Комментарии в СМИ

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов пояснил нюансы переуступки права требования на объект долевого строительства. 

Декабрь — пиковый месяц по объемам ввода жилья. Это значит, что вскоре рекламные каталоги запестрят вариантами покупки квартир в сданных домах. Однако заключая сделку на данном этапе, необходимо помнить о многих нюансах.

Как показывает практика, в декабре сдается около трети жилья от суммарных годовых показателей (так, в декабре 2011-го питерские застройщики ввели в эксплуатацию 0,967 млн кв.м из 2,6 млн сданных за весь год). Почти во всех домах остаются нераспроданные квартиры. Их нельзя причислить к объектам вторичного рынка. От момента ввода дома в эксплуатацию до оформления собственности может пройти полгода-год, а иногда и больше. Некоторые покупатели стараются приобрести квартиры в новостройке именно в этот период. Ведь граждане могут не опасаться того, что дом не будет достроен, а цены на жилье, как правило, ниже, чем на аналогичные квартиры, которые оформлены в собственность и продаются по договорам купли-продажи. Но вопрос в том, как безопасно оформить сделку на этом этапе?

Правовой вакуум

Согласно 214-му ФЗ, застройщики имеют право привлекать деньги граждан только по договорам долевого участия (ДДУ) с их обязательной регистрацией в Управлении Росреестра. Причем покупатель должен внести оплату только после регистрации договора. Этот же закон обязывает гражданина выплатить полную стоимость жилья до момента ввода дома в эксплуатацию. Если объект завершен, но у застройщика остались непроданные квартиры, то реализовать их, заключая ДДУ, он уже не вправе. Управление Росреестра не завизирует такую сделку. А до оформления собственности (как мы уже отмечали) может пройти немало времени.

Чтобы не терять прибыль, многие фирмы прибегают к альтернативным схемам продаж. Самый распространенный вариант — реализация квартир по предварительным договорам. На этапе строительства застройщик вообще не имеет права принимать по ним деньги, поскольку это прямое нарушение 214-го ФЗ. В 2012 году это подтвердил Высший арбитражный суд, рассматривая спор между Комитетом по строительству СПб и ООО «ТД «Сигма», которое оштрафовали за подобные сделки (наш журнал подробно описывал конфликт в № 23/2012).

Однако если дом сдан, такую схему нельзя назвать противозаконной. «В этом случае речь не идет о строящемся объекте: квартира идентифицирована, проведен кадастровый и технический учет, и застройщик вправе принять авансовый платеж, который в дальнейшем будет засчитан в качестве оплаты по основному договору купли-продажи», — говорит Алла Волкова, юрист ЗАО «Юридическая фирма «Юр-Сити». Но при этом эксперты напоминают, что покупка по предварительному договору имеет свои нюансы.

Подписывая такой документ, фирма обязуется в будущем заключить основной договор купли-продажи. Это может произойти только после того, как продавец зарегистрирует право собственности на себя.

Но если по какой-то причине этого не произойдет (например, найдутся юридические препоны), граждане смогут рассчитывать только на возврат внесенных средств. При этом нужно учитывать: если в предварительном договоре не установлен точный срок заключения основного, документ считается действительным только год.

«Риски покупателей, заключивших предварительные договоры, можно минимизировать за счет использования застройщиком схемы расчетов через аккредитив (специальный счет в банке), деньги с которого списываются только после регистрации права собственности покупателя на квартиру. Такая схема встречается в городе», — говорит начальник юротдела ООО «КВС» Максим Козлов.

Вторичный дольщик

Существуют и альтернативные варианты покупки жилья в сданном доме. Речь идет о переуступке (цессии). Многие «физики» приобретают жилье в новостройках в инвестиционных целях и продают его после сдачи дома, не дожидаясь оформления собственности (иначе им придется заплатить налог с продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет). Эта схема полностью укладывается в рамки закона. В 214-м ФЗ сказано, что сделка по переуступке может быть совершена в срок между госрегистрацией ДДУ и подписанием передаточного акта. То есть, если дом сдан, но первый дольщик еще не принял квартиру, он вправе перепродать ее по договору цессии. Главное, чтобы этот дольщик выполнил свои обязательства в полном объеме. В этом случае даже не нужно получать согласия застройщика на переуступку. «Если цена по ДДУ выплачена в полном объеме, то уступка права требования осуществляется без согласия, а лишь с уведомлением застройщика, — комментирует положение закона Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и Партнеры». — Если же цена выплачена не в полном объеме, то согласие застройщика обязательно».

Подчеркнем, что договор о переуступке также подлежит обязательной регистрации. Как правило, застройщики за дополнительную плату сами подают документы в Росреестр. Но если размер платы дольщика не устраивает, он вправе отказаться от услуги и самостоятельно подать документы.

Подобная схема также имеет определенные минусы. В случае, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут, приобретателю квартиры по договору переуступки будет возвращена лишь начальная стоимость объекта, то есть та, которая указана в ДДУ, а не та, по которой права на квартиру были перепроданы. А поскольку стоимость квартиры по переуступке обычно выше, чем стоимость квартиры по изначальному договору, то вторичный дольщик рискует потерять часть своих денег.

Чтобы не допустить расторжения сделки, покупателю следует внимательно изучить исходный договор и убедиться, что стороны исполнили все свои обязательства. В этом случае риски будут нивелированы. Также следует обратить внимание на пункт договора, в котором определены сроки передачи квартиры дольщику. Дата, указанная в ДДУ, как правило, не совпадает со сроком сдачи дома. Застройщики перестраховываются: например, согласно разрешению на строительство фирма должна сдать объект в 2012 году, а передать квартиру обязуется только во второй половине 2013 года (чтобы не нести ответственность, если возникнет задержка). Покупатель не заинтересован в том, чтобы у фирмы были основания затягивать с передачей квартиры.

Заложники недоплаты

Необходимо помнить еще об одном важном моменте. Если дом сдан, это еще не означает, что все возможные риски остались позади. Бывает, что граждане годами не могут оформить собственность. Есть много примеров, когда покупатели страдали из-за финансовых разногласий между застройщиком и городом. Если у фирмы остаются неисполненные обязательства по аренде участка или другим обязательным отчислениям, КУГИ не подписывает акт реализации инвестпроекта. А в этом случае Управление Росреестра отказывает в регистрации. Например, в такой ситуации оказались покупатели квартир в доме на ул. Димитрова, 2 (застройщиком выступал ДСК-3). Почти три года граждане жили в новостройке на птичьих правах.

Заложниками аналогичного конфликта стали дольщики ООО «Концерн «Росстрой», которые приобрели квартиры на Пискаревском пр., 159, корп. 7.

Жилой комплекс, состоящий из трех корпусов, был введен в эксплуатацию в 2008-м. Но из-за разногласий между застройщиком и Смольным у новоселов возникли проблемы с оформлением собственности. КУГИ отказался подписывать протокол исполнения обязательств, ссылаясь на то, что «Росстрой» не в полном объеме передал городу объекты инженерной инфраструктуры. Граждане обращались в райсуд. В подобных ситуациях служители Фемиды, как правило, встают на сторону дольщиков. «Судебная практика оформления собственности носит массовый характер. Имея на руках решение суда, дольщик идет в Управление регистрации и, не дожидаясь, пока строители погасят долги перед бюджетом, оформляет собственность», — объясняют юристы фирмы «Качкин и Партнеры».

Но, во первых, подобная тяжба может длиться до года, а во вторых, дольщик понесет определенные издержки (затраты на юристов могут составлять около 30 000–50 000 рублей).

Если гражданин приобретает жилье в сданном доме, ему следует убедиться, что у фирмы нет серьезных разногласий с городом.

Начать можно с поиска информации по базе Арбитражного суда. Если, к примеру, КУГИ взыскивает с компании большие долги по аренде участка, на котором построен дома, это верный признак того, что с оформлением собственности возникнут проблемы.

Впрочем, как показывает практика, подобные конфликты редко случаются на объектах, которые строятся в рамках 214-го ФЗ (хотя этот закон и не регламентирует отношения инвестора с городом). «Зато он предусматривает штрафные санкции для застройщиков, и, если окажется, что покупатели не могут оформить собственность по его вине, они смогут взыскать с него неустойку», — говорят юристы.

К тому же на работу по 214-му ФЗ первыми перешли лидеры строительного рынка, то есть компании со стабильным финансовым положением.

Роман Денисов

Ссылка на источник