Комментарии в СМИ

Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»,  комментирует сложившуюся судебную практику по вопросу возведения секционных таунхаусов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищногостроительства.

Порядка десяти многоквартирных домов, построенных на участках ИЖС, приговорены к сносу. Аналогичные иски поданы в отношении еще 24 объектов. Пострадавшим дольщикам остается пенять на себя. Сложнее обстоит ситуация с таун-хаузами (в которых продают не квартиры, а секции). Покупка жилья на таких объектах тоже сопряжена с рисками. Что нужно знать гражданам, чтобы не вписаться в незаконную стройку?

Наш портал неоднократно писал о проблеме незаконной застройки участков ИЖС. Инвесторы приобретают землю под частными домиками, сносят их, получают разрешение на строительство новых односемейных особняков (или вообще не получают, полагаясь на дачную амнистию), а по факту возводят многоквартирные здания. Используя недочеты в законе, фирмы до недавнего времени успешно проводили легализацию таких объектов. Построив дом (будто бы односемейный), инвестор выделяет доли, а затем оформляет их на разных граждан, ведь в законе не говорится, что, допустим, 8 человек не могут владеть частями одного дома. Главное, чтобы его высота не превышала трех этажей (плюс допустима мансарда), а площадь — 1500 кв. м. Тогда не нужно даже согласовывать проект со Службой госстройнадзора, а достаточно разрешения районных властей. Затем конкретный собственник может потребовать выделить долю в натуре, если это технически возможно. Если сотрудники ГУИОН составят паспорт на часть здания как на отдельное помещение — вопрос, считай, решен. Поскольку большинство фирм открывает продажи до того, как оформят собственность, с покупателями заключают предварительные договоры.

Приговоренные дольщики

Пару лет назад местные чиновники объявили войну самострою. В Петербурге создали межведомственную комиссию, которая занялась проблемой. Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) и Служба стройнадзора составляют списки адресов, где на землях ИЖС возводят многоквартирные дома. В нем уже — более 200 объектов (среди них есть и сданные дома). Список размещен на интернет-сайте КЗР. Больше всего скандальных адресов в Приморском районе. Если даже дольщик получил квартиру и вселился в нее, это не избавляет его от проблем. Пару лет назад Верховный суд констатировал: наличие документа о собственности не мешает подать иск о сносе самостроя. В 2012‑м Служба госстройнадзора стала активно готовить подобные иски. В 2013‑м к сносу приговорили первый дом на Земской улице, 64 в Старо-Паново. Экспертиза подтвердила, что это многоквартирный дом на 11 квартир. На данный момент есть уже 7 вступивших в силу решений о сносе. Впрочем, ни один дом еще по факту не разобран. Процедура слишком сложная: нужно подключать приставов, находить деньги на демонтажные работы. Но чиновники Смольного обещают вскоре создать прецедент.

Один из громких конфликтов связан с судьбой ЖК «Никитинская усадьба» в Коломягах. В числе пострадавших дольщиков оказался футболист Андрей Аршавин. Северо-Западная строительная корпорация возвела три дома на 66 квартир на Горной ул., 22. Участки предназначены под ИЖС, что следует из кадастровых документов. Город потребовал снести постройки и уже одержал победу в Горсуде. Застройщик ссылался на то, что последняя версия генплана допускает на этом участке малоэтажную секционную застройку, но это ему не помогло.

Среди других фирм, которые неоднократно «попадались» на незаконных стройках, — компании «ФилинЪ» и «Девелопмент Групп». Последняя вообще умудрилась снести памятник (историческую дачу) на ул. Сегалева, 10, чтобы построить на его месте многоквартирный дом. Владельцу этой компании грозит уголовное наказание.

Заметим, что до 2009‑го существовала совсем простая схема легализации таких объектов. Девелопер мог изменить вид разрешенного использования пятна через общественные слушания. Но эта лазейка закрылась, как вступили в силу Правила землепользования и застройки. Поменять назначение участка по ходу стройки сейчас практически нереально. Правда, сухими из воды удается выйти тем компаниям, которые осваивают земли ИЖС в Ленобласти. Местные власти еще позволяют легализовать некоторые дома. Так, фирма «Стройтехнология» смогла через суд оформить в собственность два 15‑квартирных дома в дер. Заневка. Они заселены, и год назад муниципалы помогли изменить назначение участка. Но с новыми попытками самостроя чиновники обещают решительно бороться.

Частные дома под общей крышей

Есть другая проблема. Далеко не всегда можно однозначно определить статус постройки. Если земля предназначена под ИЖС, а фирма возводит дом на 18 квартир, здесь нарушение очевидно. Но многие фирмы строят таун-хаузы, в которых предусмотрены не квартиры, а секции (в каждую из которых есть отдельный вход с улицы). Для этого нужна соответствующая категория участка, которая позволяет строить малоэтажные блокированные дома. Но можно ли их строить на участках ИЖС?

Тут возникают юридические тонкости. Например, правилами землепользования в отдельных районных СПБ предусмотрены зоны Т1Ж2–1, где можно строить индивидуальные дома, как отдельно стоящие, так и блокированные (то есть примыкающие друг к другу), с участками — не менее 1,5 сотки под каждым. Но зачастую очень трудно различить два примыкающих друг к другу частных дома и таун-хауз на несколько секций. В таких ситуациях даже судьям бывает непросто разобраться (см. мнения юристов). Иногда назначают экспертизу. Если это частный дом, то, например, инженерные системы должны быть заведены отдельно в каждую секцию.

В центре показательного конфликта оказался проект «Прибрежный квартал» в Лисьем Носу. Фирма «Рубеж» пытается через суд получить разрешения на застройку участка на Песочной ул., 3. Здесь запланировано два десятка домов совокупно на 294 секции. По регламенту это зона Т1Ж2–1. Чиновники отказывались выдавать разрешение. Они считают, что таун-хаузы в «Прибрежном квартале» не являются индивидуальными домами: у них общий фундамент и крыша, и нет гарантий, что под каждой секцией будет сформирован отдельный участок. Разные инстанции суда разошлись во мнениях. Точка в споре пока не поставлена.

Проект «Аллегро-Парк» реализует общество «Стройкомплекс XXI». Эта фирма тоже долго судилась с муниципалами, и ей разрешили возвести таун-хаузы (на 33 независимых трехэтажных секции).

Главная рекомендация для покупателей: всегда спрашивать разрешение на строительство и обязательно смотреть, чтобы проект действительно соответствовал тому, что написано в разрешении.

Есть показательный пример, который преподнес застройщик двух таун-хаузов на Коннолахтинском пр., 55. У фирмы было разрешение на строительство индивидуальных домов площадью 1868 и 1852 кв. м. А по факту в каждом из домов фирма предусмотрела 11 самостоятельных секций.

В 2013‑м чиновники отнесли постройки к числу незаконных. Суд назначил экспертизу. Выяснилось, что строители заделали отдельные входы с улицы, а все секции объединили сквозными проходами, чтобы доказать, что каждый из домов предназначен для проживания одной семьи. Однако это не помогло. В конце года суд кассации встал на сторону властей. Теперь этим домам также угрожает снос.

Несмотря на все усилия чиновников, число незаконных строек пока не идет на убыль. Объекты с сомнительным статусом привлекают внимание невысокими ценами. Так, один из домов, которому грозит снос, расположен в Левашово, на ул. Чкалова, 33 (инвестор — «Девелопмент Групп»). Здесь предлагают приобрести студию (23,7 кв.м) всего за 1,1 миллион рублей.

Заметим, что` если даже застройщику удастся правдами и неправдами узаконить самострой, новоселы могут столкнуться с другими проблемами. Техусловия (вода, электричество, газ) чаще всего не соответствуют требованиям, поскольку рассчитаны на индивидуальный дом, а не на многоквартирный. Жаловаться на поставщиков ресурсов бесполезно.

Перечень многоквартирных домов, решение о сносе которых вступило в силу:

1. Межозерная, д. 16 А

2. Старо-Паново, ул. Земская, д. 28

3. Старо-Паново, ул. Земская, д. 64

4. ул. Сегалева, д. 10, лит. А

5. ул. Горная, д. 22

6. Петергоф, ул. Войкова, д. 52

7. Петергоф, ул. Войкова, д. 62

Мнения

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:

— В законодательстве вообще не содержится понятия таун-хауса. Градкодекс РФ различает объекты ИЖС и жилые дома блокированной застройки (тоже не более трех этажей), состоящие максимум из десяти блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену с соседними блоками, расположен на отдельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В то же время в Правилах землепользования и застройки под индивидуальными домами понимают как отдельно стоящие, так и блокированные дома.

Перед приобретением секции в таун-хаусе покупателю (лучше совместно с юристом) следует выяснить, к какой зоне в соответствии с ПЗЗ отнесен застраиваемый участок. Строительство отдельно стоящих и блокированных индивидуальных домов с участком от 150 кв. м допустимо в территориальной зоне Т1Ж2–1, размещение отдельно стоящих коттеджей с участком свыше 1200 кв. м — в зоне Т1Ж2–2, а строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов до 4 этажей — в зоне Т2Ж1.

Важно отметить, что в отношении домов блокированной застройки, как правило, не заключаются договоры ДДУ, что влечет соответствующие риски.

Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

— К настоящему времени сформировалась противоречивая судебная практика.

Так, согласно градрегламенту зоны Т1Ж2–1 каждый жилой блок должен размещаться на отдельном участке, площадь которого не может быть меньше 150 кв. м. Но законом прямо не сказано, что данное требование должно быть выполнено еще при получении разрешения на строительство (и не может быть соблюдено на стадии ввода дома в эксплуатацию). Впрочем, суды часто занимают позицию, согласно которой инвестор должен предварительно разделить участок (на самостоятельные наделы под каждую секцию), а затем уже обращаться за разрешением.

Роман Денисов

Ссылка на источник