Комментарии в СМИ
«Квартирная утопия Минстроя: есть ли смысл в создании реестра съёмного жилья»
Комментирует материал о новой инициативе Минстроя, касающейся будущего рынка съемного жилья, Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».
Минстрой намерен в 2021 году вывести рынок съёмного жилья из тени. Предполагается, что сделать это поможет специальный реестр учёта договоров сдаваемых квартир, куда арендодатели будут вносить свои данные. Сведения будут сверяться с данными Росреестра.
Сейчас, по оценке экспертов, налоги платят только около 5% арендодателей. Пока неизвестно, с помощью каких механизмов их будут заставлять регистрироваться в реестре. Не исключены введение административной ответственности и штрафов за избегание выплаты налогов. Тем не менее опрошенные «ДП» юристы называют идею с одной стороны утопичной, потому что абсолютное большинство арендодателей избегают специальной регистрации в Росреестре, но в то же время вполне реальной и эффективной.
Превентивные меры
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис» говорит, что эффективность идеи Минстроя полностью зависит от реализации законопроекта и мер наказания за нарушения. В обсуждаемом законопроекте предлагается предусмотреть в КоАП административную ответственность для таких собственников квартир. Данную меру Денисов считает вполне эффективной, но всё будет зависеть от двух факторов.
«Во-первых, от размера ответственности за нарушение (высока ли ответственность) и неотвратимости наказания за допущенное нарушение. Если контрольные органы обеспечат и то, и другое, то владельцы квартир, естественно, будут их регистрировать в реестре. Для владельца квартиры также существует риск, что на него кто-то пожалуется, например, арендатор в случае конфликта или соседи в доме. Второй предлагаемый механизм — проверять собственников двух или более квартир, как они используют квартиры, в которых не проживают. Здесь сложнее, тогда ведь получается, что на владельцев двух или более квартир должна быть возложена обязанность по обращению контролирующих органов предоставлять под страхом неотвратимой серьезной ответственности такие сведения», — рассуждает собеседник «ДП».
Юрист обращает внимание, что ФНС и в целом российское правительство стараются идти по пути автоматизации проверок налогоплательщиков, потому что экономически неэффективно проводить многочисленные превентивные проекты. Он думает, что и в этот раз чиновники пойдут по этому пути. При этом особую роль играет налог для самозанятых.
«Напомню, что введенный с 2020 года по всей России режим налога для самозанятых распространяется и на владельцев квартир, сдающих их в аренду. Если квартира сдается частному лицу, то как самозанятый владелец квартиры может платить в бюджет налог по ставке 4% с полученной выручки за сдачу квартиры, а не 13% НДФЛ. Налог для самозанятых — это как раз мягкий механизм, с помощью которых налоговая служба стремиться повысить собираемость налогов, в том числе за сдачу квартир в аренду. Плюс в законопроекте указывается на создание некого агрегатора для сбора данных, кто-то его будет разрабатывать и развивать, у такого проекта должны быть коммерческие интересанты (как в случае с введением в России обязательной маркировки — лекарств, шуб, на очереди молочная продукция и так далее), потенциально очевидно это выгодный рынок», — считает Артём Денисов.
Он также отметил, что если государство пойдёт по пути автоматизации, то тех, кто откажется регистрироваться в реестре, попросту не останется.
«Нарушения будут выявляться автоматически, риски привлечения к ответственности будут высоки, штрафы будут большие и наказание будет неотвратимо — не только в виде штрафа, но и в виде налоговых доначислений. Сложность в выявлении фактов нарушения, и сейчас налоговым инспекторам ничего не мешает выявлять такие нарушения», — заключил эксперт.
Избегание налогов
Дмитрий Некрестьянов, адвокат, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» придерживается несколько иного мнения. Он видит идею нового реестра в целом утопичной, поэтому юрист считает, что прежде чем начать оценивать её эффективность, нужно увидеть её реализацию.
«Из опубликованной информации следует, что заполнение реестра планируется осуществить методом обязания самостоятельно заполнять сведения гражданами с проведением сверки заполненных сведений с данными Росреестра, которые будут автоматически предоставляться по замыслу Минстроя. Идея не учитывает того, что абсолютное большинство договоров аренды в отношении жилых помещений вообще не регистрируется в Росреестре и сведений о них там просто не будет. Ну против этого, как обычно, разработчики видят выход в введении административных штрафов за невнесение информации в реестр», — отметил он.
Как рассказала «ДП» Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, сейчас подавляющая часть арендодателей в Петербурге сдает квартиры «в чёрную», а налог платят лишь 5%. Девелоперы убеждены, что новая мера приведёт к подорожанию аренды жилья на 13%, а не на предполагаемые 4%, которые платят самозанятые. Такие же прогнозы дают аналитики, опрошенные «Известиями».
Карашаш Ногаева
Дмитрий Некрестьянов
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Дмитрий Некрестьянов
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям