

Еще дольщик может направить застройщику уведомление о том, что он принимает квартиру, но требует снизить на нее цену в ДДУ – на сумму, которая покроет его расходы на устранение выявленных в процессе осмотра недостатков. Также он может настаивать на полном возмещении своих расходов, или даже заявить об отказе от договора и потребовать возврата уплаченной цены квартиры с процентами, рассказывает Вероника Перфильева.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

«При приемке квартиры дольщики нередко общаются с представителем застройщика по поводу устранения тех или иных замечаний. Однако по закону большинство из них застройщик устранять не обязан. В любом случае стоит прописать все замечания в дефектной ведомости. Но будьте готовы, что устранены будут только наиболее существенные из них».

Если между сторонами возникают спорные моменты юридического характера, то важно понимать, что застройщик несет ответственность в соответствии с 214-ФЗ. И это – приоритет. Федеральный закон в иерархической системе важнее, чем договор долевого участия.

Поэтому, если застройщик будет ссылаться на определенные позиции в ДДУ (например, там удалось «протащить» положение, что дольщик обязан подписать акт осмотра до определенной даты), то при разрешении споров надо обращаться именно к 214-ФЗ. Покупатель вовсе не обязан подписывать акт, если возникла спорная ситуация, говорит Светлана Денисова.

При этом застройщик не может в это время в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. Если в процессе осмотра претензии были выявлены и зафиксированы в дефектовой ведомости, то даже если застройщик отказался подписать ее на месте, этот документ можно направить компании по почте, оставив себе почтовую квитанцию и копию своего акта.

Опасаться ничего не следует: дольщик в этом случае является добросовестной стороной в отношении ДДУ: он не уклоняется от приемки квартиры, а требует соблюдения своих прав.

Андрей Русяев, член Комитета по риэлторской деятельности АРСПб и ЛО:

«Любое строительство – это в первую очередь человеческий фактор. Поэтому в некоторых ситуациях возможно появление различных дефектов, которые не укладываются в СНИПы. У добросовестных застройщиков несколько ступеней контроля качества, что дает возможность сдавать квартиры дольщикам с первого раза. Однако до сих пор бывают случаи, когда допускаются дефекты, не позволяющие комфортно проживать в новой квартире, и требующие обязательного устранения».

Гарантийные обязательства застройщика

Даже когда новостройка уже сдана Госкомиссии, застройщик продолжает нести за нее ответственность. Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет (на несущие конструкционные элементы, стеклопакеты, фасады). На технологическое и инженерное оборудование (отопление, вода, газ, электричество) гарантия меньше, только 3 года, при условии, что иное не прописано в ДДУ. На отделку гарантия действует только 1 год.

Если какой-либо дефект в квартире был выявлен уже после заселения, то нужно будет доказать, что он подпадает под гарантию. Застройщик может не согласиться с тем, что обнаруженный недостаток находится в зоне его ответственности, если есть подозрения, что дольщик нарушал правила эксплуатации или ремонта, или же произошел естественный износ конструкции. Подобного рода конфликты решаются в судебном порядке после проведения независимой экспертизы.

Чтобы заявить о наступлении гарантийного случая, необходимо зафиксировать недочеты (например, сфотографировать) и направить их застройщику или управляющей компании вместе с заявлением, в котором содержатся требования устранить обнаруженные дефекты.

Иногда этого достаточно, иногда нет. Тогда в квартиру отправляют специалиста, который убеждается в обоснованности претензий. После этого уже выносится решение, будет ли застройщик устранять неисправность за свой счет, или это придется делать хозяину квартиры.

Стоит ли брать на осмотр технического специалиста

Зачастую дольщик не имеет специфических знаний в области строительства и не знает, как вести себя, когда его приглашают на осмотр квартиры. Поэтому ему проще взять с собой технического специалиста. Насколько необходима такая мера?

Ольга Ульянова считает: если клиент переживает, он может потратиться на дополнительные замеры и помощь профессионалов в приемке квартиры. Но практического смысла в этом мало.

Дело в том, что замеры, прописанные в акте приема-передачи, осуществляет не застройщик, а независимая организация, которой нет смысла и выгоды обманывать дольщиков. Перепроверка замеров может быть актуальна в случае расхождения фактической площади квартиры и площади, указанной в договоре, чуть более чем на 1 кв. м. Так как в этом случае требуются дополнительные взаиморасчеты с застройщиком.

Если выяснится, что площадь квартиры увеличилась на 1,02 кв. м, то из-за лишних 0,02 кв. м придется доплатить застройщику разницу за 1,02 кв. м. В зависимости от цены жилья, стоимость 0,02 кв. м может составить и 100 тыс. руб. Но, опять же, перепроверка может как исключить расхождение, так и подтвердить его.

В общем, тратиться на помощь профессионалов в приемке квартиры особого смысла нет, так как по закону не принять квартиру можно только с существенными замечаниями, препятствующими нормальному в ней проживанию.

Это отсутствие электричества, водоснабжения, отопления, вентиляции, видимые дефекты окон, дверей, обоев, напольного покрытия и т.д. Все эти недочеты вполне можно обнаружить самостоятельно. И, безусловно, быстрее будет самому подклеить кусок обоев, чем ждать, пока это сделает застройщик.

Светлана Денисова разделяет мнение коллеги: «Оптимальный вариант для застройщика и дольщика – вести качественный, конструктивный диалог во время осмотра квартиры. Компания заинтересована как можно скорее передать ее клиенту и сделать это так, чтобы тот остался доволен. Поэтому, если дольщик предъявляет некое разумное и законное требование на приемке, то возражений от застройщика не последует: выявленный недочет будет устранен».

Евгения Рекшан

Материал опубликован в рубрике «Статьи» на сайте Novostroy-SPb.ru 22.07.2020

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ