Комментарии в СМИ

«Страховка от двух зол»

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», сомневается в том, что компании-застройщики добровольно будут предусматривать дополнительные страховые случаи, не перечисленные в законе, обязывающем их страховать ответственность перед дольщиками.

С 1 января застройщики, продающие квартиры по договорам долевого участия, обязаны страховать риски покупателей. Некоторые фирмы уже вручают клиентам страховые полисы. Впрочем, юристы советуют гражданам не переоценивать возможности страховки.

Как это часто бывает, вместе с новым законом на рынке появились и мифы, связанные с новациями. Многие граждане полагают, что теперь страховые полисы можно требовать со всех продавцов квартир, и с этой бумагой не страшны будут никакие проблемы. Однако это не так.

Бесстрашные дольщики

Новые правила оформлены поправками в ряд законов (в том числе 214-ФЗ), и вступили в силу 1 января. Отныне строители обязаны страховать ответственность перед дольщиками. Речь идет о фирмах, которые заключают с гражданами ДДУ, подлежащие обязательной регистрации. Но закон не распространяется на объекты, где договор с первым дольщиком был зарегистрирован до Нового года. Кто успел это сделать, вправе продолжать стройку по прежним правилам.

Если фирма получила разрешение на стройку в этом году, то Росреестр не завизирует договор без страхового полиса.

В законе прописано всего два страховых случая. Первый наступает, если арбитраж признал застройщика банкротом, второй — если суд постановил обратить взыскание на участок с недостроем. Второе решение может быть вынесено либо по иску самих дольщиков (если фирма более чем на полгода просрочила передачу квартир), либо по иску банка, в залоге которого находился участок. Особенности этих ситуаций мы еще рассмотрим. Пока же подчеркнем: если компания просто задержит передачу ключей на год, но при этом не окажется банкротом и никто не станет обращать взыскание на объект, это не будет считаться страховым случаем. Есть и другой миф: мол, страховка гарантирует устранение брака на объекте. Это тоже ошибочное мнение. Конечно, ничто не мешает застройщикам расширить перечень страховых случаев в добровольном порядке, но вряд ли кто на это пойдет.

В законе предусмотрено три способа страховать ответственность. Первый: вступить в общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). Идея в том, чтобы строители создали некий «общак», из которого будут выплачивать компенсации, если кто-то из участников ОВС пойдет ко дну. Такое общество уже создано в Москве, и в него вступило около 120 фирм. Но питерских инвесторов среди них пока нет. Базовый тариф — от 1,2% от стоимости ДДУ (он может меняться в зависимости от оценки состояния бизнеса). Если фирма продает квартиру за 4 млн рублей, значит она должна внести за нее 48 000 рублей, чтобы в случае банкротства дольщику вернули все деньги. Очевидно, что эту сумму застройщик заложит в стоимость жилья.

Второй способ застраховать ответственность — получить банковскую гарантию. Но банкам это не особо интересно.

Наконец, третий способ (видимо, он станет основным) — заключить договор со страховой компанией, которая будет выдавать дольщикам страховые полисы. Некоторые эксперты сравнивают это с системой ОСАГО, действующей при страховке автомобилей. Но крупные страховщики тоже осторожничают. Они пока не понимают, как им оценивать свои риски.

Впрочем, средние и небольшие фирмы уже заявили о готовности работать на этом рынке.

Страховые пионеры

Некоторые застройщики СПб уже вручают покупателям страховые полисы. Например, фирма «Элемент бетон» заключила договор со страховым обществом «Помощь». Под защиту попали дольщики II очереди ЖК «Финские кварталы». В компании уточняют, что общая стоимость застрахованного жилья превышает 2 млрд рублей.

Кстати, в законе есть оговорка, что минимальная сумма страховой выплаты за 1 кв.м не может быть ниже цены Минрегиона, установленной для конкретного субъекта РФ. Сейчас в Петербурге этот показатель составляет 56 100 руб/кв.м, что гораздо ниже реальных рыночных цен. Некоторые дольщики волнуются: не получится ли так, что страховая компания одобрит выплаты, исходя лишь из этой суммы? В компании «Элемент бетон» говорят: в их случае дольщик сможет рассчитывать на возврат всех внесенных денег.

Правда, возникает ругой вопрос. «Из 214-ФЗ неясно, должна ли страховая сумма покрывать иные обязательства застройщика, например обязанность уплатить неустойку и возместить убытки за просрочку передачи квартиры», — говорит Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.

В числе первопроходцев оказалась также фирма «Тест», которая возводит ЖК «Коломяги эко». Застройщик заключил договор со страховой компанией «Советская». В компании уточняют, что у них тоже страховая выплата соответствует полной стоимости квартиры.

В договоре прописаны те же самые страховые случаи, что и в законе.

Стороны указали, что граждане могут рассчитывать на выплаты, если суд признал фирму банкротом и открыл конкурсное производство. Для большинства обывателей эта формулировка ни о чем не говорит. Но здесь есть много заковырок. Представим, что у застройщика возникли проблемы, и он перестал строить дом. Кредиторы (подрядчики, банки и т. д.) стали взыскивать долги. Если решение суда вступило в силу, а фирма его не исполнила, то кредитор (которому задолжали более 100 000 руб.) может подать иск о банкротстве. Сначала суд открывает процедуру наблюдения, которая длится минимум полгода. В это время он формирует реестр кредиторов. Их общее собрание и определит судьбу застройщика.

Решающее слово у кредиторов, перед которыми самые большие долги. Если они понимают, что бизнес не спасти, то требуют ввести конкурсное производство. Его кульминацией становится распродажа имущества должника. Но возможны и другие варианты. Например, кредиторы решат, что им выгоднее достроить дом и покрыть расходы за счет продажи свободных квартир. В этом случае суд может не вводить конкурсное производство. И это не будет страховой случай для дольщиков.

Заметим, что в нашем регионе был всего один случай, когда обанкротился застройщик, продававший квартиры по ДДУ (обычно разоряются фирмы, работающие по «серым» схемам). Речь идет о фирме УМ-274, которые строила несколько домов в Гатчине. Сейчас власти хотят применить необычную схему помощи пострадавшим. Есть инвестор, готовый завершить стройку (не требуя доплат с граждан), если чиновники бесплатно выделят ему другой участок в том же районе. Но ради этой схемы нужно менять закон, чем власти сейчас и занимаются. Дольщики ждут. Причем, если бы даже их риски были застрахованы, не факт, что все согласились вернуть деньги. Многие оплачивали жилье еще на этапе котлована совсем по другим ценам.

Теперь разберемся, когда может наступить второй страховой случай. Например, застройщик остановил работы на завершающем этапе и прошло полгода с того момента, когда по договору он должен был передать квартиры. В этом случае любой дольщик (а в силу закона участок находится у него в залоге) может подать иск об обращении взыскания на объект залога, чтобы его право требования было реализовано на торгах. С того момента, как суд удовлетворит иск, гражданин вправе получить страховку. То же самое происходит, если участок был заложен по кредиту (закон не запрещает привлекать деньги граждан, если те согласны «делить» право залога с банком) и банк потребовал потребовать обратить взыскание на пятно.

Чтение между строк

В законе есть определенные пробелы. Представим ситуацию. Фирма получила у города участок в аренду, начала привлекать деньги граждан, но вскоре перестала платить за участок, и чиновники отобрали у нее надел. «В этом случае залог права аренды участка прекратится, и на него невозможно будет обратить взыскание. Следовательно, не возникнет и оснований для выплаты страхового возмещения», — поясняет г-жа Рябова.

В другом пункте сказано, что страховщик освобождается от выплаты, если страховой случай наступил вследствие умысла застройщика. Некоторые граждане спрашивают: «А если фирма сама потребует признать себя банкротом?» Юристы успокаивают: «Во-первых, этот пункт предусмотрен Гражданским кодексом (п. 1 ст. 963). Во-вторых, неисполнение застройщиком обязанностей из-за банкротства, подтвержденного решением суда, является страховым случаем в силу 214-ФЗ.

Если же имело место фиктивное или преднамеренное банкротство, то такие действия подпадают под уголовное законодательство».

Некоторые эксперты высказывают опасения по поводу надежности самих страховых компаний. Лидеры этого рынка пока лишь присматриваются к новому сегменту. Зато некоторые застройщики рассматривают возможность обзавестись собственным страховым бизнесом. Впрочем, для них есть и другой вариант обойтись без страховки — использовать «кооперативную» схему. Закон № 214 позволяет привлекать средства граждан через ЖСК, но не регулирует их деятельность. И законодательные новшества не касаются кооперативов. Недавно O2 Development получила разрешение на строительство ЖК «Моя стихия». «Поскольку мы работаем по схеме ЖСК, обязательство страховать гражданскую ответственность застройщика на нас не распространяется», — говорит руководитель правового департамента O2 Development Надежда Хвощевская.

Наш журнал неоднократно писал о нюансах покупки жилья через ЖСК и подчеркивал, что для покупателей безопаснее заключать ДДУ. К тому же теперь появился дополнительный бонус. Опрошенные юристы сходятся в том, что лучше уж такая страховка, чем никакой.

Мнения

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:

— Закон указывает только на два страховых случая. Но уже это в определенной степени повышает шансы дольщиков получить если не обещанные квартиры, то хотя бы уплаченные застройщику деньги. Однако не исключены споры, связанные с занижением страховщиками размера выплат. Кроме того, страхование ответственности застройщика не является обязательным, если он привлекает средства граждан через ЖСК, а значит, их вложения остаются незащищенными.

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

— Представляется маловероятным, что застройщик добровольно будет предусматривать дополнительные страховые случаи, не перечисленные в законе.

Но уже в нынешнем виде страховые полисы однозначно уменьшают риски граждан при участии в долевом строительстве, поскольку даже при отсутствии имущества у застройщика-банкрота дольщик сможет получить страховое возмещение от страховщика.

Роман Денисов

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ