Комментарии в СМИ

«Дисконт из-под залога»

Юристы «Качкин и Партнеры» отмечают реструктуризацию долга как один из способов досудебного решения споров между собственниками приобретенного в кредит жилья и банками.

Приобретая жилье в кредит, далеко не все граждане могут адекватно оценить свои возможности. Потеряв доход, некоторые заемщики вынуждены перепродавать квартиру, причем с дисконтом. Вопрос в том, как безопасно и правильно провести сделку с заложенным объектом и какие риски есть для покупателей такого жилья.

С темой связано немало мифов и домыслов. Например, некоторые граждане уверены: если они не смогут расплачиваться по кредиту, банк просто оставит жилье себе, а гражданину вернут уплаченные деньги за вычетом процентов. Однако все не так просто. Если дело дойдет до суда и банк обратит взыскание на квартиру, то гражданин рискует вообще ничего не получить с продажи.

Как говорят опрошенные эксперты, заемщикам всегда нужно пытаться договориться во внесудебном порядке. Во первых, можно попробовать реструктурировать долг. «Это предполагает изменения первоначальных условий кредитного договора, — объясняют юристы компании «Качкин и Партнеры» — К ним относятся: увеличение срока пользованием средствами, изменение валюты кредита, установление льготного периода обслуживания и очередности погашения задолженности и т. д. Однако если заемщик до конца не уверен в своих силах (обслуживать кредит после завершения льготного периода) и у него нет четкого понимания дальнейших перспектив, то проводить реструктуризацию нецелесообразно, и одним из способов погашения долга может стать реализация заложенного имущества».

Трюк с ячейками

Продать квартиру, заложенную по ипотеке, без согласия банка не удастся. В первую очередь, заемщик должен обратиться к кредитору и уточнить схему проведения сделки.

«Если банк-залогодержатель не дает согласие на продажу квартиры, заставить его нельзя. Но можно попытаться договориться», — отмечает Евгений Зверев, юрист компании «S&К Вертикаль». Как правило, банки соглашаются на продажи, ведь для них это тоже наиболее безболезненный путь. Но кредитор, прежде всего, отстаивает свои интересы, и зачастую схема, которую предлагает банк, не учитывает интересы других сторон.

«Самый простой способ (интересный и банку, и горе-заемщику) — найти покупателя квартиры, который сразу внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита», — рассуждает нотариус Петербурга Алексей Комаров. То есть владелец квартиры должен найти покупателя и заключить с ним предварительный договор, обязуясь подписать основной после снятия ипотеки. При этом он демонстрирует согласие банка на досрочное погашение кредита и просит покупателя внести первый взнос, который пойдет на погашение займа. Как правило, клиентам дают большую скидку. Заложенные квартиры могут стоить на 10–20 % дешевле аналогичных помещений, которые ничем не обременены. Это, конечно, привлекает многих граждан.

«Но в этом случае для покупателей заложенных квартир возникают риски, — продолжает Алексей Комаров. — Они должны внести деньги до перехода права собственности, а по факту еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих граждан вызывает страх и недоверие. Эти опасения покупателей обоснованны, так как после погашения кредита продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно высокий риск — передавать денежные средства продавцу до проведения сделки и вне помещения банка, например по предварительному договору купли-продажи».

По мнению руководителя расчетного центра «Банковский, 6» Наталии Котовой, наиболее подходящая схема, учитывающая интересы всех участников сделки, выглядит примерно следующим образом. Покупатель заложенной квартиры арендует две банковские ячейки. В первую ячейку, предназначенную для банка, покупатель вносит средства, необходимые для погашения кредита. Остаток денежных средств помещается в ячейку для продавца квартиры. Стороны заключают договор купли-продажи, и одновременно с подачей его на регистрацию банк-залогодержатель подает заявление о снятии ипотеки. В течение трех рабочих дней происходит погашение регистрационной записи об ипотеке (по закону), и дальнейший переход права собственности на покупателя регистрируется без обременения.

«Внимание участников сделки хотелось бы обратить на следующий момент, — говорит Алексей Комаров. — Нужно оговорить, в какой момент банк перестанет начислять проценты за пользование кредитом. Если этот момент определен выемкой денег из ячейки, предназначенной для банка, то стороны должны заранее предусмотреть, кто несет расходы на оплату процентов, пока будет происходить государственная регистрация сделки и средства будут находиться в ячейке».

Есть и другой нюанс. «Хотя банк выступает в этой сделке координатором при проведении расчетов, ответственность за договор купли-продажи он не несет. Гарантией может стать нотариальная форма сделки, — уверен г-н Комаров. — Способ расчетов, штрафные санкции для продавца (в случае препятствования переходу права собственности), уведомление банка о погашении кредита будут проверены нотариусом, который несет личную имущественную ответственность за удостоверенный договор».

Впрочем, главная проблема может оказаться в том, что банк не одобрит описанную выше схему с ячейками (поскольку это накладывает дополнительную нагрузку на юристов) и предложит клиенту искать покупателя, который согласится на предварительный договор. Об этих нюансах стоит задуматься еще на этапе выбора кредитной организации. Например, уточнить, помогает ли банк с продажей квартир, если заемщик лишается заработка, и какую схему реализации имущества он при этом предлагает. Например, Росбанк требует, чтобы собственник сначала собственник погасил заем (досрочно) и снял обременение, а уже потом заключал с клиентом договор купли-продажи.

По словам Алексей Комарова, есть банки, готовые во многих вопросах идти навстречу клиентам, чтобы затем не пришлось решать судьбу заложенной квартиры в суде. Например, у нового покупателя может не оказаться всей суммы денег, ему также понадобится кредит и он согласится взять на себя обязательства продавца по ипотечному договору. «В этом случае банк предварительно проверяет документы нового заемщика и одобряет ему выдачу кредита. Фактически же происходит просто замена лиц в обязательствах. Некоторые банки даже предлагают программу реализации заложенного имущества на льготных условиях кредитовании, — знает Алексей Комаров. — В покупке квартиры, находящейся в залоге банка, есть и свои преимущества для покупателя. История такой квартиры прозрачна, ведь документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями».

Ипотечная переуступка

Важный момент: если заемщик вынужден перепродавать квартиру на «первичке» в недостроенном доме, то ситуация несколько усложняется. Он может лишь переуступить свои права по первоначальному договору с застройщиком (это называется цессией). Причем во многих договорах есть пункт, согласно которому дольщик обязан получить согласие застройщика на переуступку. Многие фирмы требуют денег за такое согласие (например, 15 000 рублей). Законность этого требования — отдельный вопрос. Но если данное условие не обжаловано в Роспотребнадзоре или в суде, то у покупателя возникнут проблемы с регистрацией договора цессии (который должен быть завизирован в Росреестре, как и сам договор долевого участия). Если согласие получено, то в остальном стороны могут применять ту же самую схему с ячейками.

Однако дополнительные проблемы возникают, если гражданин покупал квартиру через вступление в ЖСК. Пайщик не может переуступить другому лицу свое право требования, как в случае с ДДУ или инвестдоговором. Правление кооператива должно одобрить выход одного пайщика из ЖСК и согласовать условие вступления нового пайщика, закрепив за ним определенную квартиру. Это усложняет схему, и банк, скорее всего, потребует, чтобы сначала продавец снял обременение, а затем уже разбирался с переуступкой. Кстати, многие банки вообще не дают аккредитацию объектам, где продажи квартир ведутся по «кооперативной» схеме.

Если заемщику так и не удастся продать заложенную квартиру и при этом он перестанет оплачивать кредит, банк вправе обратиться в суд. Когда решение о взыскании долга вступит в силу, кредитор получит исполнительный лист. Далее банк должен обратиться в Службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства. В ходе этого процесса пристав арестовывает заложенное имущество и передает его на реализацию путем проведения публичных торгов. Перед этим пристав должен определить рыночную стоимость имущества. Если сумма, вырученная при реализации квартиры, превышает размер требования банка, разница возвращается залогодателю.

Важный момент: если торги объявлены несостоявшимися (например, не было заявок или же победитель торгов не оплатил лот), то в течение 10 дней банк-залогодержатель вправе (по соглашению с залогодателем) приобрести имущество по его начальной продажной цене, зачтя в счет этой суммы свои требования, обеспеченные ипотекой. Если банк этого не делает, то не позднее чем через месяц проводятся повторные торги. Если и они признаны несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене на 25 % ниже его начальной продажной цены (на первых торгах). В этом случае должник рискует вообще не получить компенсации.

Например, гражданин приобрел квартиру стоимостью 4 млн рублей в кредит. Самостоятельно он внес 1 млн рублей, еще 3 млн рублей взял в банке под залог недвижимости. Гражданин успел вернуть банку порядка 200 000 рублей, а затем перестал платить по кредиту. Банк инициировал судебную тяжбу, по итогам которой заложенное имущество решено было пустить с молотка. Начальная стоимость лота — 4 млн рублей. Первые и повторные торги были признаны несостоявшимися. В этом случае банк вправе приобрести эту квартиру по цене ниже 25 % начальной, то есть за 3 млн рублей. Эта сумма примерно равна размеру долга гражданина перед банком (с учетом штрафных санкций). То есть банк просто оставит себе квартиру, а гражданин ничего не получит.

После этого банк оформляет квартиру в свою собственность и снова пытается продать ее, но уже без обременений. Например, на сайте некоторых банков (например, ВТБ24) даже есть целые разделы, посвященные реализации заложенного имущества, которое перешло в собственность банка. Некоторые предложения также весьма интересны по цене.

Роман Денисов

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ